北京楼市：朝阳这些小区千万别碰，过来人血的教训

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：朝阳门的京华豪园，附近的配套商业很好，旁边有日坛公园，为什么价格不高呢？

回答：京华豪园，原来是外销公寓类型，这种2000年前的港式塔楼建筑，截至到目前在北京，其中的大部分仍然有一定的折价。

主要的买家，是一些当年的生意老板，如今各奔东西，或破产，或转行。

当前的住宅趋势，主要看重私密性和温馨的住家氛围，这种冷冰冰的大楼给人怪异的感觉。

加上物业维护较差，得房率低，采光不是很好，所以综合下来有了两三万折价。

提问：房姐您好！ 我现在居住在望京南湖东园二区，目前是小两居，小区可以上陈经伦，算是望京的学区房，目前预计能卖530-540；手里资金能有200左右；本打算去年年底换房，但是一直迟迟没有换。目前年初学区房又涨了很多，我们要换小三居的望京的学区可能性更小了。 我想问下，我们现在继续观望过几年再考虑换大点的学区么？现在的房子不足的就是稍微小了点，其它都很方便。也是我们迟迟没动的原因。还是说某足了劲儿够一够？但总觉得不值得，要花三百万左右，小区也不是次新，学校也是目前的学校。

回答：你现在自住需求是能满足的，也没有很强的置换意愿。那这个问题简化一下, 200万要不要投资到楼市？ 如果你们有其它的理财渠道或者未来几年的收入增幅不错，那就不用着急换，几年以后再用房子来沉淀资产，也能满足置换需求。否则我建议尽量向上够，你现在能够得上的标的，几年后同样的子弹很可能买不到。

提问：房姐，现在光谷东还能不能买，会不会站岗？ 你们提供武汉买房服务吗？

回答：武汉最缺的是什么？ 平原 湖北是千湖之省，武汉市内大大小小各种湖泊一百多个。 无论是武昌还是洪山，汉口还是汉阳，武汉三镇市区内最缺少的，始终是大块的平整土地。 所以才会有从首义到中南，从卓刀泉到关山光谷； 光谷仍然不够，干脆跨过三环一路到豹澥，可以重新安置互联网IT高科等高薪产业，对产业和居住，进行统一的规划开发。 光谷东可能是武汉第一个实现产住结合一体的新城，加上以2015后产品为主的形成的品质优势，未来板块有一个较高的成长性。 每年出栏的100万大学生，武汉吸引的外来人口，武汉高薪人口，这些新武汉人组成了一个巨大规模的中高端购买力增量市场。 所以，2020年的光谷东，肉眼可见的跳价了。 没下手遗憾，现在下手略微肉疼。 ———————— 如果再跳起来看一看。 武汉的未来，是可以接近南京的存在； 南京的房价，接近杭州； 武汉的房价，是南京的60%。 武汉地关山至光谷东，类似于杭州蒋村至未来科技城的格局。 而未来科技城，目前普遍在6万的价格‘ 光谷东是2万2。 武汉楼市已经逐渐进入由增量市场转化为一个消化存量的市场，除了青山和江岸，靠近市区的平整土地已经被开发完毕。 那些未来更有发展潜力的板块，能够长久持有的次新房，会被更多的新增购买力消化掉，具备更高的流动性。 武汉的光谷东，是简化版的杭州未来科技城。

提问：坐标重庆。夫妻两个收入稳定。目前两套房，均有贷款，一套自住，公积金贷款；一套商贷。有闲钱150万。准备投资商品房。我们这种情况很难贷款了吗？主城哪些区域或者哪个楼盘适合投资？

回答：1.你贷款多少，负债多少？ 2.房票，贷票什么情况？ 喜欢土著区就照母山中央公园的标杆次新 保确定性可以选北滨路沿线及腹地，几个标杆次新盘，仅以150算买入450的江景大3\/4房比较合适。

提问：房姐你好，纯投资，子弹60。老家空气好，家人建议回老家自建别墅，还是省会买房投资？如果省会武汉买房，有个老破小已纳入拆迁范围。还是有更好的城市推荐，谢谢。

回答：面子，是很多普通人迈不过的一个坎。面子本身也是一种消费品，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。 面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。好比同样60万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村建一栋别墅； 明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花60万精装修，房子买来没法显摆，多没面子； 有些夫妻之间早已决裂，因为抹不开面子坚决不离婚，但是整日内耗，全家都陷入困境...... 表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。 为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。 富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。热衷面子，就是把自己培养成穷人。 地本身根本不值钱，四五线城市的土地，更不值钱。整体开发的管理组织资源才值钱。这需要很强的企业家能力，和一大块整片可供开发度假村及相关配套/升级业态的土地。看起来，很可能你两项都不具备...... 自建别墅也是制造产品，没有证和环境，很难卖出多少溢价。所以子弹60，建议老老实实买武汉，不建别墅，不赌拆迁，具体投资回报率高的板块及楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，想请教一下，一线城市没有建仓，有北京工作居住证，目前还没入手北京。 如果有200万首付，推荐北京上车还是杭州武汉建仓呢？哪个投资回报会更好呢？

回答：之前被禁言，问题无法回答 如果有200万首付，两个选择 如果你在北京工作，那么是优先买北京，200万首付也足够上车 首先要了解不同标的的评估价和现在市场价的区别，评估价要能接近售价的标的，总价在500万左右的上车盘。 把选筹做好，对口的daikuan，尽量选择对应能贷足的评估，评估大方面取决于标的，小方面取决于沟通+评估公司+对口银行 最佳的选择，目前可以买到常营的次新两房（520-550左右） 如果是考虑投资回报，杭州也是一个选择，200万首付可以买到600-700左右，钱江世纪城\/未来科技城 的次标杆次新三房。

提问：您好、请问我现在手上有100万重庆（外地户口）今年还能买吗，还是在福州本地投资更好呢？

回答：100万首付，现在可以先去买500万的杭州优质次新三房。 福州的能量比较弱，只能吸引本省部分人口，还有厦门和泉州分流。

提问：房姐，您好！我是成都户口刚满一年，不足两年还不能在成都买房。在河南濮阳有套房在还贷。年前在重庆西站的阅璟山交了定金，首付目前还差8万，售楼部通知如果不能交齐首付，就要退房并扣除2万定金，请房姐指教，我是接受退房，以后在成都买房，还是借钱凑齐首付？我是工薪阶级，以后即便有资格在成都买房，也只能买二手房，新房都是改善型住房动辄200万。盼房姐指点迷津

回答：首先不知道你买房是为了自住还是投资。如果是为了投资，重庆就没必要折腾退，年前才刚交定金，年后又退，这不是拿定金不当回事，除非你不在意那2万元。 如果说你成都交社保是为了后面刚需自住，那你现在就没必要重庆买房了，因为成都只差1年就可以买房了，而重庆新房还有2年交房期，时间上二者接应不上，最重要重庆短期投资也没办法暴击，重庆只适合守长线。具体投资价值高的板块楼盘，详见知识星球内部分享。 买房也是需要提前规划的，你的需求，时间 ，资金都没有规划好，贸然上车就会把自己陷于进退两难的地步。 所以你现在需要考虑好你重庆买房的真实需求是什么。 如果不想买，退定金以下方法你可以试试: 1、跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里因为这次事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2、房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3、找合同里的漏洞。 4、找关系协调。 5、.打市长热线 6、 出具购房者精神病鉴定书(不建议用) 7、若以上方法都行不通，让销售帮你重新卖出去，给点红包。

提问：房姐，朋友在蜂鸟社区有小房产一套，孩子今年后半年上学，最近新出的海淀学区政策要求2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配，不能上学区房对应学校，那是不是政策会对学区房冲击很大，是否需要出手。另外，万柳片区大户型总价高的房产也不能买了，未来这类房产是否也会受到学区房政策冲击？谢谢

回答：这次海淀新政，关注三点 1. 电脑派位的真实性，是像之前一样有看顺位各个小学自行决定，还是真随机真多校，后者肯定杀伤力更大，利空顶尖学区。 2. 严格执行6年一学位和9年一学位，已经用掉学位的再出售肯定要折价了，买房前也要看清楚，对九年一贯制的学区房有略微影响 3. 2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配。这里重点是全区协调，还是就近协调。我倾向后者，全区协调应该很难执行。 建议：如果不着急可以等一等，看看执行情况。 对于万柳肯定会有一波回调，学区溢价高的标的，都会受到政策冲击。 投资角度，高溢价学区标的近期不要碰。 学区刚需可以等等执行的情况，到2022年还有大半年的窗口期，足够上车。

提问：房姐，担心再次走错路，真心求教。背景：京户，家庭有两套北京按揭的房子，早年条件受限买的，都不是优质资产，77平西四环和51平南三环，加起来市值差不多700W吧，还有360W负债按揭中。疑问：1、现在有40W现金+ 他人XF 20W贷票，最近是在重庆用60W首付上车最合适吗？2、如果重庆再买完一套就没余额了，流水也刚好覆盖三套月供及生活，如何继续突破？求指路想早做打算～感谢！

回答：如果是90年以前又没有什么学区的，现在可以出售。 因为目前首付资金过低。 如果标的这一轮还能跟上一点涨幅，可以先行dy出来，这一轮行情后明年初卖； 但是为什么早年买的市值700，还有360的按揭？ 60万在重庆上车时足够的； 月供是相对最简单的，而且你的底仓还较低，负债总额少，月供还不能超过一般人的工资性收入范围。 提前做好每月的收支表即可。 先算资产的去留，以及可以凑出的首付； 然后进行下一步的选择。

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