属于琶洲的豪宅时代来了

自2015年起，先后出让30多宗商地引入总部，如今的琶洲商务区渐趋成熟，俨然广州新封面。

CBD氛围拉满，住宅，也跟上了节奏。

前有海珠天珺；

现有琶洲南TOD、保利天斯项目；

即将有赤沙二期地块、石榴岗地块；

曾经惜地如金的琶洲宅地市场无视寡淡市场氛围，逆势发力。

动辄10万+的吹风价，大有接棒广州豪宅市场之势，未来空间令人遐想。

从5月5日要开拍的地块来看，琶洲南板块、石榴岗板块将在未来两年分庭抗礼，担起琶洲楼市双战场。

琶洲南TOD 大盘碾压

第一太平戴维斯数据显示，一季度，琶洲成为跑赢珠江新城、天河北、越秀，唯一租金指数同比增长的商务区。腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米、复星、YY...等行业巨头的总部大楼争奇斗艳，也形成强大虹吸力。

让隔“涌”相望的赤沙TOD两地块，底气更足。

琶洲南TOD+赤沙二期地块

尽管市场氛围冷淡，无阻琶洲南TOD项目（品越华府）成为今年最受市场关注的项目之一，其实它就是赤沙地块一期，名字带上琶洲，营销很会。将在五一后出让的赤沙二期地块与之相邻，前者计容面积30万方，后者40万方，相当于58个足球场，连片发展，想象空间巨大，再次推高关注度。

俯瞰琶洲南TOD+赤沙地块现状

琶洲南的看点，

一是离琶洲西区商务区近，直线距离500米，走路不到20分钟。

二是贵。最早吹风8-9万/你过着广州豪宅限价放宽，直指10-14万/平。以140-310平方米的大户型为主，入市门槛至少约1500万。已开发城市展厅，目前验资要求500万，采取预约制来访。

三是琶洲太缺货了。去年四季度，琶洲东区新项目招商保利海珠天珺，别说认筹，连进售楼中心都要提前抢预约，以9万多元/平开盘获得了极高的去化率。可见市场对区域的渴望。

最后是规模大。30万㎡的品越华府，在如今寸土寸金的市中心，极其罕见，16栋住宅，约1400多套货，再加上二期赤沙地块的40万方，板块大盘提前预定。

根据实地探访可见，目前有部分楼栋已建至十多层，阳光家缘上也录入了项目信息，随时准备拿预售证。

截图：阳光家缘

一期积极入市也让货架上的赤沙二期地块更显金贵。

赤沙车辆段二期地块

土地性质：公共交通场站用地兼容商业商务用地、二类居住用地

宗地面积：166331㎡

计容面积：419462㎡

起拍总价：945400万元

起拍楼面价：22538元/㎡

竞拍条件：接受联合竞买，限马甲，自有资金

地块位于位于海珠区北部，西临黄埔涌，东至华南快速。与琶洲西区仅隔一条黄埔涌。

起拍总价为本批最高，超94亿元，最高限制地价超百亿。

宗地竞买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验。基本锁定广州地铁。琶洲南TOD同样为越秀地产和广州地铁合作开发，连片发展成为大概率事件。两者也将成为未来几年琶洲一手的主力供应。

截图：百度地图

周边二手则集中在黄埔涌另一边磨碟沙的畔江花园、海港花园，均价都在7万/㎡以上。虽然楼面价起拍楼面价2.2万明显低于石榴岗地块的3万/㎡，但其离琶洲更近，可以与品越华府连片营销，价格不会低。

配套上看，交通优越，地处地铁12号线赤沙站（在建）的地铁上盖，18号线沿线，距赤沙站500米。

教育主要指望隔壁品越华府项目内自带有36班九年一贯制学校及12班幼儿园，另外周边有海珠区育华学校（市一级九年制民办学校），海珠春蕾实验学校（民办）。

石榴岗火速动工 同台对垒

另一大供应，集中在石榴岗。

去年12月成交的保利天斯地块已经火速动工，今年首轮供地石榴岗再次释放一宗宅地，两者仅相距不到1公里，合计计容面积16.5万方。琶洲南VS石榴岗对打局面基本形成。

天斯地块施工现场（左侧）

实地探访可见，天斯项目施工证热火朝天，处于挖地基阶段。近期规划也出炉，无论是户型还是吹风价，都是与琶洲南不相伯仲。

俯瞰天斯项目现状

左拥一线石榴岗河景，右抱海珠湿地园景，当然要抓住，规划4层叠墅+14-16层小高层，市中心做到容积率2.9的低密度，还要建叠墅，稀缺卖点。

图源：广州市规划和自然资源局

4.4万/平广州地8贵的地价，当然要走高贵路线，产品主推建面约127、142、200平大平层，吹风10万+，门槛也在1300万+。

有意思的是，豪宅价要有一半房源限售刚需家庭，客群上会有一定限制，坐等富二代刚需发力了。

五一后出让的另一宗地，则放开了客群限制，且是地铁上盖，1站到琶洲。

截图：百度地图

海珠石榴岗南侧台涌地块

土地性质：二类居住用地兼 容商业用地/商务 用地/城市轨道交通用地

宗地面积：35654㎡

计容面积：70097㎡

起拍总价：210724万元

起拍楼面价：30062元/㎡

配建：5010平方米政府统筹用房，9000平方米商业物业

竞拍条件：接受联合竞买，限马甲，自有资金

地块位于海珠区中部，北邻新滘中路，南邻石榴岗，龙潭东环街东侧，靠近华南快速干线。整体建筑面积35654㎡，计容面积7万㎡。

起拍价看似3万可远不止，出让条件苛刻，需配建5010平方米政府统筹用房，9000平方米商业物业，期间竞得人需每月支付超85万元临迁费给海珠区政府，直至安置商业物业建成交付。算下来起拍楼面价是37938元/㎡。

受限于面积，该地块未来将建成独栋高层住宅、底层配套商业，定位中高端。

俯瞰石榴岗地块（绿幕布部分及周边）

地块周边正是广州地铁在建18、22号线工程，业内预估地块被广州地铁拿下可能性很大。

虽石榴岗在琶洲直线距离、周边城市面貌上比不上赤沙，但自然资源是一个卖点，南望海珠三大公园，三地铁加持。

石榴岗地块现状

交通上，距离琶洲西区商务区仅10分钟车程。临近地铁8号线、在建的地铁11号线和18号线，规划有赤沙站、龙潭站（石榴岗站）。到龙潭地铁站不足100米，未来可以实现一站到琶洲，两站到珠江新城。

该地块周边教育优势明显，有赤岗东小学、赤沙小学、海珠中学、聚德中学等重点院校且周边还有军医院和骨科医院。

自然资源方面，约10分钟车程可到海珠湿地公园，南望海珠湖公园、龙潭果树公园。

但聚焦到地块所在的石榴岗区域，更像是繁华背后待开发的洼地，区域内以城中村、老小区、创意园为主，未形成系统的开发规划。地块周边暂无在售新盘，二手盘价格在3-5万元/㎡不等，楼龄较老，如聚德花苑、 花季华庭、恒鑫御雅庭、金丰花园、信步闲庭等。

无论你是否做好准备，琶洲豪宅战场已徐徐拉开帷幕，五一后的广州今年首批集中供地，将进一步印证。

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