房地产知识（二）住宅及其类型

房地产知识（二）住宅及其类型

节选《房地产经纪专业基础》 团队小楠整理

住宅是量大面广，最常见的一类房地产。

房地产经纪包括住宅经纪，商业房地产经纪，工业房地产经纪和农业房地产经纪等。

住宅的范围相对较小，是指供家庭居住使用的房屋。

住房的范围较大，除了住宅，还包括人们长期居住的其他房屋，比如酒店式公寓，老年公寓，集体宿舍，商住房以及将闲置的商业，办公，工业用房等非住宅改建的租赁住房等。

存量住宅又称既有住宅，二手住宅，俗称二手房，一般是指居住使用过的住宅，从房地产开发企业购买的新建商品住宅，即使购买后没有居住使用，再转售时通常也称为二手房。

存量住宅中通常把房龄较短（一般在5年以内）的称为次新房。房龄较长（一般超过10年）的，称为旧房，房龄很长（一般超过30年）的，称为老旧住宅。

房龄也称楼龄，即房屋的年龄或已使用年限，一般是自房屋竣工之日起计算，不论房屋是一直在使用还是在空置着，都计算在内。

增量住宅又称新宅，简称新房，俗称一手房，是指新建成的住宅，包括房地产开发企业开发建设的新建商品住宅。

现房通常是指目前已竣工的住宅。

期房通常是指目前尚未竣工而在将来竣工的住宅。存量住宅都是现房，新建商品房住宅有现房，有期房。

新建商品住宅中，经过一段时间的销售后所剩余下的现房，通常称为尾房。

毛坯房是指室内没有装饰装修的住宅.。简装房是指室内装饰装修简单或很普通的住宅。

精装房是指室内装饰装修精致或精美的住宅。

平房是指只有一层的房屋。楼房是指两层或两层以上的房屋。楼房没有电梯的通常称为楼梯房，有电梯的称为电梯房。

住宅的地上建筑高度不大于27m的为低层或多层住宅；大于27m，不大于100m的，为高层住宅；大于100m的为超高层住宅。

建筑高度也成为建筑总高度，通常是指建筑物室外地面至建筑屋面檐口或女儿墙顶点，建筑物最高点的高度。

按层数划分，1~3层为低层住宅，4~9层为多层住宅，10层及以上为高层住宅。

自然层数即实际层数是按楼板，地板结构分层的楼层数。标示层数即名义层数，是为了回避所谓不好或不吉利的楼层数字，人为标示的楼层数。

总层数通常是指地上总层数。所在层数是指楼房中的某套（或间，层），用房位于的楼层数。

独立式住宅又称为独户住宅，独栋住宅，是供一户家庭居住使用的住宅。

带有私家花园的低层独立式住宅，通常称为别墅。

双拼式住宅，是指供两户家庭左右居住使用的住宅，相当于将两幢独立式住宅拼接在一起，介于独立式住宅和联排式住宅之间。

联排式住宅，也称为Town house，是供三户或三户以上家庭并排居住使用的住宅，相当于将三幢或三幢以上独立式住宅拼接在一起。

叠拼式住宅相当于是将联排式住宅上下叠加在一起的住宅，一般分为两户叠拼，也有三户叠拼的。

公寓式住宅是供多户家庭上下左右居住使用的住宅，即通常所说的多层或高层住宅楼。

反映密度的常用指标是建筑容积率，简称容积率，是指一定用地范围内总建筑面积与该用地面积的比值.。容积率越大，意味着密度越高。住宅理想的容积率通常为2.0~2.5。

容积率是1.5以下特别是在1.0以下的住宅，可认为是低密度住宅。

板式住宅简称板楼，是由多个住宅单元拼接，每个单元一梯二至三户，或采用长廊式，各住户靠长廊连接在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。

塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是以共用楼梯或电梯为核心布置多套住房，且主要朝向建筑长度与次要朝向长度之比小于2的住宅。

单元式住宅，是由若干个住宅单元组合成，每个单元均设有楼梯或电梯的住宅。

通廊式住宅是由共同楼梯或电梯通过内廊或外廊进入各套住房的住宅，又分内廊式住宅，外廊式住宅。

内天井式住宅，是在住宅楼内部设置天井的住宅。

平层住宅是一套住宅内的各个功能空间均在同一平面上的住宅。

错层住宅是一套住宅内的各个功能间不在同一平面上，但未分成上下两层，仅用一定的高度差进行空隔断的住宅。

复式住宅是在层高较高的一层楼中局部增加一个夹层，从而形成上下两层的住宅。

跃层住宅是套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅。

层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，它大于室内净高。

室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

成套住宅也称为单元房，是有卧室，起居室，厨房，卫生间等自成一套的住宅，通俗地说该套住宅内有独立的厨房和卫生间，反之为非成套的住宅（如老式筒子楼）。

纯住宅通常说就是整栋楼的所有单元都是住宅。

酒店式公寓也称为服务式公寓，是指提供酒店式管理服务的住房。

商住房通常是指既可以用作商业，办公，又可以用作居住的房屋，即商住两用房。

商品住房有广义和狭义两种含义，广义的商品住房是指除保障性住房外的可依法出售，出租的住房。狭义的商品住房是指房地产开发企业开发建设的可依法出售，出租的住房。

完全产权住房是指房屋所有权和土地使用权不受其他房地产权利等限制的住房；反之，为非完全产权住房。

“豪宅”，就物质条件来看，通常是指豪华或富丽堂皇的住宅，不仅面积大，房间多，而且建筑外观气派精致，室内装饰装修豪华精美，

“学区房”通常是指带有较好的（如重点，优质，知名热点等）学校特别是小学，初中入学名额的住宅，不仅要位于学区范围内或离学校近，还要带入学名额或学位指标。

“景观房”通常是指在其内通过窗户，阳台可看到美好的室外水景（如海景，江景，河景，湖景）或山景，知名建筑等景观的住宅。其中有海景的住宅通常称为海景房，有江景的住宅通常称为江景房。

“凶宅”是指不吉利的或“闹鬼”的房舍（迷信），目前对凶宅尚无法律界定，一般依照风俗，是指在其内曾经发生过他杀，自杀等非正常死亡事件的住宅.。

住宅使用性能及其评定内容：一.单元平面 二.住宅套型 三.建筑装修 四.隔声性能 五.设施设备 六.无障碍设施 。

住宅环境性能及评定内容：一.用地与规划 二.建筑造型，三.绿地与活动场所 四.室外噪声与空气污染，五.水体与排水系统，六.公共服务设施 七.智能化系统

住宅经济性能及其评定内容：一.节能 二.节水 三.节地 四.节材 。

住宅安全性能及评定内容：一.结构安全 二.建筑防火 三.燃气及电信设备安全 四.日常安全防范措施 五.室内污染物控制. 。

住宅耐久性能及评定内容：一.结构工厂 二.装修工程 三.防水工程与防潮措施 四.管线工程 五.设备 六.门窗 。