北京高院判例：疫情期间的经营用房合同解除及租金减免规则

疫情之下，百业艰难。企业的用房无疑是支出的大头。结合最高院指导意见、北京高院指导意见及北京高院的多个判例，钱律整理了新冠疫情期间经营用房解除及租金减免的裁判规则，供参考：

承租人逾期支付租金，出租人要求解除合同，疫情防控等级下调后仍未支付，一般予以支持

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持【法发[2020]17号】。

很多承租人误以为在疫情期间，根据上述规定不按照约定的期限支付租金，出租人请求解除租赁合同、并要求承租人承担违约责任的，不会得到法院支持，其实不然。

疫情在具有阶段性，疫情形势在北京时紧时缓，2020年1月24日，北京启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级；自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级；自6月16日零时起由三级上调为二级；自7月20日零时起由二级下调为三级。

尽管在疫情期间，但经营用房并非持续性地无法经营，特别是北京市重大突发公共卫生事件响应下调至三级以后，如果承租人仍迟延支付租金，法院一般认为其应当构成根本违约，出租人有权请求解除合同并要求其承担违约责任。

如（2021）京申6338号案例中，法院结合经营用房本身的业态、疫情防控的等级认为承租人应对北京市重大突发公共卫生事件响应下调至三级以后迟延支付租金的行为承担相应违约责任，出租人有权据此要求解除租赁合同。

（2021）京民申6338号

承租人要求解除合同，分情况支持

承租人以新冠疫情属于“不可抗力”，以此为法定解除事由，主张法定解除租赁合同，不承担违约解除责任的，法院会根据承租人所处行业受疫情影响大小来决定支持法定事由解除还是属于违约解除。

1. 如（2021）京民申2859号案例中，承租人承租房屋用于经营儿童游乐场和教育培训，受疫情影响较大。承租人主张解除合同，虽然出租人不同意解除合同，但法院认为承租人在疫情导致其无法通过营业获取收入的情况下提出解除合同，具有事实及法律依据。

（2021）京民申2859号

1. 如（2021）京民申6597号案例中，承租人承租房屋用于餐饮经营，承租人主张解除合同。法院认为新冠疫情给涉案合同的履行造成一定影响，但不足以证明在疫情期间存在全部停业的情况，尚未达到导致合同无法履行的程度，故承租人以不可抗力为由要求解除合同，缺乏依据。

（2021）京民申6597号

承租人要求减免租金，一般支持

承租国有房屋房租减免按国家政策办理，承租其他市场主体房屋的，承租人因新冠疫情影响要求减免租金的，法院一般都会酌情支持。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6.承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

1. 如（2021）京民申6597号案例依据公平原则予以酌减。

（2021）京民申6597号

1. （2021）京民申5846号案例以出租人系转租国有房屋为由，予以酌减。

（2021）京民申5846号

以上是钱律整理的北京地区涉及新冠疫情期间经营用房解除及租金减免的裁判规则，供您参考。各地防疫等级、政策及裁判口径可能有差别，涉及到具体纠纷，建议进一步咨询专业人士。

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