涨不动了？又多了一所名校，“宇宙中心”的房价却没变化

距离星辰中学成为“重庆两江新区西大附中星辰学校”的消息，已过了半个月。

照母山划片西大附中星辰学校的二手房小区，涨了吗、涨了多少？我们去照母山实地调查后却发现几乎没涨——这是为什么？

要知道前年金州中学成为西大附中的新校区时，照母山划片金州校区的二手房，可是在一夜之间大幅跳涨。

百度地图上，已更名“重庆两江新区西大附中星辰学校”

01

西大附中，即西南大学附属中学，重庆市首批重点中学、重庆七大中学名校之一 （这七所名校被称为“七龙珠”）。

而星辰中学升级为“重庆两江新区西大附中星辰学校”并非突发事件，而是早有传闻。

2020年6月17日，星辰和西附签订了友好合作框架协议，协同发展、共享教育资源。

去年7月则开始传闻，星辰将成为西附的新校区，由西大附中统一管理。

今年5月6日，星辰中学挂牌为 “重庆两江新区西大附中星辰学校”。

来自照母山中介人员的供图

星辰中学变成“西大附中星辰学校”，受影响最大的，当属照母山。

因为，在西大附中星辰学校的招生区域中，有15个划片小区来自照母山，占了整整一半。

信息来自星辰中学2021年招生简章

当初照母山的金州中学官宣为“西大附中金州校区”后，一夜之间，照母山划片金州中学的二手房小区涨了5-15万不等。

当时有多火呢？卖家一直涨、买家一直买。我记得，当时连照母山的中介都觉得此情此景有些夸张。

西大附中星辰学校没有复刻这个情形。

02

照母山划片星辰学校的15个小区，

华宇上院、万科城（含哲园、颐府、御澜山）、和记黄埔玥湖园、金州苑（建工依山郡）、象屿两江、约克郡南郡、融创凡尔赛（含凡尔赛花园、领馆）、东原（含星樾、湖山樾）、康田蔚蓝海、龙湖尘林间、龙湖舜山府、恒大翡翠华庭、恒大御景半岛、恒大山水城、协信星都会。

5月6日当天，我们就去照母山做了实地调查。

当时中介还发给我一张照片“重庆两江新区西大附中星辰学校”的照片。

来自照母山中介人员供图

在约克郡南郡看房时，正巧碰到了这套房的邻居。中介随口问了一句“卖房不”。邻居回答，“之前本来有想法，但现在学校都落实好了，肯定不卖了”。

去万科城看房时，中介提前给业主打电话，业主很是直接，“看房没问题，但我们估计要涨几万块。”

也就是说，在我们去实地探访时，业主惜售、想涨价的氛围似乎已经开始蔓延。

但我们没有急着下结论，又刻意等了一段时间，看这些小区的房价数据会不会发生变化。

半个月过去了，并没有什么变化。

数据整理自贝壳

照母山目前划片星辰学校的小区，二手房均价基本都在1.7万/㎡以上，部分小区在2万/㎡以上。

单从5.5-5.19这两周的房价数据看，这些小区的房价并没有多大变化。甚至一些小区还略有下降。

我又了问一下中介照母山二手房的最新情况，对方回复，

“没几个真正要涨价的，我们系统里显示调价的二手房也很少。反应已经归于平淡了。但惜售的人确实要比之前多些，不过大多是本身就没安心卖的业主。”

03

显然，这次西大附中星辰学校对照母山划片小区的影响，并不如当初西大附中金州小区来得猛烈。

可能是受3个原因的影响。

第一，不稀缺了。

西大附中星辰学校、西大附中金州校区，这两个学校的划片覆盖了照母山24个小区。可以说照母山绝大部分小区都能享受西大附中带来的名校光环。

当“个别享受”趋向于“普遍惠及”时，资源的影响力也会减弱。

第二，市场不好。

现在整个楼市的大环境不好，卖二手房的人愁的是房子怎么尽快卖出去，哪还想涨价的事儿。

名校在这个行情下的主要作用，也许是让房子相对好卖一些，而非涨价的跳板。

第三，政策影响。

随着教育政策的不断改革，学校对房子附加价值的影响，多多少少有所减弱。

并且，星辰中学成为“西大附中星辰学校”后，招生政策、划片范围会不会做出调整，也未可知。

住在照母山的朋友对星辰学校的反应

西大附中星辰学校的落地，虽说没有直接抬高照母山的二手房房价，但可能会对照母山后续的房价格局产生影响。

目前，照母山划片西大附中金州校区的9个小区，二手房均价几乎都在2万/㎡以上或者接近2万/㎡，普遍高于划片西大附中星辰学校的15个小区。

北大资源博雅（不含未名苑）、约克郡北郡、恒大世纪城、康桥融府、世茂茂悦府、金科时代中心、湖霞郡、碧桂园中俊天玺、洋丰圣乔维斯

数据整理自贝壳

但西大附中星辰学校的到来，意味着金州校区不再是西大附中在照母山的“独苗苗”。

那么，对整个照母山来说，就意味着板块内教育资源的均衡化。而均衡化带来的直接结果，恐怕就是慢慢抹平各个小区之间因为学校而产生的房价差距。

再进一步讲，对于照母山划片西大附中金州校区的小区，在二手房市场中依靠学校优势获得的溢价空间，也许会逐渐趋向收缩。

04

最后，分享一下我之前去照母山看房时，对划片西大附中星辰学校的几个小区的看盘感受。

1，恒大山水城

小区优缺点比较明显。

优点在于总价相对较低，2房的总价在130万左右，4月建面均价约16417元/㎡。并且，离学校比较近，就在西大附中星辰中学的对面。

缺点是出行单一、离轻轨站较远，适合预算相对有限又看重学校的朋友。

学校位置

2，华宇上院

它应该是整个照母山离西大附中星辰学校最近的一个小区，就在学校旁边。4月均价约17525元/㎡，价格略高于恒大山水城，但是出行会方便一些。

小区实拍图

3，约克郡上林上景

约克郡南郡包括翠微堤、上林上景、阅林景悦等组团,。虽然价格不如北郡的汀兰、壹号湖畔、壹号半岛等组团高，但在划片西大附中星辰学校的一众小区里绝对属于“佼佼者”。

4月建面均价约20886元/㎡，比较适合预算充足的朋友。

4，万科城

和约克郡上林上景只有一街之隔，但价格要便宜很多。4月建面均价约16677元/㎡，性价比较高。小区是统一的精装修，比较省事儿。

5，金州苑依山郡

相较于前面几个小区，依山郡的优势在于离重光轻轨站、金州商圈很近。4月建面均价约20106元/㎡，如果对配套要求较高，这个小区可以关注。

小区实拍图

end

原创不易，点个“在看”鼓励一下