房企年报季我爱我家“抬轿”相寓

5月6日，我爱我家召开2021年业绩发布会，对于外部市场环境变化，投资者们格外关注。市场经营环境变化及公司目标是否需要调整？当投资者提出此疑问时，我爱我家集团董事长、总裁谢勇给出了"对居住服务产业长期看好"的判断，并认为旗下长租品牌相寓会成为下一步重要的优势资源和新的增长极，而数据显示，并不高调的相寓板块收入已经在我爱我家百亿营收占比重接近30%，而在买卖寒冬之下，我爱我家"抬轿"相寓的趋势越发明显。

互联网业务收入占比超60%

遭遇楼市寒冬，地产中介行业也受到波及。财报数据显示，2021年我爱我家实现营业收入119.6亿元，较2020年增长24.9%；实现营业利润2.18亿元，同比下降55.8%；实现归属于上市公司股东的净利润1.66亿元，同比下降46.8%。

当投资者提出，市场经营环境变化及公司目标是否需要调整？谢勇回应称，居住服务产业升级和需求升级的发展空间很大，对居住服务产业长期看好。"去年我们根据市场形势的变化和经营策略进行了复盘，公司实现了总体经营的稳健增长，也较好规避了在行业内的多发风险，这些都坚定了我们对于战略路线的信心。"

谢勇进一步表示，"目前市场的波动调整恰恰给了一个比较好的机会，摆脱市场的喧嚣和浮躁，检验检视我爱我家的想法和做法。"

在谢勇看来，现阶段我爱我家的估值存在明显低估的状况。"2021年公司互联网业务收入在总收入占比里超过60%，公司已经实现了实质性的跨越。按照房地产业务板块业务估值逻辑来界定公司的价值中枢显然不太准确。此外，相寓房屋资产管理的业务板块，一直是处于市场的龙头地位，2021年年度租金流水达到了160亿元，同时还拥有昆明百货等多家商业资产。"

新租赁准则挑战

如果深入了解我爱我家财报，"新租赁准则"一词贯穿始终。

财报显示，经我爱我家2021年4月26日分别召开的第十届董事会第九次会议暨2020年度董事会和第十届监事会第五次会议暨2020年度监事会同意，按照财政部发布的通知及企业会计准则的规定和要求，公司结合具体情况对原采用的租赁会计政策进行相应变更，于2021年1月1日起执行新租赁准则。

执行新租赁准则，也导致部分财务数据受到影响。例如，我爱我家2021年的投资活动产生的现金流量净额本年数较上年增加26.48亿元，同比增长906.93%，筹资活动产生的现金流量净额本年数较上年减少41.6亿元，同比下降881.57%，这些都是受到执行新租赁准则现金流列报口径调整导致。

我爱我家集团副总裁、财务负责人何洋也在会上指出："关于收入部分，还需要提请各位投资人关注的是，根据租赁准则的相关要求，资产管理业务在融资租赁项下核算的收入计入了资产处置损益和财务费用，这部分金额共计10.07亿元，未包括在营业收入中。"

2021年，我爱我家实现收入总计119.63亿元，还原准则相关影响后，这个收入仍创了历史新高。从收入分布来看，线上线下取得的存量房经纪类收入共计55.73亿元，新房类收入20.23亿元；资产管理类收入在营业收入中实现的租金类收入和服务费类收入共计32.61亿元；商业类收入及其他各类收入共计11.05亿元。

从地区分布来看，华东区域和华北区域仍然是我爱我家业务发展的核心区域，其收入占比分别为42.1%和45%。

从城市分布来看，北京、杭州、上海、南京和苏州五个直营城市为我爱我家贡献了81.2%的营业收入。

被寄予厚望的相寓

纵观整场业绩说明会，我爱我家2022年似乎把宝押在了相寓上面。

"相寓保持着行业内的领先地位，也为公司经营韧性和稳健发展提供了独特的优势和基础，它会成为下一步我爱我家生态平台重要的优势资源。"谢勇如是说道。

年报显示，2021年，我爱我家相寓的在管规模25.3万套，环比增长了7.2%，平均的出房周期7.8天，环比2020年缩短了41.8%。年度平均出租率95.4%，环比2020年增长了1%，承租单量达到了40.8万单，环比增长了17.6%。

"我爱我家实现100多亿的营收中，相寓营收就贡献了32.6亿元，已成为我爱我家业务提供了新的增长极。"我爱我家集团相寓副总经理、上海公司副总经理张多介绍称，多年以来相寓一直依托于相寓的数据资产，数据管控能力，驱动资产的追踪房态追踪、人效管理、价格管控等多维度运营核心的管理要素，进行数字化体系的不断深化，实现了管理要素数字化动态的管控，持续提升数字化驱动运营的能效和效能。

数据显示，2021年相寓推出了第一家企业公寓，截止2022年一季度，单项目累计提供1576个床位、服务企业309家、服务企业员工3520人，项目2021年10月份完成验收正式运营，当月入住率过半，2021年12月底入住率达到92%。

2022年一季度，相寓完成北京首家租赁社区托管项目签约，预计提供租赁住房1000间、服务新市民2000人、配套商业服务6000平、预计委托产值19亿元。

业绩说明会现场，也有投资者提出"未来相寓扩容"的问题，不过我爱我家管理层并未给出正面回应，可见楼市寒冬的影响还需消化一阵。

地产分析师严跃进指出，目前政策层面已经给到租赁市场积极的信号，这也是此类企业发展的底气，但从市场环境来看，大规模扩张动作短期内不会产生。一方面受到疫情反复的影响，另一方面企业经营"稳健"已成为共识。

北京商报记者王寅浩