近日，江西省南昌市第二金融法庭审结了一起金融借款合同纠纷案，业主李某无力偿还房屋按揭贷款涉诉，鉴于案涉房屋已经办理抵押登记手续，法院认定某开发商无须承担阶段性担保责任，并依法判令：解除某银行与李某之间签订的《个人购房借款合同(抵押加阶段性保证)》;李某返还某银行借款本金122896元及利息、罚息;某银行对涉案房屋享有优先受偿权;驳回某银行要求某开发商承担阶段性担保责任的诉请。
经审理查明，2013年9月4日，原告与被告李某、某开发商签订了《个人购房借款合同(抵押加阶段性保证)》，约定：贷款金额26万元，贷款用途为购买涉案房屋，贷款期限120个月。贷款利率为7.205%，逾期贷款罚息为合同利率的150%，李某提供涉案房屋作为抵押担保，并办理抵押登记手续。某开发商自愿就上述借款本息提供阶段性连带责任保证。签订上述合同后，原告按约于2013年9月4日向被告李某发放了26万元贷款，有《借款借据》为证。但被告李某未能按期还款。截止起诉之日，被告李某尚欠借款本金122896元，利息(含罚息、复利)10108.04元，已实属违约。原告催收未果，双方由此涉诉。
法院认为，双方签订的《个人购房借款合同(抵押加阶段性保证)》系各方的真实意思表示，未违反法律、法规的有关规定，合同真实有效，予以确认。原告按约发放了26万元贷款，已完全履行了约定的付款义务，但被告李某未按合同约定按时足额归还贷款本息，原告因此要求解除与被告签订的《个人购房借款合同(抵押加阶段性保证)》，并要求被告李某归还借款本息之诉请，于法有据，予以支持。被告李某以涉案房产提供抵押担保并办理抵押登记，原告诉请对抵押物享有优先受偿权，予以支持。被告某开发商作为阶段性保证人，因案涉房产已办理抵押登记手续，故其保证责任已消除，原告诉请某开发商承担连带保证责任于法无据，不予支持。
据此，法院依法作出上述判决。判决生效后，原被告均服判息诉。
法官提醒：
开发商阶段性担保指即借款人以所购房屋用于贷款抵押时，在办理房屋产权证书、他项权证书之前，开发商必须为该笔贷款提供阶段性担保责任。阶段性担保实质上为附解除条件的保证合同，只是阶段性担保合同存续的时间，如阶段性连带责任保证所附条件确定不能满足时，开发商的阶段性保证责任将转变为连带保证责任。因此，开发商应建立健全与购房人、银行和产权部门的跟踪系统，随时掌握购房人的资产和还款情况，积极督促购房人办理抵押登记手续，尽早解除阶段性担保责任。
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