只能认栽？
遇到学区房虚假宣传，兑换不了，能不能退房？
商品房买卖合同问题有专门的司法解释，其中明确的规定是：
如果开发商的广告和宣传资料中的承诺具体确定，
而且对合同订立以及房屋价格有重大影响，
应当视为是合同的内容，开发商应该承担违约责任。
但问题是违约赔偿往往没多少钱，很可能只有几千块、几万块，
赔偿金额度和沉没的购房成本之间天差地别。
购房人购买学区房的目的落空，购房的意义已经不在，难道只能认栽？
退房的两种方案
专门的司法解释里没有答案，我们得回头看法律本身：合同法和民法典。
想实现退房，以下两种情况下，法律可以依赖：
一、遭遇欺诈
如果被欺诈，有权请求法院或者仲裁机构对合同予以撤销。
什么叫欺诈？咋判断开发商是欺诈还是违约？
主要看开发商搞宣传时，是有政府的文件、承诺、协议，还是啥都没有。
如果没有政府的相关承诺或文件，显然就是虚假宣传，
假借学区房名义标高价格，赚取不该得的利润，
显然属于欺诈，买房人可以起诉要求撤销合同。
但如果有政府文件，只是后来政府违约或调整安排，
那开发商就没有骗，只是违约，只能要求开发商承担违约赔偿责任。
具体操作时，证据方面，
哪些资料可以证明开发商虚假宣传？
开发商的手册、海报、单页、广告、销售人员的话语等宣传。
二、合同目的不能实现
一般情况下，在房屋买卖合同里，
买房人不会写购买房屋的目的就是为了孩子就读某学校，
所以，证明合同目的的证据收集起来特别难。
这要求买房人必须长个心眼，
买房前一般都会多次的询问、磋商，
有证据意识，固定下来跟销售人员的聊天记录、录音等证据，其实并不难。
证据收集完，剩下的交给律师和法官。
好了，少废话，本文完。
工具包：法条宝典
1、《民法典》第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
2、《民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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