解局 中南迎“驰援” 华融资产进场里的转机

观点网 前不久，中南建设还在为年报业绩致歉，为不明朗的地产前路忧心。

但人生如戏，戏如人生，当剧情徐徐展开之时，总会迎来层层的反转，短短十天时间，中南建设迎来救兵。

5月8日，中南建设的控股股东成功牵手华融资产及地方国资，后者将在项目并购、资产盘活等方面与前者展开合作，相关合作涉及资金不超过50亿元。

事实上，中国华融是专门从事不良资产处置的四大AMC之一。近段时间以来，AMC下场“救市”的消息不绝于耳。

对中南建设而言，华融资产驰援与地方国资帮扶，将成为其化债的关键一步。

也有分析人士亦表示，当前房地产市场处于恢复阶段，AMC正在加速进场。不过，出险房企的资产与债务结构繁杂，梳理难度并不小。

华融资产驰援

在新冠疫情、地产调控等复杂因素叠加之下，2021年下半年以来，多家房企遇到挑战，中南建设便是其中之一。

其间，中南建设亦多次寻求突围，但“活下去”并非易事。

为了寻求安全边际，中南建设便提出来“五大举措”，其中包含稳定融资、瘦身出清、稳定生产、精简高效、政府帮扶。

5月8日，中南建设发布公告称，日前，控股股东中南控股与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司共同签署了支持公司转型发展战略合作协议。

据观点新媒体了解，华融资产成立于1999年，是全国性的资产管理公司，与中国信达、中国长城、中国东方统称为四大AMC机构。

近两年，房地产行业进入下行周期，疫情黑天鹅突如其来也加速了不良资产项目增加。在此情况下，房企与AMC机构之间的合作不断加大。

此前，帕拉丁资本助理总裁、特殊机会投资业务负责人张浩在参加观点机构的活动中提到，AMC与优质房企或房企平台公司设立基金共同投资，联动房企提供合作、代建等运营操盘功能。

除此之外，AMC介入后，亦可提供丰富的经验，给出有效的盘活方案，做到优势互补、利益捆绑，也可解局房企从前端介入项目的动力问题。

根据中南控股此次签订的协议，其与华融资产之间的合作，主要是通过基金平台运作。

公告表示，华融资产拟和南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，有关主体将与南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司按照18:1:1的比例，针对中南建设及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。

同时，有关支持项目总规模不超过50亿元，也可引入其他投资机构。

也就意味着，华融资产将与南通政府共同形成一个“救援团队”，由“救援团队”接盘中南建设一些优质项目，从而助力中南建设回流资金，且实现相关项目的盘活。

从资本市场的角度看，中南控股与华融资产、当地政府的此番合作，亦是其从流动性压力中突围的信号。

中南建设在公告中亦表示，在当前行业环境下，此次战略合作不仅对于公司，对于调整中的行业也具指标意义，有关合作的开展将为公司业务提供助力，推进行业良性循环和健康发展。

事实上，不止是中南建设，深陷危机的房企们，亦在等待他们的白衣骑士。

今年3月，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，提出要积极出台对市场有利的政策，及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。4月29日，政治局会议强调要有效管控重点风险，抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度。

在新一轮地产调控与政策指引要求下，地方政府、国央企、AMC机构、资产管理机构等纷纷介入企业流动性风险化解的队伍当中。其中包括中国信达接连介入了恒大、融创的债务化解；长城资产驰援佳兆业；粤民投牵手花样年等。

数据来源：公开报道、观点指数整理

中南挑战

“2021年我们交出了一份历史上最差的答卷。”

面对年报业绩以及实际数据与预告之间的偏差，董事总经理陈昱含在业绩交流会上多次致歉。

数据显示，报告期内，中南建设营业收入792.1亿元，同比增长0.8%，经审计的归属上市公司股东净利润亏损33.8亿元，与此前年度业绩预告中披露的数字7.08-21.23亿元存在重大偏差。

除此之外，中南还计提了38.8亿的减值准备--在年内针对应收账款和其他应收款，计提了8.6亿减值准备，针对房地产业务存货计提了23.7亿存货跌价准备，针对建筑合同资产计提6.2亿减值准备，包括其他的一些减值的项目总共有38.8亿。

中南建设的挑战早已有之。

从1988年起步于建筑队伍，到如今成为房地产行业名列前茅的企业，中南的发展历程犹如一场配速不断变化的马拉松。

2016年之前，中南从建筑起跑到正式踏足房地产，就好像是马拉松前期的蓄力阶段；2016年总部迁至上海之后，中南踏上了高速发展的“兴奋期”，从百亿到千亿用了两年，从一千亿到两千亿也只用了两年。

过往高速发展是中南建设既定路径，但这种的模式，在行业下行的2021年，危机逐步显露。

去年下半年，标普曾两度下调中南建设信用评级，将其长期发行人信用评级由“B”下调至“B-”，展望由“稳定”下调至“负面”，理由主要在于中南建设将出现流动性紧张的问题。

无独有偶，穆迪也认为，中南建设信托贷款的再融资风险有所增加，因为在当前充满挑战的融资和运营条件下，获得该融资渠道比银行融资更不确定。

2021年12月，市场消息称，中南建设出现商票逾期不兑付的消息，截至12月31日，有数据显示，中南建设违约商业承兑汇票，共计454笔，金额高达4.78亿元。

今年3月，中南建设“17中南01”等多支境内债券触发违约条款的消息传出，中南建设面临流动性挑战。

但中南建设的危机并不止于此，截止2021年底，中南对外担保余额升至572.8亿元，占上市公司股东的股东权益的199.58%，假设上述担保逾期，中南建设还将面临超500亿元的代偿风险。

截止到2022年3月31日，中南建设账面上的现金及现金等价物是122.26亿元。但其一年内到期的非流动负债有113.55亿元，外加73.72亿元的短期借款、111.27亿元的应付票据。

流动性危机之下，中南建设全力自救，今年以来该公司接连出手中南丝路城市运营、中南服务的子公司。

数据显示，目前，中南建设已完成项目股转14个；地产和建筑业务区域分别由21年初的19个、15个双双减少到当前的8个、8个。

同样，在巨大挑战面前。此次华融资产与南通政府的介入，无疑为中南建设拨开云雾。

对于接下来的偿债安排，中南建设管理层曾表示，“伴随资产和业务出清，以及针对前融、开发贷等银行融资，通过债务展期、转贷续贷，我们的现金短债比一定会重回1以上，进一步保障短债偿付的安全度。”

而中南建设董事长陈锦石则始终坚信，“我们这一次没有躺下，还能活着，而且也一定能活着”。