行情变了！深圳下一轮暴击不在西部

过去一年，深圳楼市经历了巨大的变化。

二手房成交创下15年来的新低、新房成交却创下6年的新高。

新房当道、二手没落！

这是深圳楼市历史上从未出现过的新气象。

不止于此，过去两年，我身边有不少买了深圳房子的朋友发现——

在深圳买房，竟然也亏了。

所谓牛逼的板块，在调控面前失去了成色，所谓的确定性，也暗藏着变动。

这一系列的变化只说明了一点：

深圳的市场变了！

市场变了，大家的买房逻辑，也是时候更新了！

今天这一篇，就是要给大家重新梳理深圳的买房逻辑。

而要理清楚深圳的选筹逻辑，首先要回归城市的基础，

了解深圳几个最重要的城市特点。

深圳最突出的城市特点：

面积小

深圳是国内一线中的“小城市”！

深圳的土地面积为

1997.47平方公里

，和其他三个城市的面积比较：

1个北京=8.2个深圳；

1个上海=3.2个深圳；

1个广州=3.7个深圳

深圳的面积，只相当于其他一线城市的一个区。

深圳全域的面积≈北京的房山区≈广州的从化区

北京区域地图

广州区域地图

可以想象一下，把整个深圳的版图放在北京或者是广州的地图上，是有多么小巧玲珑。

说到这，问题就来了——深圳面积小是劣势吗？

从全球来看，像北京、广州这样面积的大城市并不多，很多世界性的知名大城市，其城市的土地面积都不大。

比如东京，面积只有2155平方公里；

比如纽约，面积1214平方公里；

比如伦敦，整个大伦敦地区面积只有1579平方公里；

再比如最夸张的巴黎，面积只有105.4平方公里，只相当于深圳一个光明这么大。

这些城市中的绝大多数，面积都比深圳小，但这些城市的发达程度，不用我多说。

所以说，从城市发展史看，面积小从来都不是劣势，

过去，我们习惯于大城思维，以为面积小就没有发展空间和潜力，这其实是一个误区。

城市想要发展，说白了还是要形成规模效应。

摊大饼式的城市外扩，反而会导致发展力量不集中，无法最大化形成规模效应。

面积小的城市，因为资源有限，所以必须激活有限的发展空间，这样反而能最大化形成规模效应，发挥有限空间的最大效益。

所以说，虽然深圳面积小，但它每一个区域，都会尽可能地发挥它的最大潜力。

深圳小，产生的一个结果是——深圳无郊区。

深圳没有郊区，我觉得可以体现在3个方面。

第一，距离

一个区域判断它是不是郊区，严格来说是要看所在区域核心到城市核心区的距离。

我举个例子：

如果以福田CBD作为整个深圳的核心，坪山中心区作为边缘区域的核心。

深圳福田CBD到坪山中心区的距离是33.8公里，那么，

深圳从中心到最边缘区域核心的距离在34公里左右。

这个距离是什么概念？

和广州相比，广州天河珠江新城CBD到黄埔知识城的距离，同样在34公里左右，而黄埔在广州压根就不算郊区；

和北京相比，从北京的国贸CBD出发，34公里之外都还没出通州！通州在北京的定位，此前最多只能算是近郊区，现在首都职能迁移过来之后，叫郊区其实都有点别扭。

从距离上比较，深圳离中心最远的区，如果以其他一线城市为标准，都不算是郊区。

第二，规划和概念

看看去年深圳的十四五规划，你会发现深圳每一个区域，都有很详细的发展定位。

即便是那些不处在核心区的区域，都有很牛逼的产业规划。

比如光明的科学城，是深圳三大战略创新平台之一，主打高新技术产业和先进制造业；

比如坪山，片区发展生物医药科技产业；

比如龙岗，打造坂雪岗科技城，打造全球电子信息产业高地。

除此之外，深圳各个区自身寻求发展的主动性也很强，压根不会

被动地跟着规划走。

像龙华，为了给自己区能拉来一个超级企业，用最低的工业用地地价把观澜的一块地出让给华为，可谓煞费苦心。

再比如龙岗，即便手里有坂田，也还是要发展大运和龙岗中心城。

虽然这个决定被不少人吐槽，但从另一个角度看，这其实也是龙岗主动寻求发展空间的体现！

在深圳，没有一个区被当作郊区，也没有一个区自己心甘情愿做郊区。

第三，房价

在深圳，几乎每个区都有10万+或者接近10万+的房子。

几个所谓的外围区域中：

宝安的宝中，片区均价都在13-14万/㎡之间，部分小区房价能上15万/㎡；

龙华的梅林关，片区均价上10万/㎡；红山片区深高北的学区房，均价达到12-13万/㎡

龙岗的大运片区，次新的学区房挂牌价已经上10万/㎡；

光明凤凰城的次新小区，最高的时候挂牌价接近9万/㎡；

就连坪山，部分小区房价都上到6万+/㎡

无论是东部、西部还是北部，都有房价的高点，从房价角度看，压根看不出哪里是深圳的郊区。

房价多中心的根源，其实是深圳发展的多中心。

深圳的多中心发展，和深圳的历史有关。

过去四十年，深圳的中心经历了从罗湖到福田再到南山逐渐推移的过程，

在这个过程中，每个中心都形成了相对稳定的就业中心和产业结构。

像罗湖的黄金珠宝产业，就集中在水贝-布心，即便如今罗湖没落，罗湖的黄金珠宝产业依然能打，水贝-布心依旧是罗湖重要的就业中心，也带动了周边的居住需求；

福田和南山就更不用说了，福田有金融、南山有科技+互联网产业，而且都是就业+居住功能并存的城市中心

上述都是深圳的老中心，现如今，不仅是几个核心区，

周边的后发区域都在发展自己的中心。

宝安就不用说了，宝安中心已经随着前海的发展成长为深圳的新豪宅区，房价媲美南山、福田的核心板块；

光明大力发展的科学城，产业在逐渐落地、地铁有6号线、未来13号线在2024年开通、万达的商业已经落地、引进的中山大学也落地了。

龙岗大力发展的大运，有体育配套（大运体育中心），未来有地标（世茂深港国际中心）、同时还有大学城（北理莫斯科+香港中文大学）

龙华的中心红山片区，经过过去10年发展已经成为相当成熟的居住区，同时周边有深圳北站商务区带动，也是一个居住+就业合二为一的区域。

你会发现，深圳已经出现了很多产业、就业、居住、教育功能集于一体的中心，

它打破了那种传统的单一市中心+近郊+远郊的城市格局，让这个城市的每个区，都有机会打造城市的中心。

在这种多中心的格局下，如果再把前面提到的面积小和无郊区两个特点结合起来就会发现，深圳楼市和其他城市最大的不同在于

深圳每个区都会有和区域中心相关的潜力板块。

因此，在深圳，其实每个区都能买，最重要的是选中每个区最具潜力的板块！

现在在深圳买房肯定主要考虑新房，在深圳买新房，当下我有两个建议。

首先，不要死磕一路向西。

不否认西部的价值，但一路向西这个说法，已经引导了大量炒作资金涌入西部。显然，当下西部不少板块的房价其实是虚高的，这一次二手房指导价政策，就打击了不少追高西部的人。而这些已经在高位的板块，以后的涨幅空间也很小。

此外，所谓一路向西的口号下，其实掩盖了西部一些板块的先天不足。

比如松岗，虽然在西部，但位置上很偏，离宝中的距离都很远，但现在它的价格都已经在5万/㎡上下了。

真要作比较的话，东部一些之前涨幅不大的区域，比如坪山、龙岗的核心板块，今后的涨幅，未必就会比现在这个西部边缘的板块差

所以，不要被一路向西的说法固化了你的思路，一定要多做比较，别整天只盯着西部。

其次，回归自己的实际情况，要根据预算去选择最有爆发力的板块。

深圳的房价梯度是很明显的，选区域、选板块首先得根据预算看菜下饭，这个大家都懂。

然后在结合自己预算的基础上，再去寻找一些有爆发力的板块。

这里提到的所谓的有爆发力的板块，往往是后发制人的板块。

因为过去深圳的房价，其实已经涨了很多轮，很多相对成熟的板块，跟着市场暴击了几次，现在价格已经相对稳定，没有成长空间了；

而有些板块之前只是跟涨，未来完全可能会随着区域的发展进一步爆发。

比如光明、坪山这些区，在新房限价、产业逐渐成型的情况下，爆发的空间就很大。

所以，在选择板块的时候，不要只看一个板块有了啥、现在有多成熟，而是要关注它本身还有多大的成长性。