文|克而瑞资管
杭州资管研究团队
根据CAIC监测显示，2022年Q1杭州写字楼市场有所回温，从租赁市场来看，Q1净吸纳量约3.3万㎡；空置率降至17.7%；平均租金升至3.94元/㎡/天。销售市场方面，全市成交量涨价跌，成交面积约19.8万㎡，同比上涨26.0%，成交均价为17713元/㎡，同比下跌14%。土地市场方面，商办土拍成交总金额约120亿元，居全国重点城市TOP2。
|CAIC市场监测（杭州）
市场：杭州一季度办公产品供应10万㎡，成交面积20万㎡，成交均价17713元/㎡。
租户：受信息、科技等租赁主力企业营收减弱的影响，市场整体的租户承价能力下降。
业主：受疫情反复影响，个体业主出租利润下降，市场空置率上升。
板块：亚运会概念持续发酵，钱江世纪城等亚运辐射板块热度进一步提升，亚运产业相关的运动、广告等产业入驻热情较高。
01宏观市场
数字经济核心产业增加值同比增长11.5%
2021年度，杭州GDP达到18109亿元，同比增长12%，横向对比长三角重要城市，杭州GDP总量位列第三，占全省GDP的25%。
全市数字经济核心产业增加值4905亿元，同比增长11.5%，两年平均增长12.4%，值得注意的是，数字经济核心产业增加值占GDP的27.1%，比重较上年提高0.5个百分点。电子信息产品制造产业、物联网产业、人工智能产业增加值分别增长16.2%、12.1%和26.9%，均大幅高于GDP增速。文化产业积蓄势能，实现增加值2586亿元，同比增长8.7%。
02租赁市场平均租金3.94元/㎡/天，环比上涨1%
▌空置率明显下降，租金微涨
据CAIC资产数据库监测显示，2022年Q1杭州全市办公楼市场共计新增供应10.1万。截止季度末，杭州写字楼市场存量达278万㎡。
随着21年底企业进驻，一季度空置率降至17.7%；全市平均写字楼租金为3.94元/㎡/天，环比上涨1%。
Q1全市办公楼市场整体平均租金3.94元/㎡/天，环比上涨1%；核心区办公楼市场整体租金环比基本持平，为4.3元/㎡/天；非核心区办公楼租金环比持平，为2.95元/㎡/天。
一季度整体供应缩量明显，当前市场，3c电子产品、TMT、房地产建筑等行业租赁需求较高。
▌核心与非核心商务区供需差距较大
从供应情况来看，Q1拱墅、萧山两区分别供应5.1万㎡、2.4万㎡，占全市供应的73%，武林板块杭州中心单盘供应4.1万㎡，瓜沥江南沥城供应2.4万㎡。
从租金方面来看，本季度杭州核心商圈的甲级写字楼平均租金维持在人民币130元/㎡/月，而非核心商圈的平均租金微涨至人民币100.5元/㎡/月。
03销售市场供求比仅0.51，Q1市场供不应求
Q1杭州办公销售市场量涨价跌，成交面积19.8万㎡，同比上涨26%，成交均价17713元/㎡，同比下跌14%；余杭、萧山两区成交量最大，分别成交3.4万㎡和8.9万㎡，占全市成交量的62%；上城区办公成交均价最高，为27460元/㎡。
供销走势方面，Q1写字楼市场供不应求，供求比仅0.51。
成交结构方面，300-400㎡产品为市场成交主力，约占市场25%的份额，200-300㎡产品在供求两端均为最少，成交量占市场份额15%。与2021年全年相比，本季度的成交结构更为合理，各面积段销量均衡。
04土地市场出让金额居全国重点城市TOP2
Q1杭州市商办用地出让金额120亿元，同比下降36%，仅次于上海，位居全国重点城市第二；楼面均价5943元/㎡，同比上涨9%；总出让面积202万㎡，同比下降41%，位居全国重点城市首位。
2022年Q1，杭州商办用地共成交38幅，总出让面积为202万㎡，同比下降41%%；
分区来看，富阳、萧山、拱墅、西湖四区均有30万方以上的商办项目入市，钱塘区供应最少，仅2.7万方。
分地块来看，滨江西兴地块（杭政储出[2021]57号）成交总价10.5亿元，为Q1成交总价最高的地块；西湖黄龙地块（杭政储出[2021]74号）单价23153元/㎡，为Q1成交单价最高的地块。
05未来供应及展望
未来半年将有超60万㎡的新增供应入市
2022年一季度杭州无写字楼项目入市。3月起，各区域商务活动逐渐恢复，办公市场回暖势头明显，未来半年内将有超过60万㎡的新增供应入市，主要位于钱江世纪城、滨江、西溪等热门板块，大批量供应将提升板块办公需求。同时，受四月以来全国各地疫情反复影响，原本办公市场回升预期将下降，市场供应计划打乱，存在一定风险。
2022年杭州办公市场预计新增供应297万㎡，2023年预计新增供应92万㎡，核心商务区占比超七成。未来，大量办公产品入市和现有办公存量之间的取舍将会成为行业的核心问题，办公市场竞争加剧，焦点不再停留于地缘因素，更细分、更差异化的产品将不断涌现占据市场。
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文章来源:克而瑞
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