编者按：2021年“4.6新政”后，合肥楼市快速回归理性，各种现象层出不穷。业内普遍认为，这一政策让2021年成为合肥楼市最具分水岭意义的一年。如今“4.6新政”已满一周年，合肥楼市到底改变如何？天猫好房&乐居合肥独家策划《变局——合肥楼市调控1周年》，以数据和实例为依据，深度解析供地、摇号、限售等8大政策过去一年的实施情况和影响力，同时结合当下楼市现状窥探2022年政策走向。
学区房入学年限政策
同一住房不再适用多户
合肥“4.6”新政给躁动的市场打了一针稳定剂，更是给了投资客一记重拳。
众多周知，在新政之前由于大量投资客的操盘，合肥热门学区房房价跳涨，扰乱了市场秩序。而且存在少数家长在孩子入学后随即售卖住宅房现象，同一套住宅房在小学6年、初中3年内出现多名适龄儿童少年入学的情况。
针对此现象合肥首次推出“九年学位制”的入学年限政策，让“学区”和“房子”脱钩，同时热点学区纳入限购范围，在短期内对学区房的“炒作”现象起到抑制作用。
有家长担心学区房的房源会减少，其实恰恰相反，投资客的炒作空间压缩，不得不将房源放出来，有利于市场的稳定。
新政实行后，卖家出手意愿增强，挂牌量开始回升，同时挂牌均价也随之上升。截止2021年12月中旬，合肥二手房挂牌量约为9.6万套，挂牌均价23200元/㎡。
数据来源：安徽合富
虽然量多了，但成交量出现了大缩水。2021年1-11月，合肥九区三县二手房成交量为81984套房，3月份为高峰，成交量20026套，占比24.4%。
4月成交量和成交均价齐跌，此后二手房的成交量开始走下坡路。
数据来源：安徽合富
如今，政策已实行一年了，这些限购的热点学区有何变化呢？
17个限购热点学区
新政后二手房挂牌均价上涨
新政中将17个热点学区纳入限购范围，主要分布在庐阳区、蜀山区和经开区。（注：以下数据来源于安居客，统计时间4月11日）
一、庐阳区
1.合肥市南门小学（本部）学区
范围：长江中路以南，金寨路以东，徽州大道以西，环城南路以北。
合作经济广场是合肥二手房房价的“天花板”，2021年3月份小区挂牌均价约5.8万/㎡，5月份挂牌均价约4.94万/㎡，降了约8500元/㎡。
今年4月份的挂牌价也未超过5万/㎡，但价格依旧保持领先。
2.合肥市红星路小学（本部）学区
范围：长江中路以南，徽州大道以东，环城南路以北，环城东路以西。
供电四牌楼小区5月挂牌价较3月有小幅度下降，但今年4月挂牌价一年内上涨了86002元/㎡，雍景苑、安徽省委大院等小区，较新政前，挂牌价均有所上升。
3.合肥市六安路小学学区
范围：
①环城北路以南，蒙城路以东，阜南路以北，宿州路以西。
②阜南路以南，六安路以东，长江中路以北，宿州路以西范围。
在这14个小区中，除了银成公寓挂牌均价在下降外，其它小区挂牌均价都在上调。其中安徽省政协宿舍西院涨幅最大，一年的时间，挂牌均价从27494元/㎡上涨到39276元/㎡，涨幅约43%。
4.合肥市南门小学森林城校区学区
范围：北二环路以南，四里河路以西，沿河路以北，绿杨路以东。
同样的，南门小学森林城校区范围内的小区，挂牌均价较去年3月份均在上涨。新政第二个月，挂牌均价基本上也在上涨。
5.合肥市六安路小学中铁国际城校区学区
范围：中铁国际城东边界以西，防汛路以南，四里河路以东，北二环路以北（不含北湖南岸公寓）。
从图中的一片红就能感受到挂牌均价没有下降。中国铁建国际城去年5月挂牌均价较去年3月涨幅4.9%右，而今年4月挂牌均价较去年3月涨幅在10%左右。
6.合肥市第四十二中学（本部）学区
范围：
①宿州路以西，阜南路以南，长江中路以北，花园街和阜阳路以东。
②宿州路以东，长江中路以北，沿河路以南，环城东路以西。（含在合肥市六安路小学学区）
③桐城路以东，环城南路以北，环城东路以西，长江中路以南。（含在合肥市南门小学（本部）学区+合肥市红星路小学（本部）学区）
合肥第四十二中学（本部）学区范围的小区的挂牌均价涨幅还是比较“凶”的。
义仓小区、中房名城涨幅超过30%，公园新村涨幅更是超过40%。同时，今年4月份的挂牌均价与去年3月份相比涨幅基本在30%以上。
7.合肥市第四十五中学六安路校区学区
范围：
①环城西路以东，长江中路以北，花园街、阜阳路以西，阜南路以南。
②环城西路以东，环城南路以北，桐城路以西，长江中路以南。
淮河路492号小区、杏花南区今年4月份的挂牌均价较新政前一个月有小幅度下降，光明新村小区降幅最大，下降了约18.1%。但大部分小区挂牌均价还是在涨。
8.合肥市第四十五中学森林城校区学区
范围：
①四里河路以西，沿河路以北，北二环路以南，绿杨路以东。
②北二环路以南，四里河路以东，临泉路以北，四里河河道以西。
③铂悦庐州府小区，国贸天成小区。
该区域内，除了提到的铂悦庐州府、国贸天成，其它小区去年3月挂牌均价在2万/㎡以下。到了去年5月份，庐阳柳林苑、碧水源、安然绿洲花园、水木春城的挂牌均价突破了2万/㎡。到今年4月份，这些小区挂牌均价维持在2万/㎡以上。
9.合肥市第四十五中学橡树湾校区学区
范围：
①北二环路以南，颍上路以西，临泉路以北，四里河河道以东。
②北一环路以北，界首路以西，四里河路以东，临泉路以南。
这个学区内小区较多，据不完全统计，33个小区中4个小区，新政前后1个月挂牌均价下调。天竹园小区降幅约19.9%，四里河畔东苑降幅约11.3%。
二、蜀山区
1.合肥市西园新村小学北校教育集团西园新村小学北校（西园校区）学区
范围：梅山路转一环路转肥西路以西，黄山路以北（不含安徽大学龙河校区范围），合作化南路以东，长江西路以南。
2.合肥市五十中学东校教育集团五十中学东校（西园校区）学区
范围：金寨路以西，黄山路以北（不含安徽大学龙河校区范围），合作化南路以东，长江西路转梅山路以南（不含中医学院东区宿舍、大富新村等）。
这两个学区范围内，一半的小区今年4月的挂牌均价较去年3月份相比有所下滑，幅度在1%-10%左右。另一边小区增幅较大，范围在15%-55%左右。
3.合肥市安居苑小学教育集团安居苑小学（天鹅花园校区）学区
范围：合作化南路以西，贵池路以北，青阳路以东，长江西路以南范围。
4.合肥市五十中学西校教育集团五十中学西校（贵池路校区、合作化路校区）学区
范围：合作化南路以西，黄山路以北，潜山路以东（含汉嘉都市森林、广利花园），长江西路以南范围（含安徽大学龙河校区范围）。
通和易居同辉（北苑）一年内，挂牌均价从47183元/㎡降至37616元/㎡，降幅最大；其次是通和易居时代，挂牌均价从49427元/㎡降至41068元/㎡。
5.合肥市安居苑小学教育集团安居苑小学（安居苑校区）学区
范围：青阳路以西，贵池路以北，陈村路以东（含安居苑西村），长江西路以南范围。另：合作化南路以西、黄山路以北、东至路以东、贵池路以南范围。
新政前后一个月挂牌均价对比，这5个小区均价格均上涨，幅度在10%以下，与其他的学区内的小区相比，涨幅较小。
6.合肥市稻香村小学教育集团稻香村小学（岳西路校区）学区
范围：潜山路以西，休宁路转怀宁路转铁道专线转望江西路以北，合九铁道线以东，黄山路以南。
据不完全统计，欣南嘉园是该学区内在新政一个月后，挂牌均价下降的小区，不过，如今的挂牌均价比去年3月份的还高了1.1%。
三、经开区
1.合肥一六八玫瑰园学校初中部（东、西校区）学区
范围：金寨路以西，丹霞路、容成路和汤口路以北（含童话名苑、蓝色湖畔、石门路小区），开发区边界以东，繁华大道以南。
从上面的数据可以看出，国耀花半里挂牌均价降幅最大，从45276元/㎡降至36156元/㎡，其次是金水童话名苑，降幅约13.3%。
2.合肥一六八玫瑰园学校南校区初中部学区
范围：开发区边界以西，紫云路以北，始信路以东，锦绣大道以南。
一年时间，始信花园挂牌均价从13195元/㎡上涨至26915元/㎡，翻了一番。邦泰学府里涨幅也很大，从15634元/㎡上涨至27040元/㎡。学区内次新房挂牌均价基本维持在2.7万/㎡。
综合上述的数据来看，大多数小区挂牌均价不降反增，为何会出现这种情况呢？
2021年：学区房动荡的一年
新政前不少买房人都是高价接盘，若降低价格出卖，则实实在在地亏本了。还有部分人认为学区房是有市场的，政策只是限购，并没有限制价格，即使对市场有影响，也是短期的。
合肥“4.6”新政中并没有对外地投资客做出限制，而且屯溪路小学、48中等热点学区并未加入到限购范围，给了投资户转移战场的可能性。
有网友在人民网留言建议增加限购区域。
官方回复：会根据房地产市场交易监测情况，对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围。
8月24日，两个新文件下发，带给合肥学区房甚至整个二手市场致命一击。
1.《关于深化学区房调控政策的通知》：合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区加入限购范围。
2.《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》：以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。首批实施范围共16个双学区。
建立热点学区二手住房交易指导价对合肥二手房市场的冲击力巨大。
8月30日-9月5日，二手房成交量环比下降22.1%，限购区域成交量环比下降10.3%，非限购区域成交量环比下降24.2%。
8月30日-9月5日各城区二手房成交占比及环比变动
例如：滨湖惠园是“双本部”（合肥46中和师范附属小学）学区房，一套中间楼层的60㎡小户型，2021年9月份，房价连降4次，降价80万。
投资客也坐不住了，他们手中留有大量的存货，为了不亏本，只能选择降价。
而中介陷入生存危机，开始转让门店。
2021年底二手房市场回暖，趋于平稳。而大家的关注热点学区二手住房交易指导价至今也未发布。其实指导价的目的在于稳定市场，就目前的市场来看，短期内指导价应该不会发布。
虽然4月份挂牌均价有所上升，但是相对1年前的价格来对比的，而且大部分小区上涨幅度也是在合理范围内的，暴涨的情况几乎没有。
结语
学区房入学年限政策成效明显，但想要消除学区房涨价的势头，根本在于教育资源的平均。
去年9月份合肥官宣要谋划并适时启动校长教师轮岗制。若将优质的老师进行轮岗，辅助“弱校”发展，促进教育资源的均衡，也将有效打压部分高价学区房，尤其是炒学区房的炒房客们。
文章来源:乐居买房
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