买房时，都知道配套和交通很重要，但如何识别一个好地段？

配套和交通，从宏观上来讲，都有一个概念可以把它们涵盖进来，那就是地段。

地产界大佬李嘉诚就说过，买房除了地段、地段，还是地段。

一个小区所处的城市板块、区域定位都十分重要，决定着这个区域、这个地段未来的天花板、下限和功能承载。

比如，定位金融商业功能的板块，虽然物业租金回报率高，但是居住属性和配套方面，以及后期入住的体验（比如交通拥堵等问题），可能就不如定位中高端改善居住板块。

而一片定位为物流仓储、工矿产业园的地段，人居属性就没有那么多优势，可能还会遇到马路上各种中大型货运车辆穿梭来往、工矿厂房遍地等。

所以说，选好一个项目的地段，就确定了房产至少50%以上的含金量，大致可以从下面几个参考维度来判断：

1、区域定位和板块规划

从宏观上，一座城市不同城区、不同板块的规划和定位是不一样的，虽然规划圈有句话叫做“规划规划，墙上挂挂，纸上画画”，因为规划毕竟可能会调整，但是最终形成的城区，大致的区域定位、板块结构，也是八九不离十的。

从zf的官网上一般能够找得到相关的规划公示，专业一些的还可以多研究城市的《控制性详细规划》，通过规划来选中的地段，一般来说都不会太差。

2、站在未来30年的发展趋势看问题

多数人买房不仅是为了居住，多少都有一些资产增值至少保值的心态，毕竟房产这么重大的消费（或投资）决策，对于多数普通家庭而言都是一笔重大开支，谁不希望它既能带来居住使用价值，又能持续稳步增值呢？

所以买房同样要考虑其未来的增值性和保值率，从这个角度来看，买房就不能用现在的眼光来看。

房产圈有一条真理，那就是当你去一个城市买房时，千万不要听当地“老本地人”的意见，因为他们通常居住在老城区，并认为市中心永远是市中心，一成不变。这样的生活经历和眼界，禁锢和局限了他们的认知水平，往往他们看不上的区域，未来30年才是真正有希望的区域。

买房买的是未来，未来的资金、产业、年轻人去到哪里，哪里才会有希望，如果固步自封，只盯着老城区，就基本没有啥希望！而往往当新区比老城区房价高的时候，老城区的人，才会如梦初醒，开始认可新区，而这时候，很多人已经错失了上车机会。

3、笃信“过江龙”Top品牌，少碰地头蛇

所谓“过江龙”，就是在全国都有布局项目的top品牌，比如万科、华润、龙湖、中海等，而一些“地头蛇”品牌，往往是当地资本的中小房企，有的凭着一定的本地资源，拿地位置虽然不错，但是后期在产品力、物业服务、地段价值运营等方面，和Top10的全国性房企开发商，根本不在一个层次，全国性的“过江龙”项目，有着更多的项目运营经验和更强大的抗风险能力，以及更为广阔的客户群基础，完全可以降维碾压地方中小房企的产品。

而且，全国性的大品牌，对于资金周转腾挪的空间也更大，地方资本的中小品牌和项目，出现资金链断裂、烂尾和停工的概率显然更高。

其实评判一个区域和地段好不好，根据top10以内的房企布局的多少和选址拿地价的高低、争抢的激烈程度，也能看得出一些端倪，最终发展好的地块和位置，一定是“过江龙”top房企争相看好布局的地方，而那些鲜有top品牌房企拿地布局的城区、板块和地段，就没有太高的含金量。

4、认准房产“硬通货”配套

房产的“硬通货”配套，主要是那些相对稀缺、可复制性不高的配套资源，传统的学校、医院甚至商业配套，都是可以复制的，但是还有另一些不可复制或者短时期内难以复制的配套资源，才是真正的“硬通货”：

比如地铁站就很硬，每个城市的地铁线路分布都是有一定规律的，不可能保证大多数的小区都有地铁站，因此，拥有地铁站配套的房子，未来的增值天花板和房价增值速度，一定是要远远超过非地铁房的，就算一时因为城市房价基数低，没有体现出明显的分化来，但是未来城市能级提升，地铁房一定是最抢手的硬通货。

比如天然的景观、湖泊、绿地公园等，大城市一般寸土寸金，而自然景观的湖泊、公园等，虽然看起来没有什么大的投入，但是其所占的地块已经是寸土寸金了，而且越天然的自然景观，越难被复刻，其稀缺属性就越高。