世界上没有完人,当然,也没有十全十美的房子。
评价一套房子的价值,要看它的主流。
在过去,人们喜欢把居住空间视为房产最主要的使用价值,认为有个遮风避雨的地方就足矣。
但却往往忽略了,随着城市发展的分化,不同的房产所具有的禀赋、绑定的配套、资源等各方面的隐藏价值,也都产生了较大差异。
同时,无论是刚需,还是改善,或是投资需求,在作出要不要买一套房决策的时候,或多或少都会考虑房价的涨跌。
如果大家预期房价明年要涨30%,正常人即使不是刚需也大概率会购买,毕竟不赚白不赚。
但如果大家觉得房价明年要跌30%,那即使是刚需,也会继续观望一段时间,以便捡到更 大的便宜。
这种心态其实无可厚非,人性使然。
因此,我们认为,一套房子最值得关注的考虑因素,无外乎2点:
房子所绑定的配套资源(指向居住属性),以及未来的房价增值空间(指向资产属性)。
1、房产绑定的配套资源
配套资源,包括了学区、医院、商场、交通这些和生活需求密切相关的功能配置,其实用一个“地段”要素,就足以囊括。
往大了说,“地段”可以是城市级的,如果预算充足,有较大选择空间,那肯定是一线城市房产优于新一线,新一线优于二线,二线优于其他低线城市。
从微观来讲,城市内部的地段也分主城郊区、分老城新区、分核心居住商务功能区和郊区工业产业园板块等,不同的地段得到的赋能是不一样的。
地段不仅能够框选房产周边所配置的必备资源选项,让业主对这些资源的可及性、便捷性、通达性更高,同时,地段也决定了房产本身的含金量,这一点同时也指向了未来的增值空间。
当然,还有一些隐藏得更深的价值,比如户籍、社保、最低工资水平等,在含金量上,都是和城市的能级息息相关的。
从某种程度上来讲,购买一座城市的房产,更大程度上是相当于在购买这座城市的生存资格、享受城市资源、福利的入场券和门票。
而那些被视为适配居住空间的要素(如户型、朝向、面积等),或许也只是占到了房产价值中的一小部分权重。
比如,一套十八线的农村大别墅,含金量是远远不如一线城市一套“鸽子笼”的,因此,真正决定房产最核心价值的,还是房产所绑定的城市配套和资源。
2、未来的房价增值空间
房价未来的增值空间,取决于两个要素,一是入手时的价格基点,二是未来房价上涨的天花板。
只要入手价格足够低,未来上升空间大,那么哪怕郊区的远大新房源,在增值方面的表现,也可能远远超过主城拥有核心配套的高价房源。
增值空间是一个区间,是一个可变段,而不是一个节点。
特别是对于刚需购房者而言,更加不能无视价格要素,刚需买家的经济实力往往弱于专业的 投资性购房者,因此,他们对房价涨跌的敏感度更高,也就不足为奇了。
从我们的经验来看,几乎没有买了房的人不在乎房价涨跌的,那种“自住不怕跌、跌了还能住”的论调,不过是一种无奈和自我安慰、解嘲罢了。多数人买了房,都是一种“买前怕涨,买后怕跌”的心态。
如果说入手价格基点,是一个必须面对的现实,那么对未来房价增值空间天花板的判断和预测,就决定了增值空间的上限。
这里可以提供一些预测和判断的参考依据,比如:
①城区板块的定位(是高端居住商业区还是工业产业园?);
②周边是否有足够的可拓展空间(附近地块如果能拍出“地王”,对已有的项目提振效应是立竿见影的);
③未来城市、区域的人口增量规模(人口净流入的城市、区域板块更有增长动力)。
总之,跳出传统的地段、户型、面积、物业品牌这种平面层次的买房思维,把房产价值的本质内涵和未来增值空间,作为衡量买房的重要考量因素,能够实现更加动态、更加立体的判断逻辑,也更容易买到核心优势更强的房产。
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