广东
上周末，盘叔又去了一趟广州创新城。
原因很简单：
这个板块，又有新盘开板房了。
是的，那个被称之为越大星的楼盘，实际名字叫做：越秀•大学•星汇城。
同时，我们也想看看板块，在经过一年的线上翻滚后，这里变得怎样。
看完之后，我们对产品和板块，有了进一步的认知。
01
主要目的是看新盘，那就先从新盘说起。
越秀•大学•星汇城，是越秀在创新城的又一个新盘，前面有星汇文玺，后面还有大学城和樾府。
从这一点来看，至少证明越秀对于创新城还是很有信心的。
加上越秀的项目品质，对于购房者来说，算是有品牌效应。
在目前的几个创新城项目当中，越秀大学城星汇城比较靠近地铁四号线新造站，出站后打车也不过几分钟（如果日后不用绕路的话），也算方便。
南大干线
除此之外，项目靠近南大干线，这点就有好有坏了，自驾方便的同时，需要承受一定的交通噪音。
虽然，现在南大干线的交通影响，还看不出有多大。
再远处，还有个金光东隧道。
另外，项目对面就是暨南大学，虽然开发商说会有浓厚的人文氛围，但盘叔觉得，还是项目本身配建的幼儿园以及项目旁边9年制学校（具体招生政策以官方为准）更吸引人。
配套方面，和创新城所有楼盘基本一致，板块现有的配套基本是木有的，可以期待的，反倒是项目的商业街区，称之为十字设计，类似伦敦国王十字街区。
说实话，伦敦盘叔也没去过，不知道好在哪，反正就是街区有配套、有园林，算是很用心的一个设计了。
最后，还有一点盘叔比较喜欢。
项目后端就是创新城滨江公园，虽然现在公园还没弄好，但从实际距离来看，算是家门口的了。
总的来说，这个盘在创新城的楼盘当中，配套的综合实力，算可以了。
02
产品方面，实话说，越秀•大学•星汇城做得不错。
讲几个盘叔认可的点。
第一，项目的规划做的还可以。
除了上面说的十字设计街区，占地面积约19万㎡，体量约60万㎡的基本盘上，空间和业态做的不错，之后的居住舒适度和便利度还是有的。
当然，要看日后的成品。
第二，产品户型不错。
首推的86到125㎡三至五房，抛开户户朝南这个卖点之外，户型设计还是挺不错的。
我们着重看了样板房的设计，几个户型都做得比较极致了，空间的尺寸感把握的也还可以。
虽然，有一些小细节还是稍微有点取舍。
有个买了星汇文玺的朋友看了之后，说产品力确实不错，早知道应该买这个，不是没有道理的。
至于价格，销售说，4.8万的吹风价。
03
项目和产品做的不错，这是需要承认的。
但越秀•大学•星汇城是否值得，适合什么买家？
盘叔个人的看法是，如果你要买，需要考虑两个问题：
第一，你对创新城板块的认可程度有多高？
毕竟，比起各大房企的渲染，国际创新城目前的城市建设界面，依旧处于初始阶段。
交通不便、村落环绕、尘土飞扬，依然是很多人来到这里最直观的感受。
相比之下，南大干线、暨南大学番禺校区、广州大学城智慧谷（也就是曾经的思科智慧城），反倒是创新城看上去最为亮丽的风景。
如果以此为参考值，如此“荒凉”现状下，国际创新城对应的价格定位和前景，就会很魔幻。
但不能否认，创新城的板块价值，是有变量的。
其一，从规划来看，国际创新城是产学研商一体化的板块。
其二，国际创新城符合广州和番禺的发展方向。
其三，国际创新城未来能加强与大湾区其他科创板块的联系。
其四，和琶洲的关联性到底会有多紧密，决定了短期性的兑现程度有多大。
所以，如果要买这，就要接受这种双面性。
此前，有媒体就下这么一个定论：
一个有热度、有政府重视，加上先天距离琶洲、金融城非常近，创新城板块未来将会承接非常多的购买力，而今年也是它的崛起之年。
说实话，盘叔并不认可。
热度并不等于厚度，一个板块的发展是否有价值，更多还是要看自身的规划以及兑现程度。
这也是大家在入手创新城之前，需要做的一个纠结题。
第二，这个项目是否符合你的基本置业需求？
交通尚可、配套一般、板块居住氛围不浓，是短期内越秀•大学•星汇城和板块势必会存在的问题。
这些不足，在你的购房维度当中排怎样的序位，决定了这个项目和板块是否适合你。
其次是价格。
同等价格，选择面是有的。
比如同在番禺的珠江铂世湾、龙湖金地天峯这些。
至于产品，盘叔觉得是没有太大的问题的。
基本就这些了。
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