买房知识：房产中介在房屋买卖中有哪些重要作用？

提到房产中介，很多实际发生过房屋买卖、租赁的当事人可能有一种复杂心态，可谓“爱恨交织”。爱的是他们提供精准的房源、客源交易信息和专业服务，使得双方迅速、顺利的达成了交易；恨的是有些服务质量不好的中介人员（公司），仅通过所掌握的地产交易知识、客源房源情况等不对称信息，通过“忽悠”，须臾之间就能收到很高额的中介费，总让人觉得有所不值，甚至有时候还会有上当受骗的感觉。

那么房产中介的作用，是否仅在于促成交易，仅在于忽悠客户，仅在于提供签约纸张和签约场地呢或者跑腿排队办手续呢？笔者作为一名从事法律工作十多年的律师，现仅就中介公司帮助交易客户避免重大法律风险的作用展开分析。

一、确保交易合同的有效性和可履行性

并不是所有的房屋买卖合同都是有效的，即便有效的房屋买卖合同也并不是都具备可履行性。比如张三未经同意出售了李四的房屋，此合同对李四并未生效，购房客户并不能根据此合同购得李四的房屋，但是张三却因为无权处分需要对购房客户承担违约责任；再比如购房客户没有在京购房资格，所签订的房屋买卖合同即便有效，但是这样的合同构成法律上的履行不能，人民法院不能判决买方获得此房屋的所有权。

中介公司在促成交易过程中，从自身角度出发，为了确保交易的有效性和顺利进行，至少会替买卖双方细致地做好如下重要审核工作：1审查卖方对房屋的处分权，包括房屋是单独所有还是共有、是否存在抵押或查封、是否存在承租人及优先购买权或居住权；2审查买方的购买资格，以及能否获得相应金额的批贷等；3审查各方身份信息真伪、是否具备委托权限、见证交易双方签字的真伪等。在客观上，尽最大可能地确保了买卖双方交易合同的有效性和可履行性。

二、充当纠纷处理的润滑剂

房屋交易过程中，难免会出现发生争议的情形，在没有房产中介 或其他人员干预的的情况下，交易双方互不相让的几率增大，容易导致直接对抗，致使矛盾激化，双方不得不诉诸于法庭。

而有房产中介参与的交易，如果交易双方发生争议时，无论交易双方主观上怎么考虑，在客观方面，中介公司总是希望双方能够最终达成交易的。房产中介会居中缓和矛盾，适当的提醒违约方要及时履约并告知违约责任，也会善意的提醒守约方适可而止。从而在买卖双方整个争议处理过程中起到润滑剂的作用，尽量做到避免矛盾激化升级。

很多买卖双方之间的纠纷之所以最后没有进入到法院诉讼的地步，其中很大程度上是房产中介在起调和作用。这在一定程度上减少了买卖双方花费较大金额聘请律师、花费较大金额进行诉讼、保全，也避免了买卖双方花费较大精力参与、关注自己的诉讼处理进程。

三、作为第三人或证人参与诉讼，协助守约客户维护合法权益

发生诉讼纠纷，肯定不是交易客户以及房产中介愿意看到的局面，但是一旦真的发生纠纷，在维护守约客户合法权益方面，有房产中介公司参与的交易，和没有房产中介参与的交易，可能会有重大差别。

维护守约客户的合法权益并不是房产中介应提供的服务项目之一。但是依照我国民事诉讼法及相关法律规定，交易客户可以向人民法院申请追加房产中介作为第三人参与诉讼，或者可以依法申请参与提供中介服务的人员出庭作证，以方便人民法院调查核实相关事实及争议焦点，并据此依法作出公证的判决。由房产中介参与房屋交易，在很大程度上给交易客户必然地增加了一道证据防火墙，哪怕买卖双方均不认可的事实，如果房产中介能向人民法院出示确凿的证据，某些争议事实也会被人民法院所采纳。而没有房产中介参与的交易中，有很多守约客户苦于提供证据困难，导致违约方无理狡三分，到最后没有承担或者较少承担了应当承担的违约责任。

综上所述，在房产买卖过程中，一边是数万、数十万元的中介费用成本，割肉则心疼；另一边是几百万元、数千万元的房产交易及可能发生的风险，一旦不顺则难以收场。是否需要专业、诚信、尽责的房产中介参与，从以上吴杰律师的分析中应该会有答案。

文章转载：无忧吴律