2021年可以说是房地产行业的一个转折年。
2021年前，购房者只要能够支付首付款，只要有购房资格，并且能够按揭贷款，无论市区，还是远郊，他们都会毫不犹豫地拿出自己几十年，甚至几辈人的积蓄去购买一个房子。
在他们心里，房子是永远上涨的，而且别人买，而自己不买，那么自己就亏了。
在上海流传这样一句话：一年不买房，一年又白干了。
为啥这么说了，因为上海的房子价格是一年比一年涨得高，而且房子涨价的幅度远远超过工资的收入。比如嘉定一套100平方米的商品房，2018年可能才28000元一个平方米，但是到了2019年，可能就需要32000元一个平方米，也就是说上海普通一套房，一年涨价40万，可以说是很容易的。
而上海的工资收入，又有多少人超过40万一年呢？
因此，在房价永远上涨，且工资收入赶不上房价涨幅的驱动下，很多地方出现了千人排队数小时，摇号买房的情景。
可以说，2021年前购房，“趋利”性很强。
而到了2021年，特别是2021年下半年，购房者心理明显由“趋利”转变为“避害”，因此，导致2021年下半年房市骤然变冷。
那么，是什么原因导致购房者心理的这种变化呢？仔细分析起来，有以下几种原因：
1、二手房指导价政策的出台对于稳定房价预期起到了决定性的作用，而在房价预期稳定的前提下，一些地方的房产投资将失去投资价值。
典型的例子就是深圳。自从深圳2021年2月出台二手房指导价后，深圳的二手房交易量出现七连跌，月成交量一度跌破2000套。
深圳的二手房七连跌，正是因为二手房指导价稳定了房价预期，在二手房指导价低于二手房市场价之下，二手房交易量一度陷入冰冻，虽然2021年11月深圳二手房成交量又回升到2000套以上，也是因为二手房是以接近指导价的卖方折价出售导致。
二手房市场的现状也会影响一手房市场，在购房者评估购房无利可图时，一手房成交量也会受到影响。
2、房企的暴雷对于购房者心理也产生了不可小觑的影响。
2021年房地产在监管部门对于房企调控的“三条红线”之下，很多房企都出现了债务违约问题，有些房企的债务违约，甚至严重到破产的边缘，因此导致2021年三大评级机构（标普、穆迪、惠誉）对包括A股、港股、海外总共195家国内房企下调评价总数达150次左右。
2021年前，购房者都是开启“买买买”的节奏，而从不去关注房企的风险，即房企是否能够将项目顺利交付的风险。
而2021年房企的暴雷，让购房者不仅发现中小房企不靠谱，甚至连一些“大”房企也不靠谱，也会暴雷的情况下，因此，很多购房者在购房时都会心有戚戚又顾虑重重。
3、二手房价格下跌以及一手房折价销售（如工抵房、买房送汽车等）对购房者“避害”心理的形成也起到了一定的助推作用。
根据国家统计局的数据显示，2021年70个大中城市中，有43个城市的二手房价格正增长，26个城市的二手房价格负增长，从而打破了过去十年连续上涨，甚至暴涨的局面。
而一手房在2021年房企急于回款回血以至于折价销售，这样，一手房和二手房齐降价，对于购房者“避害”心理的行程也起到了一定的助推作用。
因为购房者不知道房价会下降到什么程度，因此，他们的降价预期以及观望情绪会越来越浓重。
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