买房误区，别把“错配”当成“稀缺”

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

所有人都知道一句话，商品价格是由供需关系决定的。物以稀为贵也更是老话，于是很多人就把这句话套用在了买房的时候，没有稀缺就想象出稀缺，用各种自我制造的概念来忽悠自己。但实际上，很多稀缺其实都是“错配”。在错配的情况下，未必影响房子的保值，但很有可能造成流动性差，也就是不好出手。

举个例子吧，看什么叫错配。一个路边的小饭馆儿，本来应该卖的就是盖饭拉面一类的，但老板偏偏想提高利润卖佛跳墙。那基本就两种可能，或是根本就没人买，卖不出去。或者是所谓的佛跳墙沦落成改良版的东北乱炖。这就是错配。

再比如，无论在学校还是在单位中，经常会出现最漂亮的姑娘没人追的情况。眼看着周边条件普通的姑娘都成双入对了，这最突出的倒成了单身狗了，为什么？就因为你突出，所以让小哥哥们不敢追，就因为木秀于林，错配了。如果是在模特这种美女扎堆儿的环境中，没准儿早就追求者排队了。

很多做生意的新手都有个误区，就是要创新，要与众不同，认为这就是制造稀缺。其实未必正确，因为创新就代表着风险。市场上没人做的事情你做了，那两种可能，一是占领市场赚大钱，二是曾经这么做的人都失败被淘汰了。

我们园区的大排档里经常换招牌，各种各样的特色美食都出现过，但基本都是昙花一现，熬不过几个月就又换了。而真正长久不衰经营，基本就是那老三样，盖饭、面条和饺子，虽然赚不到大钱，但大概率没什么风险。所以，稀缺不代表机遇，很有可能是错配，本不应该出现在这里的商品是没人要的。

当然，任何一件新事物的出现和被认可都需要时间。比如酸奶和榴莲什么的，在北京刚出现的时候都没什么人接受。但后来就逐渐成为时尚甚至是普通食物了。更典型的是牛油果，这东西我到现在也不觉得好吃，但就是有推手宣传说是健康食品，在部分人群中也就开始流行了。

但还是这句话，所有创新都意味着风险，错配的创新则风险更大。螺蛳粉在广西很流行，但在北京屡屡失败，到了东北小县城估计更是没人吃。还有很多大城市能流行的东西，到了小城市根本没人要，因为没有大量的客源来支撑。

再有，错配的商品未必质量不好，但很有可能因为环境而被人怀疑。比如钻石名表和古玩，再有高档名牌服装，开在大商场里的专卖店没问题，非得在早市上卖就不合适了，几乎没人认为是真的。

佛跳墙在大酒楼里卖800一例没问题，但到了小饭馆，80都让人觉得贵，而且也会被认为质量不好。环境和氛围是能很严重的影响感官的，而这种评判又会成为共识，从而影响商品的主观价值。所以无论是人还是商品，平台的衬托都很重要。

房子就是这样，独栋别墅建在中央别墅区没有任何问题，但出现在回迁房小区就是让人觉得别扭。房子没问题，只是放错了地方，错配。尤其是高档商品，环境与氛围是非常影响心里定价与销售周期的。

比如典型的山水文园，非常好的小区，李老板也是精心打造。这产品如果盖在CBD或北部区域没任何问题，但偏偏出现在东南部。小区内部很好，但周边环境怎么看都不搭，那价值自然要受损，否则接盘人不掏钱。

再有一点，就算是价值不受损，黄金在哪儿都是统一价，但在不同的环境之下，流动性是完全不同的。在北京菜百可能一天卖一吨，到了路边小店一年能卖条项链就不错了。

因为就算人们相信这产品是真的有价值，但如果去趟菜百能一下子看几百种款式，而到路边小店或许就几种，那在同样的时间之下，何必不提高效率呢？所以，除非是买家就住在小店旁边，为了省事儿才来买，否则大多数人都愿意去菜百，一次挑个够。

房子也是这样，别墅都集中在几个别墅区，那人们一次性能看好几个小区N多套房子。而错配的商品呢，比如远郊区的别墅，除非是目标性极强，否则人们犯不上专门跑一趟，时间精力不划算。

在大众板块里出现高档小区算错配，那在高价板块出现低端小区会怎样？在市区无所谓，但在郊区或许很别扭。

比如在万柳金融街CBD，老破小照样存在，价格流动性都不受影响。就因为人流大，自然有人喜欢这地段和配套，愿意花高价购买这低端商品。可如果在中央别墅区出现个保障房就会让人别扭，价格也不一定便宜，那何必大老远的跑这儿来受刺激呢，未必能占到有钱人的便宜。

再比如，在郊区别墅区盖限价类别墅也是一种错配。都大老远的跑来了，有必要买限价豪宅吗，真的差那三瓜俩枣吗？都是开车俩小时，邻居住豪宅，我住限价豪宅，别扭不别扭？你可以接受，但接盘人未必接受。

还有一种错配，高档小区里的特价房。

比如前几天有人来咨询的，亚奥板块的高档小区，十多万一平的，但竟然有一套5万多的。半地下，户型又大又奇葩，确实就价值5万多。那这种房就是纯自住了，没什么投资的意义。

先得问问自己，到高档小区来买房的都是什么人，哪个群体，他们图的是什么？肯定都是不太差钱儿的呗，图的是舒适体验。那人家的预算就会相对高，根本没有买特价房的打算，那这房子就算是便宜，流动性能好吗？

这就相当于LV专卖店里卖残次品，虽然很便宜，但未必卖得好。因为除非是大肆打广告，否则没人专门来买，纯属碰运气了。

那在地段小区里的豪宅会怎样？也同样很难，或许更难。

比如那些高低配的小区，也就是普宅围着联排的。弄得别墅既没有隐私也没什么环境，离远了看跟王八驮石碑似的。典型的就是富人看不上，穷人买不起。北京的经济型豪宅从20年前推出后，保值都不太好。新房阶段开发商能动用各种手段，把全北京的目标人群都聚集过来，成为二手房之后就是业主单挑市场了，很难找到出高价的接盘人。

还有就是经适房、回迁房、老破小社区的大户型，比如大复式什么的，都不是太容易找到客户。自住很舒服，但作为投资就有点儿别扭了。这种房当初开发时就没考虑后期升值，那个年代也没这种概念。而随着北京房价越来越高，这种普通老小区的大户型流通性逐渐减弱了，所以就是自住合适。

总之，错配并没有一个明确的标准，而是相对的共识。如果自住的话无所谓，自己住的舒服就行，在麻辣烫小店里买茅台喝是自己的爱好。但如果是在小店里买了一瓶没喝，再想卖出去可就比较难了。

仅供参考。

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