企业测评 | 魔方——规模和运营实力引领行业，数字化和大社区组合链接未来

作为最早进入租赁市场的公寓品牌之一，魔方自2009年创立至今已有十余年，从资本疯狂涌入，到各方企业密集进入租赁市场，再到疫情“黑天鹅”的市场洗牌，租赁行业开始回归理性，而魔方也见证了中国住房租赁机构化市场的发展。一路走来，魔方经历了成长与蜕变，依托多年沉淀的运营管理优势，开业规模、品牌实力稳居行业前列。

本文将从企业规模、商业模式、产品打造、项目运营、合作情况及未来发展等多维度全面解读魔方。

#01.

规模稳健增长，稳居创业系首位

作为住房租赁行业的领军品牌之一，魔方深耕行业十余年，发展可圈可点。截至2022年一季度，魔方在全国已开业的直营品牌房源数超过7.5万间，开业及管理规模稳居行业前列，荣登创业系开业及管理规模双榜首位。

图：《2022年Q1中国住房租赁企业排行榜》

开业和管理规模榜

从布局城市来看，魔方已实现全国化布局，截至2022年一季度，魔方布局全国20多个主要城市，其中以北京、上海、广州、深圳、南京、杭州为重点区域，这些城市租赁价值较高，经济处于高增长，租赁市场长期向好，发展势能显著，租赁需求空间也较大。对于项目的选址，魔方坚持以一、二线城市CBD及大型园区周边为主，分布于交通便利的次核心地段，地铁1公里范围内，为租客提供便捷的交通和完善的配套。

#02.

持续推进轻资产管理输出

随着行业格局的分化，各企业发展的重心也开始从中资产模式向轻、重两端发展。对于魔方而言，随着经验的积累，资源的汇聚以及品牌口碑的建立，也开始逐渐减少包租模式的对外扩张，而是通过自身精细化的运营能力降本增效，提升品牌效益，为资产方提供更专业化的管理输出。2019年，魔方完成D轮融资后，便宣布其轻资产战略加速计划，在经历了近三年的转型后，截至2021年底，魔方在营项目轻资产模式占比三成，较2020年有显著提升，魔方的轻资产模式正在不断加速。

#03.

产品线全覆盖，开启大社区运营

魔方针对不同客群的居住需求，实现了全产品线覆盖，在全品类产品线中包含白领公寓魔方公寓、中高端公寓魔尔公寓，以及企业公寓9号楼公寓，满足了企业端、消费者高中低端的各类租赁需求。

目前，魔方的产品依旧以白领公寓占据主流，随着2019年魔方将9号楼公寓提升到战略层面，开始发力企业公寓市场，同时，魔方将部分白领公寓改为企业公寓，在一定程度上缓解了产业园区及周边基层员工的住宿问题，促进区域职住平衡发展。截至2021年底，9号楼公寓在魔方的规模占比达25%，整体占比提升较为显著。

表：魔方各类产品线占比情况

数据来源：CRIC城市租售系统

随着租赁市场不断成熟，此前的客群单一、产品同质化严重的集中式公寓已无法满足租客的多样化需求，魔方在集中式公寓市场沉淀了多年后，将触角伸至大型租赁社区。2021年，魔方收购了V领地青年社区旗下的部分项目，V领地可以说是业内大型租赁社区的代表企业之一，首创了“千人大社区”，魔方通过此举完善了大型租赁社区模块，开启了租赁业务的新篇章。

位于闵行区浦江镇的魔方公寓芦恒路社区便是魔方涉足大型租赁社区的项目，房源量达1255间，该项目是闵行区首批纳管的保障性租赁住房项目，也是区域内具有代表性的大型集中式公寓社区之一。

图：魔方公寓芦恒路社区

#04.

品牌实力出众，口碑获认可

作为租赁行业的先行者，魔方拥有先发优势，为行业发展做出了诸多有益的探索。经过十余年行业的经验沉淀，魔方以客户为中心精研产品力、以数字为驱动赋能集团运营力、以奋斗者为本激发人才务实力，逐步探索出了一条规模化、数字化和标准化的发展之路，在规模拓展和运营提效上取得了长足的进步，品牌综合实力出众。在近几次发布的《中国住房租赁企业品牌传播力榜》，魔方品牌上升至行业一二位，全面提升自身的品牌效益。在业内收获良好口碑的同时，魔方也吸引了包括华平投资、中航信托、CDPQ在内的一批长期基石投资人的支持。

1、加速产品迭代，品质不断提升

国家正在努力实现全体人民住有所居，而这个空间对于租赁群体来说不仅仅是居住空间，也包含了为租客设置的场景营造。随着租赁产品的迭代升级以及行业的多元化发展，租赁的需求由“居住”需求向构建生活场景转变。正是考虑到当下年轻人对于租住需求的变化，魔方开始加速产品迭代的进程，注重品质的提升。

自2019年以来，魔方开始逐步升级产品，将马卡龙色作为主色调，打造多功能型公区的计划在全国开展，魔方公寓上海宁国路店及上海交通大学店等成为典型样本，租客认可度高且项目保持稳定的高出租率。去年5月，搭载着魔方4.0产品的魔方公寓上海虹桥店面世。从1.0的满足基本居住功能需求，到2.0品质化、标准化，再到3.0智能化，直至4.0的智能+健康，魔方的每一次产品更新升级都是以客户需求为导向，满足其日益增长的美好生活需求，旨在全面提升租客的居住体验。

项目将500㎡公区打造成院落式“微缩社区”，构建出一个串联内外部空间场景的生态体系，赋予公区更多的功能性，满足成长于互联网时代95后的社交需求。有别于传统的健身空间，魔方将圆筒乒乓球桌、仓鼠跑步机等创意新潮设施搬入健身房内，增加租客健身乐趣。与此同时，洗衣机房也被打造成玩乐空间，将游戏街机放置于内，等待的过程将变得更加有趣。在公共厨房的设计上，将用餐区和操作台物理阻隔，为租客切磋烹饪厨艺的交流提供空间。

图：魔方公寓上海虹桥店公共厨房

此外，魔方公寓上海虹桥店还采用了“智能+环保”的家居理念，应用了智慧能源光伏离网系统，24h光储绿色电力系统，满足公寓公区、门头、过道灯区域的照明、监控、强电插座等区域用电需要，预计每年可减少大量的碳排放。魔方积极响应“碳中和”政策，践行社会责任，为环境保护及社会的可持续发展助力。

2、管理提效显著，探索数字化运营发展

如今的租赁市场，各家运营商的规模增速都开始放缓，回归到产品本质与客户的需求，开始专注夯实自身运营功底，从而形成品牌的核心竞争力。魔方凭借沉淀多年的运营经验，在项目勘测、产品研发、工程营建、项目运营、财务管理、市场营销等重要板块建立了近百个SOP流程，通过高效的IT系统赋能运营，从而更好地帮助魔方实现降本增效的目的。2021年，魔方集团通过数字赋能、运营优化、精准营销等方式持续提升组织人效和管理效率，门店EBITDA持续提升。

在数字化发展的当下，魔方更是以数字化驱动着租客生活方式的改变，为租户提供更便捷的租住体验。2020年疫情爆发初期，魔方就在行业内开发并上线了公寓行业“红绿码”（智能防疫助手），用数字化手段管理所有公寓人员的健康状况，实现精准主动的人员核查管控和灵活高效的信息分析、呈报。此次，魔方公寓“防疫助手”再升级，在住客户在线即可快速登记核酸、抗原、体温检测结果等。

此外，如魔方公寓芦恒路社区以及魔方公寓松江万达社区等大型租赁社区，在此次疫情封控中，积极配合管控，最大程度减少疫情对租客生活的影响，使得公寓整体井然有序。魔方的高效运营管控能力，对城市租赁人口的疫情防控起到了积极的作用，有效地保障了租客及工作人员的健康安全。

#05.

多元化合作，通过运营赋能租赁业务发展

在国家大力发展保障性租赁住房的当下，越来越多的国企、地方政府参与到保租房的建设发展中，而这部分企业有着较大规模的存量资产，但普遍缺乏高效的运营管理能力，而专业化的租赁运营商可以依托自身运营所长，在一定程度上激活存量运营。因此，“非改租”也成为了保租房供应的主要途径之一。

魔方也在积极探索与政府、地方国企的深度合作。谊·魔方公寓上海吴泾华师大店是魔方探索“非改租”的典型案例之一。项目前身为上海华谊旗下上海氯碱化工股份有限公司集体宿舍，在上海市闵行区相关部门的大力支持下，该项目成功入选闵行区非居住存量房改建与转化租赁住宅（长租公寓）首批准许名单。经过近4个月的筹建，旧厂房焕新成富有活力的青年社区，融合了全配式精装白领公寓以及企业宿舍323间，更是打造了多功能共享空间以及户外公区，同时解决了“旧有存量物业盘活”与“企业员工居住”两大难题。

图：谊·魔方公寓上海吴泾华师大店公区

除了政企合作外，魔方还开启了与百强企业的战略合作。今年2月，魔方与上坤集团达成战略合作，上坤集团租赁住房板块的部分项目与魔方生活服务集团合作运营管理，所涉房源量达两千余间(套)。双方的合作，将充分整合各自资源优势，聚焦探索长租公寓领域“土地市场开发、代建、重点项目合营、市场开拓”等深度合作内容，魔方也通过发挥自身的运营优势，赋能企业租赁业务的可持续发展。

#06.

未来展望

无论是企业规模还是品牌口碑，魔方都有着较为突出的竞争优势。自魔方成立至今，十余年的行业经验沉淀也使魔方经历了成长与蜕变。在规模扩张和高质量并行发展的当下，魔方精准洞察客户需求的转变，全产品类布局，发力大型租赁社区坚持打造高品质的租住产品、深耕精细化的运营管理，发挥运营管理优势助力企业存量资产的盘活，有效地提升资产效率，促进区域内实现职住平衡发展，以租住链接城市未来。

随着国家继续加快发展长租房市场，保障性租赁住房建设也将全面提速。魔方将始终秉承“聚焦租住本质、做行业领导者”的愿景，保持为城市青年提供高质量的租住产品的初心。在产品上，继续深化产品设计，围绕租客痛点，打造高品质产品，为空间与人创造更多互动。在运营上，加速管理系统迭代，提高运营效率，实现精细化管控，以稳健的步伐持续向前发展，进一步提升行业品牌影响力，为业务发展寻求全新价值增长点。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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