一、什么是军产房
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军产房的概念
军产房为军队房地产，一般是指军队享有房屋所有权的房屋，更多情况下是指军产住房，也有涉及到营房的争议。
《中国人民解放军房地产管理条例(2000)》
第二条 本条例所称房地产，是指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备，以及其他附着物。
第三条 军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。
军队房地产管理的业务工作由各级后勤（联勤）机关营房管理部门归口管理。
军队房地产按其用途分别由有关单位和业务部门具体负责使用和管护。
司法实践中涉及到继承、婚姻及买卖纠纷的，多为军产房中的营房或者军产住房。
《中国人民解放军房地产管理条例(2000)》
第二十三条 本条例所称营房，是指军队拥有所有权并由军队单位使用、管理的房屋。
军队单位实行营房限额住用制度。营房住用面积限额，依据单位人员、装备编制和营房建筑面积标准核定。
第二十四条 军队家属住房采取公寓住房与自有住房相结合的方式保障。
军队在职人员可以租住公寓住房，离职或者购买自有住房后应当迁出。
军产房是由国家专门划拨的军事用地，由部队盖建，并且只分配给所属部队的军人使用，作为使用者的军队在职人员只有使用权，没有所有权，不能上市交易，也不能继承。
在离婚诉讼中，对分配给军人使用的军产房，在离婚财产分割时，不会将该房作为夫妻共有房产加以分割，亦不会判决对非军人一方作价补偿。
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军产房的出租
《中国人民解放军房地产管理条例(2000)》
第四十三条 军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定。
《军队空余房地产租赁管理规定》和《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》都对军队房地产的出租事宜做了规定。市场上的军产房屋出租是正常的，但管理比较严格，需要谨慎处理。
二、什么是房改房
房改房是上世纪90年代末城镇住房制度改革的产物，是中国城镇住房由单位分配向市场经济转化为的一种过渡，也可以叫做已购公有住房。
已购公有住房，是指城镇职工及其他特定主体根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照特定价格购买的已建公有住房。
按市场价采购的房改房，产权归购房人所有；以成本价采购的，产权归购房人所有，但上市出售买卖受到限制；以标准价采购的，员工只具有部分产权。
房改房的销售对象、购房的面积有所控制，购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠，对离休干部也有优惠政策。
当然权利义务总是对等的，在履行义务享有优惠的同时，行使权利也要受到一定的限制。
一般而言，购房人以市场价购买，产权归自己所有的住宅，可直接上市买卖。
购房人以成本价购买、产权归自己所有的住宅，应依照规则交纳有关税费和土地收益，如分摊共有建筑面积价款、如国有土地使用权出让金。
购房人以标准价（规范价）购买、购房人具有部分产权的住宅，先依照成本价补足房价款及利息，将产权归自己所有后，收入扣减交纳的有关税费和土地收益后归购房人自己所有。也有的标准价（规范价）购房先依规则交纳有关税费和土地收益，出售后由购房人与原产权单位依照比例分红。
三、什么是军队房改房
《军队现有住房出售管理办法》
第二条 本办法所称军队现有住房，是指产权属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房。
第四条 出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤批准，由售房单位组织实施。
第七条 军队现有住房出售范围：
(一)独立院落的干休所住房；
(二)住房区内住房。
出售军产住房应当严格履行报批手续，未经批准不得出售。如果对外出售，一般不会与非军人之间发生关系。
司法实践中所称的“军产房买卖”，一般是军队已经出售给特定军人、军人配偶的房屋，也就是本文提到的军队房改房。
军队房改房是军产住房与房改房制度结合的产物，指符合条件的军人及其他与军人有关特定主体如军人配偶等根据军队住房制度改革政策规定，按照特定价格购买的已建军产住房。
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售房价格
《军队现有住房出售管理办法》
第十九条军队现有住房出售价格，一般按照所在城市同地段经济适用住房价格出售。近期，军队人员也可以按照所在地方人民政府公布的房改成本价购买现有住房。地方人民政府未公布经济适用住房价格和房改成本价及最低限价的，由军区级单位根据国家和当地人民政府的有关规定组织测算，报总后勤部批准后执行。
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产权与变更
《军队现有住房出售管理办法》
第三十条 按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余以入归个人所有。
第三十四条 购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。无合法继承人或受遗赠人的，住房由售房单位按法律程序接管，其他任何单位或个人不得侵占。
但是与一般的房改房不同，军队房改房虽然已经被购买，产权人登记的是购房者而非军队方，但是军队房改房是严格限制产权人进行市场自行交易的。《军产住房出售暂行办法》中虽然规定了可以进入市场等，但是要求非常严格。
对于已购军队住房的购房人对外转让、出售房屋的，由于尚未出台准入制度具体办法，已购军队住房不能进行买卖等上市交易活动。即使已经签订了房屋买卖合同，但是由于不具备过户条件，涉及军队房改成本价售房的买卖合同是无法实际履行的。
在司法实践中，涉及到军产房改房的离婚、继承、买卖，可能引起房屋产权人、使用人变更的，人民法院一般都会到涉案房屋的管理部门，如军队的干休所、不动产登记中心询问情况。
当前对于已购军产住房涉及离婚、继承分割问题时，原则上是军人一方在世时，房屋所有权归军人一方所有，其他权利人只能获得补偿款或者居住权；如果军人一方离世，房屋涉及到继承时，一般也考虑配偶优先，之后再考虑子女。如果军人一方及其配偶都已经去世的继承案件，其子女继承房屋，不影响过户手续的办理。
本文部分内容参考《奇案赏析：军队房改房在离婚、继承及买卖合同纠纷中的处理——从一起纠结多年的换房纠纷案谈起》，李双庆，北京大成律师事务所律师。
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