盘活闲置资产，烟台城市更新的激活密码

烟台城市更新专项规划，你最期待哪些改变？

是老旧小区改造？还是景区亮化工程？……

在城市更新所涵盖的众多内容中，有一项对城市而言意义重大——盘活低效资产、闲置资产。

所谓低效、闲置资产，是指那些存量工业供地和老旧厂房等，这些资产往往产权并不明晰，多年难以改变现状。

随着城市发展由扩张改为注重存量更新，这些遍布城市核心、非核心板块的低效闲置资产，就成为城市更新的重要目标。

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在此次城市更新专项规划中，对于低效闲置资产有了专门规划。

经过现状梳理，老旧工厂作为低效闲置资产的代表，占到了烟台七区待更新面积的43.12%，同时老旧商贸占4.61%、空闲地占12.09%……

可见相对于历史文化片区以及城市公共空间更新，低效闲置资产的数量更大且任务更加艰巨。

根据规划，此次对这部分资产的规划原则是：盘活资源，促进转型。

激活闲置存量资产，促进经济要素集聚，激发产业活力，推劢产业提档升级。坚持生态理念，整合资 源配置，建设绿色低碳、智慧智能、安全韧性城市。

圈重点——转型。

如何转型？

重点在依托产业升级与新经济赋能，为低效闲置资产带来新生。

根据此次城市更新的目标，产业优化方面将持续升级。

①腾退低效产业、优化产业空间；

②工业遗存保护与利用；

③完善产业链与创新链；

④植入新经济、新业态、新场景，提升产业能级。

由此，可以基本明确未来低效闲置资产可能会更新成哪些内容。

其一就是重新布局优势产业，根据烟台十四五规划纲要：

未来烟台有九大优势制造业，包括生物医药、新能源等；有十大服务业重点领域，包括科技服务、会展经济等；有六大战略性新兴产业，包括人工智能、数字创意等。

通过腾退闲置资产重新布局新兴未来产业，是最直接的产业升级方式。

例如在芝罘湾的升级规划中，仙境科创湾板块目前就存在低效闲置的老旧厂房等，未来那里会成为烟台核心一处新兴产业的集聚地。

其二就是通过对工业遗存的保护与利用，打造创业园区、展示场馆等。

这类城市更新，具有鲜明的标志性，需要极强的创新与创意。

北京798艺术街区、青岛天幕城等，都是依托于城市低效闲置的老旧厂区、厂房所打造。

这类项目的特点是，通过与原有产业的历史文化相融合，重塑为新的空间场景。

在烟台也有类似的项目，例如开发区的亚东柒号文创园。

作为烟台首个现代工业文化艺术博物馆，园区内的烟台工业博物馆是基于上世纪80年代全国首批国家级开发区第一家中外合资企业——亚东标准件厂进行设计改造。

通过“工业遗存+文化创意”模式，打造了具有城市文化特色的新景观，是具有鲜明工业特色的城市更新项目。

除了博物馆，园区内还汇聚了网红直播创业孵化基地、餐饮及艺术体验区、电音主题酒吧、餐饮文化体验馆等特色业态。

其三关于新经济、新业态、新场景的改造，更加灵活多样。可以与工业遗存的更新联动，也可以单独作为城市更新的项目推进。

综合来看，盘活低效闲置资源虽然只是城市更新的一部分，但关联的内容很丰富。

既能联动产业升级、文旅迭代，也可以带来新经济、新文化。通过城市现有资源，全方位实现创新迭代。

总计一下盘活低效、闲置资源意义就在于：

①有助于控制土地增量，挖潜土地存量。解决城区用地的供需矛盾，实现资源生长。

②通过培育文化创意、旅游会展等更具活力、更聚人气的新兴业态，可推动各个板块产业升级、新机会动能转换。

③通过盘活低效、闲置资源，可改善城区环境脏乱差、宜居功能弱等问题。通过新商业、新空间的赋能，提升居住幸福感。

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对烟台而言，城市更新既是城市发展必然要经历的过程，也同时承担着试点城市的任务。

所以烟台的城市更新动作，也是在替国家做试验，为其他城市作榜样。

根据《“十四五”文化产业发展规划》，其中提到要鼓励利用城市历史建筑、工业遗产、旧厂房、旧街区、旧仓库等存量空间发展文化产业，促进城市更新和产业升级，助力老工业城市和资源型城市转型。

从相关政策文件中可以看出，文化赋能城市是城市更新过程中必不可少的环节。

而产业、基建等，也随着会深入城市发展的方方面面。

既然盘活低效、限制资产如此重要，那烟台各区有哪些动作？

我们以开发区为例：

2021年，开发区修编了《城市更新工作实施意见》，制定了《城市更新三年行动计划》，全面实施闲置资源处置清零行动。

图源网络

包括党校新校区、亚东文创园、瑞银信金融广场等具有代表性的闲置资源盘活，开发区给输出了丰富的经验。

近年来，烟台上下持续开展集约节约用地，年均盘活1700余公顷“三闲”土地，为推动全市高质量发展提供了充足的资源保障。

从布局规模上来看，烟台盘活低效闲置资产的动作不小。

在此次城市更新专项规划选定的38项重点项目中就包括了老旧厂区改造（烟台啤酒厂老厂区、开发区新党校、高新区世界设计公园和国际设计小镇等）；

老厂区提质增效（凤凰台、只楚片区工业区、凤凰工业园、创新路南侧低效工业地块）等项目。

同时随着12335中心城区建设思路的推进，以芝罘湾提升、五大新城、三港为代表的重点片区、重点板块，将成为盘活资产的主要目的地。

依托于盘活经济的创新发展，能够为片区带来产业、文化与新经济等内容，从而进一步推进城市更新的发展。

通过此次城市更新专项规划，会发现烟台的城市更新思维，是站在城市整体的角度来规划，不是单纯聚焦如何改造一片区域。

城市的更新，不是单体建筑的更新。

在今天城市更新大格局下，做好顶层策划，特别是针对未来城市发展重新思考、梳理、做好规划，非常重要。

作为城市更新的重要手段，盘活低效闲置资源，将是接下来城市发展最有看看点的内容之一。

同时，也是最有想象空间的内容。

烟台七区内，有哪些地方是长期以来的闲置“顽疾”？又有哪里被诟病已久？

接下来，就会轮到这些地方大变样。