丫鬟身子小姐心，云上观海有点悬！

青铁云上观海预售证新鲜出炉，备案价最高超过4.5万/m²。

青岛市网上房地产5月12日发布的消息显示，云上观海项目共有122套房源获得预售，是该项目第一批次获得预售证，集中在1号楼、5号楼和7号楼。其中7号楼高层部分房源备案价超过4.5万每平方米。

虽然前期的宣传铺垫排山倒海，但是备案价格出来后，还是拦不住质疑声四起，斯文点的说法是丫鬟身子小姐心，不客气的说法则直言是“智商税”。

质疑从何而起？

后海不是海？

要弄明白疑自何起，就要从后海说起。

很多游客喜欢青岛的理由是大海，广阔、湛蓝、与繁华毗邻。但他们不知道的是，青岛的海岸线曲折繁复，将大海折叠成一个套娃，藏着完全迥异的各种面孔，展现给不同的人。

游客们看到的阳光沙滩、万国建筑和山海相映，是被青岛人称为前海的锦绣金边，除此之外，步履匆匆的游客们难以深入的地方，也有很多海岸线，既不光鲜也不靓丽，却是很多普通市民生活中熟悉的日常。

比如后海。

海岸线向陆地凹进去的部分，被称为海湾。总面积约350平方公里的胶州湾，是青岛海岸线上内凹的最大海湾，大约相当于60个杭州西湖的面积。

广义上说，整个胶州湾都可以称为青岛后海。

在青岛市民的口中，后海的定义一直没有特别清晰的划分。老青岛的市区范围有限，后海的概念，是从大港、小港一路向南到团岛这段海岸线，此后随着城市范围的拓建日新月异，白沙湾等胶州湾沿线区域开始大兴住宅，也被纳入后海的范围。

与光彩夺目的前海相比，后海可以算是衣衫褴褛。

每个城市都有自己灰头土脸的老工业区，灰扑扑的厂房、林立的烟囱、破败的街景，槽点一般的存在，后海就是青岛的老工业区。

海也不好看，大片的滩涂，退潮时光秃秃一片，还麻麻赖赖的，视觉效果欠佳。

要命的是交通还极为滞涩，受制于历史原因，道路的规划设计长期滞后，区域内有不少瘦腰路和断头路，再加上人口密度大，后海片区的交通一直是青岛的老大难问题。

居住体验也不好，填海、风大、垃圾场等问题，一直困扰着此间的楼盘。

在部分老青岛人眼里，后海大约是不算海的，如果跟前海相比的话。

有一个细节是：2021年夏天，媒体在报道后海的变化时，专门提及有一对新人在拍婚纱照。

后海的海边有人在拍婚纱照都能成为新闻点，可见与前海的差距。

欢乐滨海城

灰头土脸的后海，一直是青岛这座城市的心病。

也一直在想办法改变。

早在2009年，在城市发展建设的大背景下，后海改造工程曾经与新都心、李沧东部等片区一起成为市区重点开发对象。

欢乐滨海城就是后海改造工程的重要组成部分。

那一年的规划显示，欢乐滨海城位于胶州湾东岸，南起航务二公司后海基地，北至李村河，南北长约3600米，东西长约750米，项目规划占地面积222万平方米（约3330 亩），规划建筑面积266万平方米，商住比5.5：4.5，规划居住人口3.6万人，旨在打造一座以商务办公、休闲旅游、商业居住为主体功能，富有滨海城市特色的多元复合型生态新城。

十余年过去了，李沧东部已是蔚然崛起，新都心更是成为青岛商圈新中心。

而欢乐滨海城，仍在探讨如何振兴与突围，最新的规划，叫做“欢乐滨海城大开发再启”！

何为“再启”？就是前面的路走错了。

曾经齐头并进的新都心与李沧东部都已绝尘而去，欢乐滨海城错在哪里？其中的原因，各路专家、媒体的分析林林总总，也都不无道理，想看的读者可以自行去搜索，这里不再赘述。

我们只看行动。

2021年8月9日，欢乐滨海城最新的控规调整方案公示，大幅取消文化设施用地和行政办公文化设施用地约10万方，而提高了商务和居住面积。

很显然，在官方的总结认定里，休闲旅游就是那条错路，虚掷了欢乐滨海城十余年的好时光。

最新的道路，也不能说全是地产，官方的说法是：胶州湾东岸的海上新客厅。

规划中，市北区6个千亩产业聚集区中的4个都位于滨海新区， 通过产业导入建立起现代高新产业的支撑，而欢乐滨海城将承担滨海新区的商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、文化娱乐、游憩休闲等核心功能。

怎么说呢，规划得美轮美奂，跟2009年那次一样。

2021年9月8日，欢乐滨海城地块昌嘉路附近约12万㎡土地被青铁、华润等四家公司以20.75亿元竞得，开发建设青铁云上观海项目。

这是青铁和华润合作的习惯模式：青铁命名，华润操盘。

云上观海

这个项目的定位不是刚需，也不是改善，而是高端。

面积最小的商品房也超过143平方米，最大户型的面积是390平方米，而且除了人才公寓，所有楼座最多只有两户。

各方面条件都有点拉胯的后海片区要飞出金凤凰，是质疑声四起的缘由：在一万出头的房价也不罕见的片区，4万+真的现实吗？网上的热议中有一条高赞评论是这么说的：谁会花大几百万、近千万的价钱去欢乐滨海城置业？

谁会去置业不知道，毕竟有钱人的心思很难猜，还是来看一看该项目能否如愿高端，从“云”上出发吧。

首先，定价4万+，云上观海也是迫不得已，来算一算成本：住宅地拿的将近9000元，一半还是人才公寓和商业、教育等公建，粗算下来，三、四万的定价也就刚刚能撑住不亏钱，如果品质承诺都兑现的话。

咋说呢，半是蜜糖半是伤，谁家没本难念的经。

其次，卖点也有，前期大范围覆盖的宣传软文中已经说得很详细了： 270°海景、1.5公里海岸线景观带、配套大型文体艺术中心、国际知名设计团队、华润团队操盘。

应该算风姿绰约吧，毕竟，全海景资源在青岛主城区还是属于稀缺，而且华润团队的能力也是拔尖的，项目的户型空间、园区景观及内部设施都有机会触及青岛一流水准。

第三，自身的缺陷明显。云上观海的海景极佳，但是因为东靠瑞昌路立交，“桥”景也是逃不掉的话题。为了解决涛声与噪声相伴的问题，开发商安排五栋人才公寓在靠近环湾一侧一字排开，意图起到“隔音板”的作用，至于效果如何，目前尚未可知。

五栋30多层的人才公寓，使得户数甚至超过了商品住宅，混居带来的圈层干扰，会不会令小区的高端属性打折，也是个疑问。

最后，也是最重要的问题是：目标客户是哪个群体？

如此高的价位，地缘客户够不着，而本地高端客户对后海的形象也缺乏认同，何况他们本身选择就多，前海的豪宅琳琅满目。

那么，客户群体在哪里呢？别提外地土豪的看海梦，青岛的主城可是限购的。

可能藏在华润的心底吧，最柔软的角落，外人难以窥见。

这也是质疑所在，因为楼市彷徨期，

绝大部分项目都没有活在假象里享受的命。

文/花满楼

编辑：董楠