“仙股”物企漂流记

来源：物业K线

文/乐居财经徐酒眠

转主板、植入物管业务、更名生活服务、调整管理层、“流血”收购抢地盘……潮汕商人方明手中的上市平台方圆生活服务（09978.HK），在过去的2021年侧重物管赛道发力。

然而动作频频，却并没有给资本市场带来太大的惊喜。转至港交所主板，股价一直沉在“仙股”之列，近52周最高股价也只有0.72港元。

去年6月完成更名之后，方圆生活服务股价一路振荡走低，截至目前已经“腰斩”；今年以来，其股价更是多次创下历史新低记录，一度跌至0.315港元/股。

截至5月23日收盘，方圆生活服务报0.33港元/股，跌8.33%，市盈率(TTM)5.34，总市值仅1.32亿港元。

当日收盘，在55家港股物企中，方圆生活服务的股价仅高于时时服务（0.11港元/股）、华发物业服务（0.128港元/股）、宋都服务（0.133港元/股）及烨星集团（0.236港元/股），跌幅仅次于领悦服务集团（18.55%）。

股市表现低迷，方圆生活服务内部的业务经营也并非一帆风顺。

一方面，依靠短期收并购带来的营收与利润涨幅不可持续性；另一方面，大举收并购后，其行政开支大增，同时手中本来就不富裕的现金及等价物大减。此外，其资本负债比率增加，员工人均福利下滑……

怀揣着美好的愿景转板与转型，方明是否能如愿等来方圆生活服务的“起死回生”？

毛利率、净利率低于行业均值

过去的的2021年，方圆生活服务实现营业收入约5.71亿元，较上一年增长约106.5%；录得总毛利约1.39亿元，较2020年实现约176%；净利润约为0.29亿元，较上一年增长约150.7%。

几项核心财务指标虽然实现翻倍增长，不过，方圆生活服务的盈利水平依旧处于低位。2021年，其整体毛利率为24.26%，净利率约为5.1%。同期，港股上市物企的整体毛利率均值在30%左右，净利率均值约为13.76%。

财报显示，方圆生活服务主要有两条收入业务线——综合房地产代理服务与专业物业管理服务。

其中，房地产代理服务包括线上和线下的房地产代理服务、物业研究及咨询服务，以及综合服务。截至2021年，该部分业务收入约2.64亿元，占总收入的46.2%，较2020年同期的2.77亿元减少了4.6%。

物业管理服务实现收入约3.08亿元，占总收入的53.8%。其中基础物业管理服务收入约2.07亿元，非业主增值服务收入约0.48亿元，社区增值服务收入约0.46亿元，软件服务收入约0.06亿元。

过去一年，方圆生活服务主要财务指标实现翻倍增长，其在年报中坦言，增长主要得益于过去一年的收并购。

去年1月28日，方圆生活服务完成广州方圆现代生活服务66.31%股权收购，总代价6800万元。

不到五个月，2021年6月10日，方圆生活服务出资450万元，从方明控股的另一家公司收购了广州方恒信息技术全部股权。一个多月后，7月30日，方圆生活服务再次出资2474.5万元，从独立第三手中收购了长沙市霁阳红物业51%股权。

手中现金不足亿元

年报披露，过去的2021年方圆服务收购支付现金代价约为8512.8万元。而在2021年初，方圆生活服务账上现金及现金等价物约为1.38亿元。

据此而言，过去一年，方圆生活服务在收并购事项上消耗了手中超6成的现金。

对于物管行业来说，如果手中现金有限，短期依靠收并购带来的业绩激增是不可持续的。

事实上，截至2021年12月31日，方圆生活服务手中“余粮”并不多，方圆生活服务的主要资金来源为经营活动所产生的现金。截至2021年，其净流动资产约为1.43亿元，较2020年同期仅增加0.01亿元；同期，总资产约为4.54亿元，股东资金约为1.59亿元。

截至2021年底，方圆生活服务的银行及现金结余约为9034.2万元。

而这笔资金，需要结付收购长沙市霁阳红物业的一部分余款。按照当时披露的付款条件，霁阳红2021年度业绩达成，方圆生活服务需要支付总款的25%，即618.63万元。

财报显示，截至2021年底，霁阳红经审核纯利约为377.9万元，超过目标纯利372.88万元，因此截至2021年度业绩目标已达成。

去年10月25日，方圆生活服务还宣布以3439.88万元收购广东益康物业服务60%股权。年报披露，这笔收购也在今年2月已完成。

换而言之，在2022年，方圆生活服务手中其实可用于收并购增拓的资金还要更少。

此外，2021年，方圆生活服务的资本负债比率由2020年的35%增至55%。

员工人均薪资下滑

事实上，大举收并购似乎并没有能解方圆生活服务的规模之渴。在47家公布在管面积的港股物企，方圆生活服务几乎是垫底水平。

数据显示，截至2021年12月31日，其合约建筑面积约为1610万平方米，在管建筑面积约为1090万平方米。

收并购带来的规模增长有限，带来的行政开支却剧增。

财报显示，截至2021年12月31日，方圆生活服务行政开支约为0.99亿元，较2020年同期的0.25亿元激增299.2%。方圆生活服务表示，“该增加主要是由于收购方圆现代生活，霁阳红等的业务所带来。”

收并购为方圆生活服务带来了业务增长，员工数量也水涨船高，但员工人均福利却出现下滑。

截至2021年底，方圆生活服务共有2071名员工，较2020年的687名增长了近两倍。同期，方圆生活服务的雇员福利开支总额约为2.37亿元，人均薪资约11.4万元，较2020年的13.7万元减少2.2%。

据乐居财经统计，得益于2021年稳定的市场表现，物企整体营收向好，员工人均福利基本上涨，只有包括方圆生活服务、银城生活服务在内的8家物企下滑。其中，方圆生活服务的人均薪资下滑幅度最大。

不过，其五名最高薪酬人士包括两名董事的酬金总额，却由2020年的231.5万元增加到了264.4万元。