为什么有的动迁房比较贵

在上海，如果要买第一套房

作为刚需，有种产品是怎么都绕不过去的，那就是被认为性价比很高的动迁房

这些形态介于老破小和商品房之间，房龄大概在十几年，品质还算过得去

之前我在网上看到一份榜单，关于上海前十热门的动迁板块，观点各抒己见

而嘉定江桥排在了榜单的第一位，不仅是上海六大动迁基地之一，也是妥妥的刚需圣地

但却被不少网友诟病有点像...城乡结合部

上海这两年最火的动迁基地，我在疫情封控前实地调研了其中四个

以江桥为重点研究案例，和大家说说自己看完几个动迁板块之后的感受

01

上海应该没有比这地段更好的动迁基地了吧

江桥最吸引人的地方，就是它离市区超近的距离，以我从大虹桥出发为例子，打车只需要15分钟

这对一大批在虹桥上班的年轻置业者来说，无疑是最大的竞争优势

百度地图上实测，直线距离只有18公里，开车半小时就能到市中心，人民广场

而这还只是直线距离，离市区近的最大优势是地铁出行

江桥通过目前的13号线从金运路站出发，到市中心南京西路的时间，只需要36分钟

刚开通的14号线也经过江桥封浜地区，还有未来联通东西方向的嘉闵线

且在江桥的动迁小区附近未来还将规划有地铁13号线西延伸段，直达大虹桥

当你一想到在上海400万总价我们还能买哪里的时候，在哪里能买到一个有电梯，市中心出行三十五分钟，三轨环绕的板块呢

所以江桥一定是很多刚需无法避开的备选项

这是为什么它可以排名在热度首位，成为外环外最热的板块的原因

02

我实地看了江桥5个动迁小区

在南江桥，有九成小区是动迁，只有两个商品房小区，其中一个是万达，两房产品的价格已经卖到600万左右，也是江桥目前最贵的二手房

而万达旁边动迁房大军里，距离拉开短短1km，同类产品价格就降到了400万以内

这次在江桥我看了共有5个小区

从2008年到2014年的楼梯房和电梯房，户型多在70-80平之间，总价从370-420万不等

其中最有名的要数江桥动迁房里的明星楼盘，绿地新江桥城

这个楼盘为什么火，主要原因有三点，10年以内的动迁房房龄，以及距离地铁和江桥唯一的商场万达都在1km范围内，各方面没有短板，综合性价比最高

在江桥最老的动迁房大概是在2008年左右建成，六层没有电梯的动迁房，水岸金桥苑就是其中之一

而最年轻的动迁小区金沙鼎苑，我有同事住在里面

虽然距离地铁远，但是小区环境，就连电梯档次都高过其他社区一筹

动迁房嘛，从建设之初就是保障性住房基地，社区环境基本上大同小异，没有多少绿化，比较少社区公共配套

个人感觉最大的差别来自于房龄，因为建成年代的不同，外立面、电梯楼道、物业管理等等

从我看的几个小区的户型来看，那个年代的70平两房，依然也有当年的时代印记

两个超大南向卧室，基本占据了户型里最好的位置

客厅和厨房被压缩的很小，和现在商品房设计的思路是逆向行驶的，毕竟是十年前的住房需求

厨房无需太大，能做好菜就行

客厅很少阳光，最好的位置让给卧室

动迁小区还有非常明显的特质就是，这里从户型开始就是纯刚需的天下，比如在绿地新江桥城里，有且只有一个户型：75平两房

当整个小区都是这样的小户型

居住密度，物业管理，将来房源的流动速度，可想而知这里基本上和品质改善没有什么搭旮的地方了

从产品来看，动迁房是大部分刚需过渡的最好选择，来到江桥的人几乎都是冲着性价比而来，仅仅只是过渡

我相信在大部分刚需的选择里，动迁房以后肯定是置换出去的

03

真的像城乡结合部吗

先给大家看下，我在江桥某个小区，从高处往下俯瞰整个板块的时候

映入眼帘的是这样的画面

上海最热门的动迁基地，江桥的名号不是白叫的

再来说说关于江桥这个动迁板块，真如网友说的那样像城乡结合部吗

先来回答网上一直在说的江桥板块，飞机噪音的问题

我实地看盘，和中介了解了情况是，江桥实际每周只有2-3天有航班经过，且飞行高度较高，晚上十点以后就不会有噪音了

这里的小区几乎都装了双层真空玻璃，所以不论是在室外还是室内，噪音影响并不大

但是抢手的江桥就没有自己的硬伤吗，让人有点纠结的就是，县级的商业和遥远的医院

甚至这个刚开业的万达，商业街也有种县城里步行街的感觉

走进内部，再华丽的装饰也掩饰不了引进品牌的中低端，如果和隔壁南翔印象城一比的话，实在是差了不少档次

即便是和像宝山顾村这样更郊区的动迁基地相比，万达和龙湖的品质感，也是高下立现

除此以外更多的就是由各个动迁房的社区底商组成

商业部分，实在让真的刚需同时又很爱逛街的我，有点提不起劲来

江桥依托大虹桥发展，房价是这两年里猛就涨了1万/平，动迁房的价格也从4万/平出头到了5万/平，年涨幅10%

涨过一波后的江桥，还有性价比吗，我们接下来和同类板块对比看看，就知道这里为什么是动迁基地里的战斗机

04

作为对比，我又去了顾村、周浦、金桥

宝山顾村是所有动迁基地里，房价涨的最慢的一个，还是在顾村被上海2035规划进入主城区之后，依旧还是价格洼地

如果纯粹和江桥对比，顾村在距离和交通便利程度上完全没有优势的，毕竟只有两条地铁，15号线和7号线

其中15号线这条线路是贴着外环走，不过市中心，7号线到市中心的静安寺需要五十分钟，距离人民广场直线距离近20公里，各方面都逊色顾村一筹

但是顾村也不是没有它吸引人的地方

比如更好的城市界面和自然环境，还有商业上刚开业的龙湖天街也给这里带来了商业档次和活力，不仅如此还拥有个三甲医院华山北院

嗯，如果说养老的话，顾村还真蛮适合的

浦东周浦，同样也是上海鼎鼎有名的动迁板块，我看了共有4个小区，从九几年到零几年的楼梯房和电梯房，小户型全部在70-80平之间，总价从300-500万不等

刚来到周浦的时候，第一印象是街道上有点荒芜，除了车辆

没想到的是，在外环线外还有一条小上海步行街。这条街上从建筑形态到各类商铺，就像在豫园一样。它也是周浦最热闹的街区

有万达商场日常购物，还有菜场像万达乐购，康沈路梓康路菜场等。周浦板块是比较成熟的板块，生活配套齐全，二手房挂牌价在6万/平左右

金桥很大一部分购房者来自张江，虽然周浦板块在外环外，但在浦东靠的还是产业外溢带来板块价值

所以这里即便是动迁房，这里的价格也相当高了

金桥、张江两个板块产业居多，只凭这一点，购买力就够了

来自张江的高薪产业人群购买住房还是会考虑周围板块，金桥板块显然地段更好

金桥有的动迁房还带学区。板块二手房倒挂严重，新房供应很少，动迁二手房成交价达到6万/平

但也有一定的短板，因为整个片区的动迁房都以90年代的老房子为主，近几年拆迁的次新房不多

金桥板块价值还在学校资源上，像竹园小学、长岛中学等重点学校，也是很多人看好这个板块的原因之一

05

实地走过这几个动迁板块后，我心里也有自己的排名

板块的性价比，江桥更胜一筹，但宜居属性不高，后续升值潜力更高，适合浦西上班的刚需作为首套上车

顾村同样是动迁板块里的洼地，非常宜居，就是上班就有点痛苦，去市区太远啦，这样看还不如选更远郊区的商品房比如安亭，未来跑赢大盘的可能性不高，只能等着慢慢涨

金桥和周浦两个动迁基地因为受到张江的辐射利好，放在全上海来看，已经不是价格洼地了，但在浦东依旧吃香

即便同一个板块的动迁房，也有鄙视链

房龄、地铁、户型都是需要综合考虑的因素，因为以后还要置换

房龄越年轻的动迁小区越值钱，同时作为郊区板块，距离地铁更近更具溢价性和流通性，如果户型没有大硬伤，性价比就很高了

就像我在江桥看到的那样，流动性决定它的价值，动迁房最终还是一个过渡产品，一定要想着以后能否在置换赛道上更有竞争力，去做出判断

你在上海的第一套房，是不是动迁房

欢迎大家在评论区和我们交流，你对这几个热门动迁板块的看法

以上为正文，来自乔不丝