北京买房：理清思路，购房建议478

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

我们打算卖现在的两居换个三居，两居在通州瑞都，换三居本来想换离着不远的盛世天*，但是盛世天*拿地时间很长了，好像今年整20年了。我们卖房加手里现金大概能买800万左右的房子。

我有两个问题，第一，盛世天*拿地时间长有什么影响？比如我买的房子只有50年产权，影响以后交易吗？第二，想买次新房，小区环境好点儿的，无学区需求，打算长期自住，请问朝阳有推荐的小区吗？非常感谢！盛世天*因为是明年交房，其实也担心烂尾风险。另外觉得通州在阴跌，不知道章哥对此什么看法？

A：

1、拿地时间长，从现在看是没什么影响，也不影响交易。《物权法》规定是土地年限到了70年后自动续期，虽然没提是否交土地出让金，但大概率是不交，交的话也没多少钱。所以一般没人拿年限太当回事儿，只是和开发商讨价还价是当个筹码而已。

2、我不好推荐，朝阳太大了，还是先自己根据通勤选吧。我一般只能从投资角度说，自住不好建议。

3、盛世天*，具体的我不熟，河南开发商，第一个美股上市的地产公司。口碑一般吧，在北京这是第二个项目，第一个是十年前在天宫院的鑫都汇，还可以。主要业务都在河南，不熟悉。

烂不烂尾的谁说得好啊，反正开发商也在警告名单里。据说是有停工的正维权呢，开发商宣称的是保证交楼不烂尾，看能否熬过去吧。

不过这6万的价格，周边龙鼎园和新翠景园等小区才3/4万，价差够大的，这得盖的多牛叉才能保住这价格啊？为这种小区赌上全部身家，赢了也未必得到合适的，输了那就更不合适了。

通州倒没阴跌，这项目我怕明着跌。没看法，只能说有钱就是任性。一共才500多户的微型社区，价格差高达30%以上，够牛的。还是尾盘，怎么说呢？风险投资吧，没有风险不掏钱，风险越大越值得往里冲。没建议，看自己的胆量了，反正我不敢。

仅供参考。

二、

Q:

我们有一套东城区国瑞城的一居室，现在孩子已经上小学了，当年贷款100万，现在还有80万没还。由于有俩孩子，未来可能还有老人需要照顾（老人现在住南四环），所以现在小区内租了个三居，一居室出租给了别人。这样能实现离学校近一些。

现在手头有了200来万，不知道应该是：1. 先卖了一居，换一个自己的三居（当然买不到这个地段，只能往方庄或者劲松考虑了）。还是2. 应该先在劲松或者方庄买个小一居（远期为孩子结婚准备，以及近期老人需要贴身照顾时，有个近一些的独立空间）。还是3. 应该什么都不干，以后再说。

经济账算过了，无论是换三居，还是买一居，手头都会比较紧。但什么都不干的话，又解决不了。1. 近期老人贴身照顾。2. 房价会不会稳定上涨，导致攒钱的速度跟不上房价涨速的现实。

A：

1、是否买房得看自己的判断。反正从疫情开始到现在，市区的房价多数都上涨了一些，北部和学区房涨的多，南部涨的少，除了远郊房产没有下跌的。只能说在这种央行动不动就放水的情况下，北京这种大城市的房子，相对比现金保值。

但这看自己的判断，如果有其他更稳妥的投资手段就更好了，房子的保值性强但流动性不如现金，租金收益也低，考虑好。

2、如果置换，常规建议是一步到位换成自住用房。要不然就算是买了小房子也还是没有适合自住的，过几年大概率还是置换，那又是一次税费的花销。一次就5%左右，算上装修和时间精力等成本更多，不如一次到位。

3、换的话要么在双井，要么在方庄都行。双井是朝阳，房子的流动性更好些，升值也大多不会落后，就是贵点儿，保值好的基本都单价10万。方庄也挺好，就是塔楼多，不太好挑户型，升值有可能比双井略低，尽量选户型好的吧。

用非学区房和国瑞城这种学区房进行换租更划算些。假定同样700万的房，在朝阳一般能收到1万的租金，拿着这笔钱能租到国瑞城价值千万的房子，占点儿便宜。当然公寓的租不到，这说的都是普宅。

4、这看自己判断吧，我不认为房价还能大涨什么。北京的房价挺稳定，就是当个保值的工具而已，买不买的看自己。

仅供参考。

三、

Q:

良乡那边老城区，能买吗？只有130万现金，二套，估计只能买到200以内满五唯一的吧？孩子在*理工上大一，很内向，想在附近买一套，周末可以和他多聊聊，调节调节心理，将来孩子工作以后再让他自己换个大的。网上看了下似只有良乡50平左右的老破小才能买到。

去年也曾经咨询过您想买房的事，不过后来由于家里的原因，我父亲两度病危前后住院一个月都是我一直24小时守在医院，最终老父亲去世，又办丧事，这一年花去了三十多万，买房的事又耽误下来了。今年想把这个事办了。

A：

1、130，二套，买到200不太容易。常规要留出10万税费，而200万之内贷款70万，这税费就不够了。所以一般能买到180万左右的。当然也看评估值了，如果评高点儿也行。

2、良乡老城区，没什么不能买的，自住为主，优势就是经济实惠，劣势是流动性弱点儿，投资的排序靠后。未必是老破小，尽量买房龄新点儿的吧，卖房的时候好出手。比如青春誌，也叫富水良嘉园，房龄新，价格走势也相对好些。不过也不太合适，应该是不满五，看看吧。

反正尽量房龄新吧，要不然置换的时候不太好卖，都得等市区和长阳一带的都涨完了才轮到老小区，那就容易吃亏。或者是不在楼市行情好的时候置换，慢慢卖就无所谓了。

3、时机的事儿看自己吧，反正按现在的情况是市区没什么下降的，上涨的多。过些日子有可能传导到良乡。

仅供参考。

四、

Q:

今天去看了看通州那边的房子，觉得武夷花园那边可能的确会不错，毕竟挨着市政府和运河商务区，且小学中学之类的比起丰台大兴来说远期看会好一些。以我目前200w首付，450w以内的总价来估算，在武夷花园板块能上车的包括：武夷花园月季园、加华印象街、河畔丽景等。我在公主坟上班，如果买在武夷花园板块可能交通不太方便，所以又看了果园地铁站附近的房子，还不错的包括新华联北区，翠林西里还不错，离地铁站近，起码一条线直接到公主坟。

想向您咨询的是：

1、如果买在果园附近，是否没有什么价值，未来区域发展是否没有丰台河西以及大兴西红门要好呢，学校方面跟丰台和大兴比会好一些么（虽然短期不考虑学校，但以后还是得考虑来着）？还是说如果买在通州就买在武夷花园板块比较合适呢？不知道通州未来是怎么发展的，但总感觉老城区发展潜力可能不大，不知道如何选择，想听听您的意见。

2、今天又听中介说万年花城的小两居比较合适，催着我去看，不知道万年花城板块怎么样呢，感觉价格已经很高了，而且还是回迁房，质量是不是不太好。

3、感觉我这个预算就很尴尬，好一点的地段买不到，差一点的又不想买，其实西红门我觉得也不错，但4号线真的太痛苦了，又不太想考虑那边，以您的角度来看，西红门板块我要去看看吗，会比通州老城区好些么？

A：

1、公主坟上班，这到运河得多长时间啊？房子是用来住的，还是先选通勤方便的吧。运河板块这些年的升值确实挺好，但溢价也高，学区的、区域的和概念的都有，如果不是交通方便的就犯不上了。很难说这溢价还能增加，那可就超过东西海学区房了，没道理。所以我不认为还能超出什么，再涨的多了领导面子上未必过得去，成炒房推手了。

要觉得方便就买在果园呗，比丰台河西是强一些，跟西红门差不多，不落后也没超出什么。也就是传导的排序靠后而已，近郊都这样儿。

通州未来怎么发展，我也不知道。肯定是挺好，但非说会超过中关村CBD金融街的也不太现实，而且也未必等得起。讨论这么宏观的没意义，我不懂，这预算还是关注眼下吧。

2、200万买万年花城两居，如果能买到合适的当然好了。但这是回迁房啊，还就两三栋楼也没多少户，和商品房不是一个性质。质量我不知道，期望值别太高吧，都差不多。而且这价格也不太对，弄不好就有硬伤的户型，小心点儿吧。中介如果上赶着给刚需找房，要么就是有爱心，要么就是有套路，否则人家犯不上，好房子早让有钱的抢没了。

3、所有的预算都是尴尬的，大多数人都是想要的买不起，买的起的看不上，人之常情。觉得通勤痛苦这怎么说啊，看自己了。西红门、高米店到枣园，这都得分小区，反正整体上没落后。太宏观的意义不大，还是具体到小区吧。

仅供参考。

五、

Q:

请问章哥对海淀学区房怎么看？500w以内，stsd，5年后卖，目前看了有一些学区较差，配套不错的一居室，楼龄也比较新，包括一些住宅型公寓（如艾瑟顿，有学位)。我觉得海淀区优势在于：1、全国顶级教育资源（基于高科技研究人员的高素质子女），不太可能有教育资源水平的下降，而我不需要近期用到学位资源，可以吃个满五年后的学区价值上涨差价。2、海淀区已实行限价，其他区域还有限价的政策风险。

劣势在于：1、本价位能买到的学区较差，很多是几个区域的交界处，产业发展会比较差，价值还是主要基于教育资源。2、本价位要么买老破小，即使不老破也小，房子的价值主要也不是居住价值。3、本次学区已经涨过一波，怕高位站岗。另外，五年后教育资源在一定程度上会过剩，也是一个风险。

A：

1、stsd，炒房秘籍没少看啊，上来就用专业术语唬人。这我都不好有看法，咱们不是一个路数，未必按套路出牌。

2、也就是炒房的才动不动就讨论这些宏观的东西呢，其实就是给自己壮胆儿罢了。艾瑟顿这种公寓在学区加持下还长期跑输大盘呢，就是个占坑儿房而已。想吃差价就买，犯不上车扯什么全国教育形式。炒学区房而已，赌一把的事儿。

3、500万，这点儿钱在哪个学区也不过是最普通的占坑儿房，纯粹炒作，谈不上什么价值，炒的就是学位。风险投资，没有风险不投资，风险越大也得砸钱。在高峰期去炒作公寓，风险太……太大了，非常有意义。当然赢了的话也有可能不输于大盘，输了就自认倒霉吧。

4、我没什么建议，各种数据都是明摆着的，愿意炒就炒，这谁拦得住啊。提醒一下，任何溢价高的炒作品都是先进入的赚大钱，赚的都是后来接盘的钱。高峰期的家长们是没办法，为了孩子不得不买，用不上学位的话就看运气了，赌一把呗。

一般有这种想法的都是新手，大概率都是拿的父母给的钱，赔了也不心疼。没建议，帮不上忙。

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