降负债去杠杆，绿地控股2021年压降有息负债812亿元

在房企转型的浪潮中，除了高喊"10年内转型为新能源车企"的恒大，绿地控股无疑是转型最为彻底的房企。

2020年，绿地控股建筑及相关产业营收首次超过房地产及相关产业营收，占比达到了51.2%，远高于房地产业务占比的42.7%。

去年11月，绿地控股宣布公司所属行业类别已由"房地产业"变更为"土木工程建筑业"。

其4月29日晚间发布的2021年报显示，建筑及相关产业总营收的比重升至新高，已超57%，连续第二年成为其最大的营收来源。

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基建营收贡献进一步提升

2021年，绿地控股来自房地产及相关产业的营收为2049.54亿元，增幅为5.2%，贡献总营收的比例进一步降至37.7%；合同销售金额则连续两年下降至2902亿元。

从新增土地货值看，这家公司也正在放慢房地产业务的脚步，去年其新增房地产业项目数量仅为45个，权益土地款则为322亿元，两项指标较上年的降幅均在50%以上，连续两年减少。

同期，建筑及相关产业的营收同比增加33.4%至3114.24亿元，占总营收的比重则提升至57.2%。

2021年，绿地控股基建产业新签合同额同比增加17.2%至7155亿元，在建项目总金额也高达11238亿元。从基建产业结构看，其在建项目总金额中67%为房屋建设业务，26%为基建工程。

自2015年提出"大基建战略"以来，绿地控股陆续控股了贵州建工、江苏建工、西安建工等各地建工集团，促使其基建产业规模快速攀升。

不过，建筑相关产业前期垫资大，货款周期也较长，且利润率相对低，在全行业都在促回款稳现金流的"艰难"时期，基建产业是否为绿地控股的解药，下结论尚早。

去年，绿地控股建筑及相关产业的毛利率虽增加0.31个百分点，但也仅为4.87%，"拖累"其总体毛利率至11.6%，同期房地产及相关行业毛利率则减少5.52个百分点至20.87%。

绿地控股也明了建筑产业的低毛利痛点，年报提到，"2022年将优化经营模式，加快向建筑总承包商、总集成商、总服务商转型。"

该公司将通过调结构、精细管理及加强回款来优化经营模式，一是提升基建、公建项目占比，降低传统房建项目占比，压缩投垫资较大的重资产业务，防范上游风险传导；二是下更大力气推动项目精细化管理，提升项目管理水平；三是加强应收账款清收。

基建产业之外，绿地控股大金融、大消费业务规模也不容小觑。

去年，绿地控股来自商品销售业务的营收为253.19亿元；金融产业全年完成利润总额21亿元，较2020年的37亿元有所下降，主要受股票市场整体下行等因素影响。

报告期内，绿地数科成功引进湖畔山南基金等战略投资人，落实资金40亿元，推进绿地数科港股上市工作也成为绿地控股2022年的重点工作之一。

积极降负债 年内两道红线转绿

"降负债"是绿地控股2021年的主旋律。

去年，绿地控股继续按照其提出的"三步走"计划推进降负债工作，报告期内实现现金短债比、净负债率两项指标转绿，快于预期。

目前，绿地控股扣除预收款项之后的资产负债率尚未达标，同期其合同负债及预收款项分别为4639.9亿元、8.1亿元，占其总资产的比重提升至35.6%。

若不能压降合同负债及预收款项、提升总资产，这一条红线转绿尚需时日。

报告期内，绿地控股有息负债压降成效明显，全年压降有息负债812亿元，截至去年末有息负债余额为2406亿元，占总负债的比例降至18%。

细分来看，绿地控股来自房地产业的有息负债为1567亿元，占比65%；基建等稳增长政策鼓励支持的产业有息负债余额839亿元，占比35%。

自"三条红线"政策出台以来，该公司已压降有息负债1476亿元。

不过，绿地控股总负债并未相应下降，截至去年末其总负债升至1.3万亿元新高。

同期，该公司应付票据也增加23%至314.5亿元，其中商业承兑票据由2021年初的44.83亿元升至143.35亿元。截至去年末该公司已到期未支付的应付票据总额为7.15亿元。

2022年，绿地控股的短期债务规模也较大，截至去年末其短期借款及一年内到期的流动负债规模为244.45亿元。同期货币资金为826.96亿元，能较好覆盖短债规模。

今年3、4月，绿地控股按期足额兑付总计6.2亿美元境外债券。

多措并举稳现金流

2021年，绿地控股多措并举加快已售项目建设与交付结转、销售资金回笼。

去年该公司交付2723万平方米，为近年来的最大规模，结转收入2050亿元。

拿地方面，绿地控股审慎实施项目投资拓展，聚焦回款快的优质地块，新增的45个项目中有13个在当年实现现金流回正，且回款较快的住宅项目占比达75%，50%货值位于需求较大的一二线城市。

此外，该公司还加大了销售力度，连续开展重大促销去化行动以提高资金回笼率，全年完成合同销售金额2902亿元，合同销售面积2327万平方米， 回款2772亿元，回款率高达96%，较上年提升了10个百分点。

抓竣工交付、促去化的同时，绿地控股持续推动海外业务轻资产转型，通过出售日本千叶海港城酒店、澳洲悉尼铂瑞酒店等项目股权转让，累计回笼资金超过37亿元。

也因此，去年绿地控股得以持续造血，经营活动产生的现金流量净额同比提升近四成至622.33亿元。

为保障现金流，绿地控股在利润上作出了一定牺牲，其境内项目因政府调控限价及回笼资金降价销售等原因计提跌价减值损失约31.92亿元。