预算500万以下，第二批宝山新盘扎堆，招商曹路项目引关注！

最近居家隔离，上海第一批新房的开盘活动也被喊停。截至目前，上海第一批33新盘认购基本进入尾声，仅有4盘尚未开启认购。

不过很多购房者已经开始期待第二批的新房，因为受疫情影响，上海第二批新房大概率要推迟。据不完全统计，第二批预计上市新盘有40余个。

其中大多数项目都是位于远郊的刚需盘,例如宝山、浦东新区和临港新片区是这一批主要的供应区域。那么我们一起来看下预算在500万以下的购房者，第二批预计入市新房该如何选择。

第二批500万以下预算可选新房推测

临港实景图，易眼看房实拍103片区街景，易眼看房实拍

宝山区：不仅供应量大，质量也很硬

在500万以下预算能买到的新房里，宝山可以说是距离市区最近，生活成熟度相对较高的区域，因此也深受很多刚需客群的青睐。

第二批预计入市的新房主要位于顾村和罗店等板块。顾村一直是宝山近几年非常主要的供应区，这里配套相对成熟，有7、15号线双轨交，有三甲医院、有多个商业体，是宝山外环外宜居性很高的一个板块。

顾村板块配套图

华山医院北院实拍

顾村本次推出的两个盘中企光华雅境和大华锦绣四季都为加推房源。这两盘此前卖得都不错，均触发积分。

大华锦绣四季价格高主要是由于叠墅产品拉高均价，高层房源价格在4.8万/平左右，两个盘的入门户型都是90多平的三房，总价在500万上下，无论是刚需首置还是改善居住都能一步到位。

关于顾村板块的详情，点击查看顾村：价格被低估？未来还有哪些发展点

相比之下，罗店距离市区更远，配套也不及顾村，不过优势就是房价更低。罗店本次将推出的2个项目都是纯新盘，而且都是靠近地铁站的楼盘。对于远郊的新盘来说，能不能卖好就看离地铁远不远。

保利云上浔光无疑会成为第二批宝山的热门楼盘，其距离7号线美兰湖地铁站仅1公里，步行可以到达。

保利云上浔光效果图

而且美兰湖地铁站未来还有上盖综合体中集金地美兰城，弥补片区的商业短板。73-97平的2-3房非常符合刚需的预期，总价也能控制在450万以内，是杨行之后，非常难得的轨交刚需板块。

相比之下，金融街·美兰金悦府距离市区更近，不过它离地铁站要更远，距离7号线罗南新村约2.3公里，不过比起西江悦，金融街项目出行还是具有一定优势，其所在片区周边的公共交通也会更便捷。

如果你觉得以上这些项目位置偏远，那么位于中外环的上大板块可以说位置是相当不错的了。片区内的超级大盘经纬学府阳光预计推出60-99平1-3房，其中88平两房总价在500万上下，为项目得最后236套房源，对于两口之家来说是不错的选择，不过项目大概率会触发积分。

浦东新区：冷门项目居多，曹路新盘关注度高

浦东这一次总价500万以下的楼盘大多位于比较偏远的区域，例如惠南、新场和祝桥，都是原来的南汇区。其中，热度最高的楼盘要属招商璀璨城市，这个盘也是目前争议比较大的一个项目，因为此前的房地联动价是4.5万/平，不过项目预计过会价格是5.5-5.7万/平。

招商曹路项目周边情况

项目人气颇高不仅是因为招商的影响力，项目紧贴外环，距离地铁站顾唐路仅数百米，周边有大型公园，宝龙城市广场，还有2个大学城和产业园，城市界面比较新，居住环境宜居，距离金桥副中心也仅有2-3站地铁。

因此该盘是第二批浦东的热门楼盘，唯一不确定因素就是价格，预计取证价格会高于4.5万/平，不过笔者认为网上所传的5.5-5.7万/平的价格并没有很大的说服力。

另外，其他看点有保利云上拾光，不过项目此前的去化并不算很理想，主要是该盘与在建中的21号线完美错开，周边配套也不理想，只能依靠保利的口碑和产品力来吸引购房者。

保利云上拾光效果图

而新场这次难得有新盘推出，这里也很久没有新盘入市了，不过笔者建议刚需客群还是要谨慎上车，一方面项目距离地铁站约1.8公里，属于比较尴尬的距离。

另一方面，16号线也是很多上班族在高峰时间最不想坐的地铁线路之一，客流相当大。不过对于当地的改善客群来说，是上车的一大机会，毕竟这里的房价在浦东来看是比较低的，总价350万就有机会入手。

此外，浦东还有森兰海天名筑和海玥铭邸也预计在第二批入市，不过这两盘相对热度会比较低。值得一提的是，森兰海天名筑并不在森兰，而是位于浦东祝桥板块，靠近在建中的上海东站。

临港新片区：供应大价格平稳，去化并不容易

在今年第二批认购名单中，临港或迎来一波放量供应。这对很多目前还没有卖完的临港新盘来说，无疑又雪上加霜。

从推测的名单来看，本次入市楼盘大多位于环滴水湖一带，还有个别项目位于配套更弱的蓝湾和书院。

从价格来看，基本都是3万/平上下，这里我们主要来关注下热度相对较高的环滴水湖新房，这里的新房主要集中在102片区和103片区。由于滴水湖最核心的101片区新房已经基本去化完毕，后面的新房主要都在以上两大片区。

102片区相对比较成熟，这里以大学城为主，距离地铁站在3-4公里，有现成商业（港城新天地），未来还有蓝鲸购物中心。此外，这里还有滴水湖唯一的三甲医院：第六人民医院分院。整体来看，这个片区环境比较不错，是当下临港较为宜居的板块，不过短板就是发展潜力不及103片区。

102片区大学城，易眼看房实拍

第二批中，中建御湖澜庭、龙光天曜和港城悦庭预计入市，各项目的户型和价格都是比较接近的，龙光天曜还有叠加产品在售，属于片区内比较少见的，改善型购房者可以优先考虑。

103片区是临港的顶尖科学家社区，是临港目前正在大举建设的板块，相比较其他几个片区而言，103未来的发展能级很大，不过建设过程需要4-5年才能完成，目前也没有任何配套可言。片区内新房第二批预计有鹏瑞·云璟湾入市，另外还有中建玖海云天依然有房源在售。

五大新城及辐射区域：各有所长，优选轨交盘

除了以上这些板块，五大新城及周边辐射区域在第二批都有充足的供应量，松江方面，金地两个楼盘会继续加推，其中热度较高的是位于松江新城的金地丰盛道，99-124平3-4房和137-160平叠墅，前期均价5.23万/平。项目靠近松江万达广场，周边生活成熟度较高。

松江万达广场，易眼看房实拍

嘉定方面，马陆地铁站旁的纯新盘金地嘉源将会入市，房地联动价4.52万/平。如果错过了南翔，马陆是不二之选，这里相对而言距离市区更近，一站地铁能到南翔和嘉定新城，无论去瑞金医院北院看病，还是去南翔印象城购物都能运筹帷幄。

另外，菊园也有老盘加推，日月光伯爵天地推出94-150平3-4房，虽然嘉定北周边的配套能级要比嘉定新城弱，不过该有的配套都有，未来还有嘉闵线在建，出行将更具优势。

嘉定新城，易眼看房实拍

奉贤预计也有2盘推出，中建海樾府虽然地处奉贤新城，不过属于南桥的北部区域，配套相对稍弱，距离南桥主城区约5公里。

而悦澜天地虽然位于肖塘地铁站旁，不过肖塘是奉贤配套比较弱，发展潜力比较小的板块。尽管如此，拥有出行优势的肖塘在去年还是触发了积分（44.8分）。项目此番再次入市，加推86-135平3-4房，如果你是在紫竹工作的购房者，预算又比较有限，那么肖塘是不错的备选。

肖塘地铁站周边，易眼看房实拍

青浦第二批预计入市的项目都不在核心区域，既没有大虹桥，也没有青浦新城的房源。中铁建花语江南预计再次加推95-96 洋房和157-168 叠墅，不过此前也没有触发积分，预计这次依然不用分就可以买到。

而位于朱家角的上实海上湾时隔多年再次加推，预计推出185-301平联排、独栋和双拼，不过大户型意味着高总价，相对受众的客群也比较少。