解读《广州市物业管理条例》之“物业管理委员会”

为什么要筹建“物业管理委员会”？

“物业管理委员会”是干什么的？

成立“物业管理委员会”对业主有什么好处？

“物业管理委员会”与“业主委员会”之间到底是什么关系？

我们要怎样才能成立“管理委员会/业主委员会”？

今天就让我们从2021年1月1日颁布实施的《广州市物业管理条例》中来了解一下！

01

问：成立业主委员会的前期工作如何开展？

来源：第四十八条

答：根据2021年1月1日施行的《广州市物业管理条例》，成立业主委员会之前，要先成立物业管理委员会，由物业管理委员会来负责筹备成立业主委员会。

02

问：物业管理委员会的职权？

来源：第四十八条

答：物业管理委员会依法履行下列职责：（一）负责筹备成立业主委员会；

（二）组织换届选举业主委员会；

（三）组织召开业主大会会议；

（四）根据业主大会的决议、决定，办理物业管理相关事务。

物业管理委员会应当接受镇人民政府、街道办事处与区房屋行政主管部门的指导和监督。物业管理委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

注：“物业管理委员会”是个组织者和执行者，不是决策者。“物业管理委员会”是在政府有关部门的组织领导下，全面开展业主大会的筹备与推进工作，加快推动业主大会和业主委员会的成立，保证业主组织不缺位。其次是“物业管理委员会”并非决策机构，决策权力在业主大会，即在业主手里。即使业主委员会没有成立，它也不能代替业主决策。

03

问：物业管理委员会的履职边界是什么？

来源：第一条　第五十三条

答：物业管理委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。物业管理委员会办理物业管理相关事务时违反法律、法规等规定，损害业主共同利益的，区房屋行政主管部门应当责令限期改正，并通告全体业主。（第五十三条）。

物业管理，是指业主通过自行管理或者选聘物业服务人的形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。（第一条）

注：“物业管理委员会”的职责不涉及业主房产的处置、占有、使用、收益等财产权益问题。如需要使用维修资金，“物业管理委员会”组织召开业主大会，由业主投票决定是否使用维修资金，然后由“物业管理委员会”来执行业主大会的决定。

04

问：物业管理委员会的任期是多长时间？

来源：第四十七条

答：物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

注：物业管理委员会”是临时性组织，成立目的主要是辅导、推动业主大会和业主委员会成立，不会长期存在。已立法实施，将会成为行政职责并有相应考核来推进。

05

问：成立物业管理委员会需要具备什么样的条件？

来源：第四十七条

答：需要具备的条件有：

（一）已划定物业服务区域；

（二）已交付使用的专有部分面积达到建筑规划总面积百分之五十以上；

（三）未成立业主委员会，或者需要换届选举业主委员会；

（四）占业主总人数百分之十以上的业主申请。

06

问：成立物业管理委员会需要向哪个部门申请？

来源：第四十七条

答：向镇人民政府、街道办事处申请。

07

问：提交申请后多长时间成立物业管理委员会？

来源：第四十七条

答：符合第五点的四个条件的，镇人民政府、街道办事处应当自收到业主申请之日起六个月内组织成立物业管理委员会。

08

问：物业管理委员会成立的标志？

来源：第五十条

答：镇人民政府、街道办事处应当将物业管理委员会成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示，公示期不少于十五日。

公示期间业主对名单有异议的，应当以书面形式实名向镇人民政府、街道办事处提出。

经核实异议成立的，镇人民政府、街道办事处应当更换物业管理委员会成员人选并重新公示。

公示期满无异议或者异议不成立的，物业管理委员会成立。镇人民政府、街道办事处应当将物业管理委员会成员名单告知全体业主。

物业管理委员会可以持镇人民政府、街道办事处出具的成立证明，向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。

09

问：物业管理委员会成员的组成及人数？

来源：第四十九条

答：物业管理委员会成员人数为九人以上单数，由下列人员组成：

（一）镇人民政府代表或者街道办事处代表一人；

（二）居民委员会代表一人；

（三）区房屋行政主管部门代表一人；

（四）物业服务人代表一人；　物业服务人未派代表参加物业管理委员会的，不影响物业管理委员会的成立。

（五）业主代表，具体人数由镇人民政府、街道办事处根据物业服务区域规模、物业类型、业主户数等因素确定。

注：非业主代表最多只有4人（无物业公司时少1名），业主代表占多数（5人以上），保证业主在物业管理委员会中的主导地位。业主代表的人数不设上限。

10

问：物业管理委员会当中的业主代表如何产生？

来源：第四十九条

答：业主代表人选应当符合本条例第三十六条关于业主委员会委员条件的规定，由镇人民政府或者街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。鼓励和支持党员业主成为物业管理委员会的成员。

11

问：物业管理委员会当中的业主代表人选的任职条件？

来源：第三十六条

答：物业管理委员会当中的业主代表人选的任职条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

（三）本人及其近亲属未在为本物业服务区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（四）遵守法律法规和管理规约，履行业主义务，无损害业主共同利益的行为。

12

问：物业管理委员会的主任由谁担任？

来源：第四十九条

答：物业管理委员会主任由镇人民政府代表或者街道办事处代表担任，副主任由居民委员会代表和一名业主代表担任。

13

问：如何召开物业管理委员会会议？以及相应的议事规则？

来源：第五十二条

答：物业管理委员会会议由主任或者副主任召集和主持。物业管理委员会会议应当有过半数成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。物业管理委员会应当自作出决定之日起七日内通告全体业主。物业管理委员会应当将业主大会会议、物业管理委员会会议的记录，以及履职期间产生和保管的其他文件资料建立档案并妥善保管。

14

问：成立物业管理委员会后，什么情形下限期召开业主大会会议？

来源：第二十四条

答：有下列情形之一的，物业管理委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议。

（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议召开业主大会会议；

（二）物业管理委员会决定召开；

（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

物业管理委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由镇人民政府、街道办事处责令限期组织召开，并通告全体业主。

15

问：更换物业管理委员会成员人选的条件？

来源：第五十一条、四十二条、八十六条

答：物业管理委员会成员有下列情形之一的，镇人民政府、街道办事处应当按照本条例第五十条的规定，更换物业管理委员会成员人选：

（一）单位代表因工作变动或者其他原因不能履行职责；

（二）业主代表不符合本条例第三十六条关于业主委员会委员条件的规定，或者有本条例第四十二条和第八十六条规定的行为；

（三）业主代表以书面形式向物业管理委员会提出辞职。（第五十一条）

第四十二条业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产，未按照规定移交属于业主大会和业主委员会的有关财物；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务人减免物业服务费；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；

（七）未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料；

（八）未按照本条例规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章；

（九）损害业主共同利益或者未正当履行其职责的其他行为。

第八十六条相关单位和个人应当维护物业服务区域内建筑物安全，保护共用部位、共用设施设备，维护良好的秩序和环境，不得有下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违反法律、法规等规定以及管理规约，擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室、客厅、书房和厨房的上方；

（四）破坏或者擅自改变房屋外立面；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）损坏或者擅自占用、改建共用部位；

（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（八）损毁树木、园林；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（十）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、消防车通道畅通，堵塞安全出口；

（十一）乱丢垃圾、未分类排放生活垃圾或者从建筑物中抛掷物品；

（十二）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

（十三）违反法律、法规等规定饲养动物；

（十四）擅自变动排水设施、雨污混接、污水直排等违法排水行为；

（十五）法律、法规等规定和管理规约禁止的其他行为。

16

问：业主在物业管理活动中，享有哪些权利？

来源：第十九条

答：业主在物业管理活动中，履行下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）参加业主大会会议，行使表决权；

（四）推荐或者自荐业主委员会委员的候选人，选举业主委员会，并享有被选举权；推荐或者自荐物业管理委员会的业主代表；

（五）监督业主委员会和物业管理委员会的工作；

（六）监督物业服务人履行物业服务合同；

（七）对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；

（八）监督维修资金和共有资金的管理和使用；

（九）法律、法规规定的其他权利。

17

问：业主在物业管理活动中，享有哪些义务？

来源：第二十条

答：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业服务区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（五）按照规定交纳维修资金；

（六）按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；

（七）法律、法规规定的其他义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。