这个大盘生不逢时，要卖到天荒地老？

颜值高，学位不错，可惜生不逢时。

国贸学原售楼部

新盘国贸学原，位于21号线山田站和钟岗站之间，增城执信旁。

在去年楼市火热时拿下，如今即将入市，却发现周围对手林立，弱鸡互掐。

真的是太难了。

项目地块于去年集中供地出让，由融创+厦门国贸联合体拿下，楼面价9003元/㎡，不算太贵。

后面融创退出，由国贸100%持有。国贸是厦门老牌国企，世界500强企业。

在厦门有打造过国贸天琴湾、国贸学原、国贸上城等项目，在广州市场上的经验则是一片空白，没想到一脚就踏进增城的坑。

国贸学原是其在广州的首作。

相关资料显示，国贸未来将积极转型，将逐步退出房地产行业，积极发展大健康等战略新兴业务。

国贸学原，是该开发商退出房地产领域前夕拿下的项目。

项目位于科教城板块与增城市区荔城板块，两边不靠。

5公里范围内，有万达广场、东汇城、合汇广场、广州市妇女儿童医院、增城图书馆等配套。

不过，对于市区刚需来说，与21号线沿线的楼盘对比，项目则处在劣势。

对比中新板块，项目与离市区的距离过于遥远。

更重要的是，项目处在21号线钟岗和山田站之间，与两站均有约2.5公里的距离。未来需要依靠公交或楼巴接驳到地铁站。

而且钟岗站和山田站，均不是快线停靠站。

百度地图测算了一下，从钟岗到珠江新城，用时需要1小时14分钟。

这中间还不包括公交接驳到地铁站的时间。平日与市区通勤实在不便利。

和沿线凤岗、朱村对比，项目所在地段也略输一筹。

凤岗、朱村，位于科教城核心，附近有产业支持，而项目所在地仅仅只是新打造的居住区。

总的来说，从地段来看，项目更适合增城本地人；对于市区刚需，或者是未来打算在科教城周边工作的人群，该楼盘并非最优选择。

项目本应该是主打本地客的一个楼盘，奈何项目供应量不小，依靠本地客群是难以短时间消耗完这么多的货量的。

为此，国贸在产品打造上，和沿线众多楼盘不谋而合，通过开发小面积段的户型产品，吸引市区刚需。

可以看到，周边在售新房产品大同小异，偏向刚需。

论小户型，旁边的中建宏泰·学府悦城最“卷”，65㎡便可做到3房，大大降低了买房人的上车门槛。

周边楼盘的户型重合度高，大同小异，看个人喜好。

国贸学原产品的特色在于，部分户型采用LDK设计，适应性强，空间利用率高，户型使用率85%左右。

另外，楼栋呈现围合式设计，看出去的视野可能会稍好一点。

周边项目，商业配套比较欠缺。

项目的一大优势就是配建有8万㎡的商业体。

未来业主下楼便可以解决日常生活的消费需求。

不过，商业都是共享的，同样利好旁边的实地蔷薇、中建·宏泰学府悦城等。

更大的商业体，还要看山田站附近，未来将会打造20万㎡的商业。

相较之下，时代名著处在地铁口，同时周边未来有大型商业，优势更大。

综上，配套的商业算是一个加分项，却不算项目形成竞争优势的“绝招”。

另外，项目自身的特色，还在于打造了8.4万㎡园林，和1.5万㎡的中央公园，算是项目的亮点。

国贸学原出了门口就是执信增城实验学校初中部。

如若能够入读执信，孩子上学可以说是很方便。

执信小学部，也离项目不远，在广汕公路的另一边，大国璟和润悦项目旁。

踩盘当天看到，广汕公路的车速十分快，往来车辆也大，学生过马路上学不是很方便。

如果入读执信小学，便利度不及大国璟和润悦。

从去年的招生政策来看，国贸学原在执信增城实验学校的招生地段之上。

不过需要一提是，学校的招生采用的是“自愿填报志愿+电脑派位”方式。

2021年执信增城实验学校招生政策

学校对口的小区并不少，即便项目就在学校旁边，也不是100%保证能家门口入读的。

后期随着周边楼盘业主入住越来越多，学位需求越来越多，招生人数大于学位数就要摇号，学校会分批次录取。

附近有一间小学在建设当中，目前会是什么等级的学校仍是未知之数，传言引进的学校不差。另外，周边还有三联小学。

三所学校或纳入到同一学区当中，摇不中执信，业主小孩可能会分配到周边这些学校。

周边新房密集，好处是会快速形成居住氛围，加速周边配套完善；坏处是，楼盘间竞争激烈，价格易互相挤压，未来房价难涨。

周边保利大国璟，从2019年开卖到现在仍在售，从期房卖到现在的准现房。

3月份的时候，大国璟推新，迎来历史最低价。价格也从最开始的2.3万/㎡，回落到“1”字头；

时代名著，相比之前，价格回落了2000元/㎡左右。

项目旁边的中建宏泰·学府悦城，去年下半年开盘，目前价格也有下降，从均价1.7万/㎡，到现在1.5万/㎡起。

项目体量不算小，共有24栋住宅，消化完，路漫漫。

价格方面，目前尚未出来，在增城楼盘“大内卷”的大背景下，相信定价不会高。

项目拿地价格为9003元/㎡，比旁边的中建项目稍低。售价如若超过“2”字头，则性价比不高。

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