让轻型工业重型工业 都能“上楼”

芯桥智城的建设如火如荼。何俊摄

位于宝安区的新桥东片区重点城市更新项目（下称“芯桥智城”）施工现场热火朝天，塔吊林立、机械轰鸣，工人穿着黄色反光背心辛勤劳作，工程车载着施工用材来回穿梭。这是深圳首个落地的平方公里级以上“工改工”项目，肩负着引领深圳西部产城升级的重任。

新桥东片区是粤港澳大湾区广深港澳科技创新走廊深圳北部的重要节点。坐落于此的芯桥智城是深圳重点城市更新单元，由广深高速、庄村路、包含屋山水库在内的生态区域围合而成，规划面积1.52平方公里，共38个地块，分一期A、一期B、二期、三期滚动开发，预计将带来高质量生产空间149万平方米、高端研发空间106万平方米、教育居住生活等各类配套147万平方米。

相关负责人表示，与其他城市更新项目相比，“工业上楼”是芯桥智城的鲜明特色，“我们要高效集约地利用深圳有限的土地资源，结合深圳、宝安的产业特点，让轻型工业、重型工业都能上楼。”

●李嘉耀崔洁

1城市更新“巨无霸”服务先进制造业

改造之前，芯桥智城的所在地曾是一片杂乱的老旧工业区。于上世纪90年代兴建的大批低矮工业厂房建筑质量较差，配套基础设施薄弱，入驻的“散乱污危”企业较多，经济产值仅约90亿元，土地产出率低。

随着深圳特别是宝安区产业升级不断加速，产业空间需求不断提升，土地空间提质增效成为当务之急——工业厂房拆旧建新，加快推进城市更新成为最优选项。

2017年8月，深圳市委提出，要千方百计保障产业发展空间，各区需着力整备出至少一块较大面积的区域，以产城融合、职住平衡为原则，由政府主导，统一规划开发，优先保障先进制造业，更好服务实体经济。

作为深圳的土地大区、人口大区、经济大区、产业大区，宝安迅速响应市委相关要求积极筹备，新桥东片区浮出水面。

一般的城市更新项目，因利益纠葛错综复杂，体量往往较小，规划规模相对受限，周边整体配套难以大幅提升。相比之下，芯桥智城堪称深圳城市更新项目中的“巨无霸”，需拆除的建筑物便有879栋，建筑面积约155万平方米，其中需谈判搬迁企业656家，腾挪安置规上、国高企业97家。

面对如此巨大的更新体量，项目的推进难度前所未有，宝安的推进力度也前所未有。

2018年5月，宝安区委、区政府印发《新桥东片区重点产业城市更新项目工作方案》；11月，新桥东片区被列为深圳市37个重点发展片区之一；12月被市政府列入重点城市更新单元计划；2019年4月被纳入深圳国家高新区，同年年底成为深圳首个获批的平方公里级“工改工”城市更新项目。

2020年10月，芯桥智城项目一期工程正式开工建设。

2“工业上楼”服务各类企业需求

目前，芯桥智城项目一期工程已全面启动。其中，一期A计划于2024年3月竣工，届时将提供20.8万平方米的产业空间。一期B计划于2025年10月竣工，将供应22万平方米的工业生产空间、17万平方米的产业研发空间和13万平方米的配套宿舍、配套商业居住生活空间。

适应宝安的产业需求，“工业上楼”是芯桥智城的鲜明特色。在芯桥智城首开地块一期A10—05，3栋“工业上楼”的芯智坊项目厂房正处于主体施工阶段。按照规划，这里将分别打造12至21层的工业塔楼。

“21层已经是一幢100米的高楼了。”芯桥智城实施主体深圳市宝实置业有限公司项目工程总监汤斌说，“我们要高效集约地利用深圳有限的土地资源，并且在项目的设计和施工中落实。”

据了解，为满足产业要求，宝实置业组建招商运营团队，在粤港澳大湾区开展企业调研。他们瞄准“智能制造+创新研发”要素，制定周密方案，根据企业需求针对性地设计了工业塔楼。

大是芯智坊项目的突出特点，不仅空间大、载重大，未来能承接的企业体量也大。

“我们一层的面积达1万平方米，这接近很多普通厂房一栋楼的面积。”深圳市宝实置业有限公司监事会主席傅贤强介绍，“企业搬进来，生产线无论布置50米还是200米，都没问题，我们的设计可以适应企业的自动化生产。”

要实现“工业上楼”，必须逐个解决不同企业的不同痛点，其中包括货物和大型设备的运输与安置。芯智坊首层层高为7.8米，承重达2吨，标准层层高为4.5米，承重达750公斤，柱距则有10米，这些超常的建设标准正是为化解上述痛点而定。

同时，芯智坊将安装大尺寸、荷载3吨的载货电梯，在建筑外墙预留设备吊装平台，在每栋楼首层设置12个卸货平台，充分满足企业的运输需求。

“之前一般是轻型工业上楼，我们希望重型工业也上楼。”傅贤强说。

除了高标准的设计，芯智坊项目还预留足够弹性。在空间布局上，考虑规模各异的企业需要，项目实现可分可合的多种平面组合，提供单层面积1000至10000平方米的厂房，供企业自由选择。在机电设计方面，项目为水暖电排风等建造公共管道，后期根据企业具体的生产需求，可迅速进行适配改造，省时便利。

另外，项目在仓储物流、动线设计等方面下工夫，规划修建小独栋厂房定制产品，务求更好服务未来进驻的企业。

3投资550亿元打造世界级智创城

芯桥智城项目规划计容面积402万平方米，投资总额约550亿元。项目建成后，将为深圳带来高质量生产空间149万平方米、高端研发空间106万平方米、教育居住生活等各类配套147万平方米。项目预计引进一大批优质企业，实现千亿级工业总产值规模。

根据规划，芯桥智城项目按照国际一流、国内领先的标准规划建设，综合考虑对周边山体、水库及既有城中村的影响，以“山麓海绵”策略营造山水城景交融的绿色城市形态；以“智汇廊桥”策略聚焦产城共享服务空间，营造园区公共活力骨架；以“工业上楼”策略对产业街区及建筑提出空间控制要点，提升工业楼宇利用效率。

在空间结构方面，芯桥智城项目谋划“两带三廊三极”统领片区有机发展。规划向西破解广深高速阻隔，向东连接“三山四湖”自然生态以及基地内旧村落、历史遗产等传统文化和工业文明，强调城市功能东进，生态功能西行，编织形成开放式“创新矩阵”结构。

坚持产业优先，保障生产空间，是芯桥智城项目规划的准则。建成后，区内工业用地可向高新技术企业销售或租赁，发挥“产业保障房”功能，同时为优质企业提供更多空间。

未来，芯桥智城既是宜业之城，也是宜居之城。项目内还规划了幼儿园、九年一贯制学校、寄宿高中、大型社康、带状公园、文体中心、人才住房、宿舍等各项配套，交通四通八达，环境质量、交通通达性、物业价值、配套服务水平均会实现大幅提升，一座“三生”融合的城区将崛起在深圳西部，为宝安乃至深圳的产业发展提供空间支持和动力支撑。

“面向世界、展望未来，对标世界高端园区，芯桥智城未来将是粤港澳大湾区的世界级智创城。”傅贤强说。