前车之鉴，细数上海那些失败的规划

规划一定会成为现实吗？当然是不一定的。在中国前些年流行的新城造城运动中，失败的案例比比皆是，新城变成鬼城，规划变成了“鬼话”。

即便是在靠谱程度最高的上海，也不乏规划失败的案例。今天我们就来看一下，上海那些规划失败的案例。

奉贤海湾

2007年，一个世界级的规划落在了奉贤的海湾镇，一个远离人民广场、紧邻大海的名不见经传的小镇。

那年12月，全球的开发商龙头、全国有名的城市规划专家以及奉贤区领导，一同参加了一场高峰论坛，论坛提出了一个高调的口号：打造世界第九大湾区！

随后，各大媒体展开了铺天盖地的报道，这句slogan也屡屡出现在新闻版面上。论坛主办方甚至买下了一家报纸的整版，打出一句令人心动的广告：“错过是过错，未来世界第九大湾区”。

彼时，这份超高规格的规划看起来颇具可行性。上海作为沿海大都市，始终缺乏海湾度假区，而奉贤区海湾镇又位于杭州湾北岸核心位置，拥有十几公里长的海滩，还有大块功能多样的腹地支撑，且气候宜人，很适合填补这一空缺。

相关配套也正紧锣密鼓地落地：海湾大学城带来了大量人口，坐落在周边的“碧海金沙”营业一年已成上海最火爆的沙滩，还有国家森林公园、高尔夫球场、渔人码头……

嗅觉灵敏的开发商更是早已将目光与热钱投向这片湾区。随着招商、世茂两大知名开发“巨鳄”接连进驻，人们似乎已经触摸到了海湾的美好未来：一个比肩纽约长岛、东京湾、香港浅水湾的高端国际生活度假区。

然而，现实很骨感，“世界第九大湾区”没能建立起来。其后几年间，海湾镇虽然又推出了诸如海上城市“白玉兰岛”等新规划，但由于缺乏支柱产业导致人口难以流入、地处偏远交通又不方便等种种原因叠加，以至于十几年前那份令人激动的规划始终没能落地。

交通、生活配套的不足，以及前期过高的预期，甚至让海湾镇的房价在2011年到2015年间不升反降。

就算到了现在，链家网显示，海湾镇的二手房价格依旧还停留在1.7万/平方米左右。

不仅如此，在上海市2040年城市规划之中，并没有奉贤海湾镇将纳入重点发展区域，可见奉贤海湾在上海市规划中，并不是浓墨重彩的那一笔。所谓的“海湾梦”，更多的只是飘在空中的口号，难以落地。

美兰湖

美兰湖的规划始于“一城九镇”，刚开始就定位高端居住区，起点颇高。

极高的定位也给了开发商信心，远洋一掷千金，将远洋博堡打造成亚洲十大豪宅，要知道这个名单上的常客都是汤臣一品、绿城黄浦湾级别。

这一切也反应到房价上，资料显示，2010年，板块内上置香岛原墅开盘，推出建面约151-218平方米独栋别墅，备案价为2万-4.5万/平方米。

然而，到了今天，链家网显示，上置香岛原墅二手房成交价也仅在2.7万-2.9万/平方米，就算在楼市火热的时候，二手房成交价也才4.5万/平方米。

而美兰湖板块房价之所以有这样的落差，主要是因为当时的规划几乎都“烂尾了”。

据悉，2009年，美兰湖奥特莱斯开业，当时的定位极高：“美兰湖奥特莱斯将成为本市唯一可以乘坐地铁到达的大型销品茂。”然而，开业后一直运营不顺，直至2018年国庆节后关闭撤走。

与奥特莱斯相同命运的还有北欧风情街，刚出来时火了一把，然而到了2018年就再也运营不下去了，就强制清除商家重新招商。不过即使外立面被重新粉刷，其整体格调不高，仍以餐饮为主。

至于，诺贝尔科技公园，建成后从未开放，只在开发商沙盘上活跃着，起的唯一作用就是帮开发商卖房子。

处于美兰湖核心位置的美兰湖会议中心曾经也是让人心潮澎湃，绝佳的视野，3万方以上体量，国际化定位，然而开业后冷冷清清，基本没人预定入住。

当然最凄凉的还是美兰湖皇冠假日酒店，开业后就没多少客流，还整天被抱怨：魔都坑爹三大湖之首，目前已关门多年，门口杂草丛生。

现如今，也就一个高尔夫球场顺利运营，会员门槛300多万。当年的规划成了白话，称得上上海最失败的规划之一。

真如

在2001年，《上海市城市总体规划（1999年-2020年）》获得国务院批复，确定徐家汇、真如、五角场、花木，这四个区域为上海的城市副中心。

20之后，徐家汇已经晋级到中央商务区，花木虽然在浦东不算顶流但也算宜居的国际社区，五角场成为了北上海商圈最繁华的地段，唯独真如始终默默无名。

反应到房价上，四个片区的二手房价对比也一目了然。

真如到底经历了什么？

2001年，真如正式获批列入上海四大副中心之一。2004年，开始规划研究，直到2007年，真如副中心的控详规划获批。从开展规划研究到规划获批，真如就用了4年。

这种匪夷所思的慢节奏，一直持续在真如的开发建设过程之中。

2007年真如副中心控详规划获批后，需要拆迁的区域已经明确了，但直到2015年才启动红旗村旧改项目动迁，2016年底铜川路水产市场和曹安市场才关闭。

约15年的时间，真如就在这种蹉跎中虚度。这段时间，正是上海城市大发展的黄金阶段，徐家汇一飞冲天，五角场和花木也都不同程度地崛起，同时金桥、张江、莘庄等新的副中心则后来居上。

当然，真如发展的慢节奏，最大的问题还不在于发展的相对落后，而是拱手将上海西门户的位置让给了虹桥，而随着大虹桥扛起了长三角一体化国家战略的大旗，真如面临一个更难的问题：需要寻找新的定位。

2018年，真如副中心新的规划获批，比十年前定位更精准、更加务实。甩掉包袱之后轻装再上阵的真如副中心，能否焕发活力，依然值得期待。

真如副中心规划2018版

南翔

CBD南翔自认为不是顶级豪宅区，于是在2009年前后，南翔高喊“打造上海市郊第一个CBD”的口号，红极一时。

这里要打造3400亩的文化商务区、超30栋办公大楼，气势上不输大虹桥。

而且理智如南翔并不是一时头脑发热的，毕竟南翔的产业活动一直没有落下，2009年上半年工业总产值就达到了126亿元。

同时南翔也没有很贪心，它表示愿意让企业把需要好地段撑场面的总部等放在市区，欢迎把后台部门迁入南翔，并提出让大型企业来开发总部大楼，并兼顾自住或投资。

然而CBD计划还是失败了，时至今日的南翔，空旷的街道，间或分布着几栋玻璃幕墙的写字楼，即使是标杆项目昌辉大厦也以中小企业为主。

不仅办公与宣传落差极大，商业则更大。

当地标杆商业是绿茵商业广场，2013年动工，推出1380套商铺，总价在100-200多万。当时为了销售还打出包租20年的口号。然而，到了现在，还处于烂尾状态。

不过，比美兰湖和海湾强的地方在于，南翔的住宅落地顺利，价格蹭蹭蹭的往上涨。

2014年，南翔新房均价只有2.3万/平方米，到了2021年，南翔新房均价已经6万/平方米。不过当地房价的涨，更多的是得益于近郊位置和地铁11号线。