法眼观察以“梯控”催交物业费,真的合法吗

　　日前,有网民在人民网“领导留言板”向辽宁省抚顺市新抚区委书记留言称,“因未按时交纳物业费,物业设置电梯门禁卡,管制业主回家”。对此,新抚区委回复称,对于欠费用户电梯卡升级管理的问题,物业公司未违反物业管理条例及物业公司行业内普遍规则(据澎湃新闻5月10日消息)。

　　据了解,因业主未交物业费,小区电梯设置“梯控”控制业主出行的现象,在多地均有出现,引发了很多业主投诉。有物业公司表示,之所以采取这一做法,也是逼不得已,“有的业主一直拖欠物业费,让物业公司的正常运营受到影响”。而业主却表示,不交物业费是因为物业管理服务不到位。

　　物业管理服务不到位——业主拒交物业费——物业公司设置梯控或者断水断电——物业服务质量下降……现实生活中,物业公司与业主之间经常因为物业费的交纳问题陷入恶性循环,形成僵局。

　　严格来讲,拒交物业费属于违约,但是物业公司的催交也应依法进行。根据民法典第944条和物业管理条例第64条等规定,业主违反约定逾期不支付物业费,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁,但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”,这是法律禁止性规定,任何人不得违反。但实践中,有不少单位和个人对此存在误解。比如,有人认为只要物业服务合同约定了,就可以用停止供水、供电等方式催交物业费;还有人认为,这种方式属于物业行业内普遍规则,并不违法。然而,供水、供电、供气是业主与水、电、气第三方公司之间发生的法律关系,物业服务人无权阻碍该法律行为的履行,即便合同中作了相关约定,也属于违反公序良俗,应认定为无效条款。

　　不交物业费不能乘电梯,其实就是停水、停电、停气的翻版。从物权的角度来看,业主对房屋依法享有占有、使用、收益和处分权,该权利是排他性的,任何人不得限制其对房屋及其附属设施的占有和使用。电梯作为住宅的一部分,小区所有业主均对其享有使用权,如果物业公司擅自以“梯控”来强迫业主交纳物业费,则会破坏业主的基本生活条件,涉嫌侵权。如果因此给业主造成经济或人身损失,物业公司需承担相应的法律责任。

　　民法典规定如此清晰,实践中以“梯控”等方式催交物业费的现象仍屡次出现,甚至有相当一部分人支持这种做法,说明有关部门和物业公司对相关法律规定存在很大认识误区。对此,相关部门应以此为契机,针对与群众日常生活息息相关的领域,加大普法宣传力度,提高业主和物业服务人的依法维权意识,推动民法典更好落地落实。同时,行政监管部门和物业公司也应充分发挥智慧,完善措施,通过设置合理的责任机制让不交物业费的业主付出相应代价,只有这样,才能构建更加和谐美好的社区环境。