北京楼市：买新房和买二手房哪个更好？内行人告诉你答案

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐，自住加投资买新房还是买二手房？总觉得买新房住着舒服点，二手的话心里有点膈应。二手房和新房比起来有什么优势？

回答：“新房癌“患者广泛存在于刚需购房人群中，而且越小的城市这个观念越发根深蒂固。有的丈母娘要求婚房必须是新房，有的说，别人住过的房子不好不吉利，也有的说，一辈子就买一套房，必须是新的。其实换个角度想，新房买了之后，不也是二手房吗?这和车是一个道理。如果你平时关注楼盘，会发现同一地段上开发10年和开发5年的楼盘价格差异很小，更多的在于物业、绿化、区内配套等硬核条件上。而且二手房也有其独特的好处：

首先和新房存在天然价差，同一地段的二手房的价 格要低于新房，这在三四线城市尤为明显。

其次价格弹性好，有挖笋的潜力。因为新房售楼处都是根据市场统一定价，而二手 房都是业主定价，很容易遇上“着急用钱，低价急售”的房源，买到就是赚到。

第三，可以从二手房楼盘看出小区的生命力，如果在几年内小区内部环境、安保、 公共设施依然如新，则说明这个小区的物业管理非常好，这点在新房中是看不出 的。当然这里的二手房并不是那些年代久远的老破小，而是10年之内的次新房。如果未来同一地段升值潜力一样，选择价格低的资产，性价比自然高，买房要根据投资思维去思考，而不是单纯对新旧的取量。

提问：房姐～首付300左右的话，主要考虑自住，珠江罗马嘉园和朝阳园您更看好哪一个呀

回答：青年路地区是一个比较优秀的地段，同时也有一些优缺点。小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型可以淘，刚需次新大盘，基础还稳健。

朝阳园户型多异性，因为大塔楼就是如此。户型，塔楼，环境，居住人员，已经反应到朝阳园的价格上了，否则靠近青年路这个地段市场价才勉强6万不可能。会不会影响，要看未来市场喜好的细节，这是不能预测的。所以朝阳园本身是收益预期有一定摆动性的标的，选不选看你的偏好。

提问：房姐您好，想向您请教。目前情况:在东坝朝阳新城有一套房，已满五年，有贷款。想换房，东坝房卖掉再加上手里的钱能有800首付，但目前还没有明确的目标，很苦恼。我纠结的问题： 1.东坝朝阳新城均价5万，是否还有上涨空间。 2.目前还没有生孩子，可能两年会生，换房需要考虑学区需求不。 3.因为亲戚在新北苑住，所以看过福熙大道和润泽公馆的房子，但总觉的那一片溢价有点高，附近没有办公商业，除了房子新环境好房价没有支持。请问新北苑片区目前值得入手吗。 4.想请问我目前的情况您会推荐看哪些小区呢。 非常感谢。顺祝一切顺利！

回答：东坝前期概念炒作过重、配套还没起来，朝阳新城这个地段比较一般，潜力不大，而且供应量极大，价格一直没涨起来，常年洼地，近年也是跑输大盘，优势就是房子较新、价格便宜、未来地铁还算便利、旁边有公园。 新北苑环境还行，自住+学区的需求比较适合这里，你现在没有学区需求，保值角度不是很好的选择。建议看下 上京新航线、首开知语城、季景沁园

提问：美丽的房姐你好，我们现在北京只有一套房子，润枫领尚一套120的三居满五唯一和一个车位，公积金贷款80W，还了10万。手里有现金350W，加起来不算贷款子弹有900W。现在孩子2岁，本人天津人，孩子天津户口。现在需要换房满足自住和上学的需求，看了双井一代的房子，朝阳有富力城，合生国际，CBD总部公寓，东城有远洋德邑（文汇学区）。因为还在积分落户，所以未来户口有不确定性，所以想买保值兼顾学区的房子，想听取您的建议，谢谢

回答：您好，如果不确定积分落户的事情，我建议看朝阳板块，东西海暂时排除掉，因为对非京籍不友好。合生国际建议谨慎，属于死角位置还被铁道分隔都是非常大的硬伤，所以价格也一直起不来，CBD总部公寓据说物业很烂，也建议谨慎。 建议看下珠江帝景，学区比较好，环境也还行，还有就是首城国际

提问：房姐，西安浐灞住宅一大套。同时北京有购房资格，预算500w。是否可以出西安购入北京？时机大概是什么时候比较合适？

回答：西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价过去4年涨幅也偏高，现在入场有追高的风险。 尽早入北京，现在的非高溢价的学区标的还是在涨，依旧是卖方市场，今年上半年北京成交量又创下5年新高。即使最近出台新政，封堵了离婚买房的补丁，但对后市的影响也不大，只是一个定向调控，小的波动反而是一个入场时机。

提问：房姐老师端午节快乐！ 安徽安庆人，在合肥上班，合肥已经有一套，手上还有不到150万，适合现在买南京吗？还是杭州？

回答：合肥去年入手的话涨幅是很好， 现在入手会很困难。 去年12月我们推荐南京的时候，还没有明显表现。 春节后到现在，现在部分标杆次新有了20%涨幅。 不过政策困难重重，很难适应大多人的建仓条件； 南京价格没有拉开，除了河西，缺少共识地段。 南京买房，适合两类情况： 对本地楼盘熟悉度足够高，资深老司机总能挖到笋盘； 资金充裕（一般500以上），3张以上房票，有能力多套打新。 如果没有以上条件，可以去杭州，杭州的灵活度更高。

提问：房姐，看中了一个好学区的2房，房东报价750万，砍了20万，好不容易谈得差不多，可到签字的时候，一直不敢签，因为自己手上400万的房子还没卖掉，于是约定好抓紧时间去卖房，结果在2周之内，密集见了红绿中介的很多客户，发现没有一个满意的，要么是付款方式不合适，要么是价格谈不拢，还有的根本就是中介造出来的假客户，但是想买的房子由于学区房行情火爆，短短2周时间，当时看中的那套完美的房子，已经以780万的价格被成交掉了。现在又得重新看，房子又还没买，是现卖还是先买？

回答：现在置换时，都要记住，一定一定要先卖后买，只有钱拿到手了，才能让自己买房立于不败之地，那些先买后卖的，看似以低价锁定了房源，但万一房子最终真的卖不掉，或者卖不出你想要的价格，你之前定金能不能追回来另说，之前好不容易谈好的利润，可能也会以割肉的方式便宜别人。 除了考虑先买后卖还是先卖后买，另外在换房预算有限的情况下，置换房屋还要注意以下几方面： 1、考虑预算与成本：包括流动资金、首付和月供等的比较，如需租房，还要考虑房租等成本。 2、考虑小孩上学：置换新房，要等小区建成才可划分到具体学校，置换二手房，则要考虑前业主是否已用掉学位，或是否能正常迁入户口。 3、考虑区域交通：置换房屋时，要考虑出行、通勤等交通问题，一般新区规划较好，发展前景好，路宽人少，居住舒适度高，但距离可能远；老城区路网发达，配套齐全，但难免人多杂乱。 4、考虑面积与户型：三口之家，三室就够用了，想要住得舒适可置换面积大一些的三室。如有二孩/计划，置换户型最好为四居室。如与老人同住，可能要考虑更大的房子。 其实，如果买卖房屋的路上，可得一二“良师”，真的可令整个交易流程变得顺利流畅许多。

提问：房姐，上海房价太高，买不起，环沪有什么建议吗？环沪房子相比较周边市中心更推荐哪种？

回答：环沪本身的发展没有大问题 首先大家记得一个逻辑，环沪能否发展的起来，和环沪所在的城市没有关系，和上海本身有关系。 本身围绕上海周边发展的环沪商品房市场没有很大的问题。 但是环沪一定有坑，而且非常多，太多项目想要借着这个概念去炒作，但凡是个项目都可以拉根线说自己距离人民广场直线距离才多少。 环沪概念被逐利使用后，各种的夸张和放大层出不穷，毫不夸张的说，市场上70%打着环沪概念的楼盘都是坑。 有一个简单的判断，就是看是否有房企品牌，在这里深耕。 你要看环沪这么多城市，如果这个城市里前十强的房企不愿意去，那么城市就有很大的问题。 环沪城市我只看好花桥。上海限购不放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的，重点是有轨交可以到达，方便上海通勤，这样价值才能更好外溢。 如果你买房目的是为了投资，而非自住，我建议优先买二手次新，配合出租，新房投资周期太长，昆山花桥选盘优先地铁旁边。 上海周边城市可买入城市顺序：昆山、太仓、嘉兴、嘉善。

提问：房姐，我是昨晚的提问者，谢谢您耐心地回复，醍醐灌顶，只是有几件事不明，希望确认下 1，手里两百两年后还120，您建议杭州而非武汉是吗？为什么呢？不会站岗吗～杭州这一轮行情不是比武汉走的还彻底吗，几乎走完了，只能等下一轮，也不知道什么时候来。而似乎武汉这一轮可能还有些机会的希望 2，按照手头200，估计30～40摩擦成本，七成也就是总价可能500～550，这个没错吧～。您说两年赚500也不是不可能，这意味几乎翻倍啊，您对未来二年杭州行情是怎样的分析 3，您说“虚空接力他还倒赚400”。做好最坏打算（还给他后无法再借出来）前提下如何做到虚空接力呢～ 4，我所能够去够到的总价，房姐觉得可重点关注哪几个板块或片区 房姐我觉的您真的超级厉害优秀，非常感谢房姐，谢谢您

回答：杭州是确定性的城市 即使是下半段的行情 如果有90%的机会赚30% 也不要赌50%的机会，赚60% 杭州在二线进一线过程中，加上贷款宽松，如果价格空间还有30%，实际现金回报率完全可以做到100% 200可以买两套500万的四房 虚空借力，不是一句话的事 内功到位了，自然懂 钱江世纪城外溢，市北板块

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