特色小镇、产业园或田园综合体最缺高超的产业构想

文 / 和君医药医疗事业部 史天一、王荣建、史万奎

一、高超的产业构想是园区要素的集结号

即便某个独立机构资源雄厚、能力超拔、经验丰富，如果他要想实现特色小镇、产业园或田园综合体等园区建设目标，依然需要对外部要素进行强大吸引和广泛的整合。

全凭关系对外招商的时代正在被共创共赢的新现实所取代。当下，企业家、资本、政府配置、业主、客户，各种要素凭什么愿意向你这个园区来集结？高超的产业构想，跃然成为聚合八方、共建园区的利器。

“产业为本，战略为势，创新为魂，金融为器”，依据和君十六字诀，不论是特色小镇、产业园或田园综合体，对园区来说，足具核心竞争优势且富有张力的产业才是根和本。缺乏强大产业底气的特色小镇、产业园或田园综合体，不论规划得多么唯美，布局得多么巧妙，终究是美好的“故事”，即使投入大笔资金，也必然是昙花一现，转目废墟。

产业是干出来的。但光凭苦干是成就不了强大发展底气的。没有优势潜力的产业短期或有利益，不久将成拖累。因此，产业不仅是干出来的，首先更是需要足具匠心的产业构想。

高超的园区产业构想是园区的真灵魂，其如聚合航向的灯塔，其如招募四方的集结号，可以聚合各种有形的、无形的能量，引导企业、市场、政策等各种要素间的孤岛联通成协同一向的发展驱动力，共同塑造园区的产业优势。

园区产业构想引导模型：

二、什么是高超的产业构想

谁有钱都可以按照自己的想法去启动一个产业，产业构想没有对错之分，只有高下之别。低水平的产业构想体虚寿夭排他，有始无终；高超的产业构想则极具要素吸引的磁力，潜力不断发酵放大，生生不息。

园区的产业构想和独立的企业构想不同，园区的产业构想是一个或数个产业的集合，涉及核心企业、协作企业、协同企业以及核心业务、配套业务、延伸业务等等。针对园区的高超产业构想与一般产业构想的巨大差异在于，前者能对各种拟整合的资源形成值得信赖的富集磁力。举例说，一位没有权势背景、没有钱、又想到河边观景吃大餐的伙计，分别给有酒的、有肉的、会烧烤的、会表演的、有商机的不同朋友发送对不同朋友极具吸引力的聚会倡议，用聚会目标、场景和重大意义便实现了让手握不同资源者的一次聚会。有人可能认为这是欺骗性的忽悠。万象皆空，空生万象。但因为他高超的“忽悠”，推动其个人的小目标和众人各自的目标都因为这场聚会得到了完美的实现、获得了利益，那么，这场活动就是高超的“聚会”构想。

与此相似，园区高超的产业构想，表现形式上也是针对不同投资主体、要素的，能让客体高度信赖、相互支撑、共创共享的“完美故事”。然后，才是吸引各种要素富集，将园区的目标做成。

这样表述对高超产业构想的认识还不够。这个完美故事将要衍生的真实事业，还应该是边际清晰、逻辑完整、极具优势预期、可无限放大、与发展环境相偕行、可落地的产业。要有愿景、有文化、有目标、有逻辑、有价值、有机会、有定位、有旗帜、有规则、有人气、有路径、有工具、有大势沉淀的结构和安排。其因果关系符合客体认知习惯，利益预期令人信服和向往。

产业构想是一个外延广阔的概念。所谓园区产业构想，是立足产业园区的愿景目标和资源禀赋向外看，通过对产业要素、产业规律以及拟整合核心主导企业的禀赋情况，为主导企业和业主所谋划的经营战略和战术，而不是自说自话的意淫。

产业构想对其中任何一个拟整合的企业家、业主、商户、客户而言，所有的表述都是个性的、极具针对性的，是以过去和现在的多点连线为导向，去帮助其与未来某些时点目标进行灵魂对话和行动准备，以激发相关投资建设主体的投入愿望。

国内众多特色小镇、产业园和田园综合体在大笔投资之后开始走向死局，其根本原因，多因为建设者不懂产业构想的奥秘，导致了规划唯美，概念空泛，套话连篇，大同小异，产业逻辑与业主认知相距太远，缺乏对业主和客户的吸引力。

有效的产业构想，是激发投资商、业主、客户形成合力的认知动力、认同缘由。高超的产业构想可以帮助各主体、各要素“孤岛”，在认知上因为各自的目标而进入热联通状态，使相互激励。最终效应，追求的是在产业园区形成小旋风、大协同、强共振，共同表现强大的市场优势和巨大张力。

三、高超产业构想当具“五性”

1、价值性，足以发酵出对客体、对他的核心价值。基于产业园区的某种要素，足以支撑主导型企业建立某种核心竞争力、优化格局、有机会帮助他打破困局；同时，足以帮助各要素、各客体实现他的、各自的差异化利益目标，而不能总想着我要什么。

2、独特性，客体据此足以与地方区域、所在园区的诸要素建立强关联。尤其是主导型企业的核心价值逻辑，当离开这个园区时则不再成立。

3、社会性，产业足以推动社会发展。消费者、相关供应链成员、政府、园区附近居民等，各有各的目标和需求，因为这个产业构想而共同获益。彼此都能够从中借力或得到利益；高维的战略构想还能优化社会行为和生活方式，甚至对政治走向发挥影响。

4、组织性，足以吸引到不同成员踊跃前往，共同形成协同力。产业构想失去组织性则难以落地。组织性的关键在于所需要的人才、员工本身具有强烈的投入愿望。高超的产业构想，有利于支持各成员愿望，为组织化提供强支撑。

5、文化性，文化如气血，难以触及但可以感知其白里透红的性感与品格。园区产业文化是园区产业品牌的气血，支撑园区的感召力。园区不同于孤立的产品，孤立的产品可以更新换代或转向；园区的品牌建设一旦起步，则只能升级、迭代，而不宜抛弃再重构；园区的产业文化从建设者的言行信用开始，在园区创建之初，产业构想的文化性以及由此延伸的园区行为规范，决定了园区的生命周期。

四、当前园区产业构想的五种误区

误区一、将人造的文化旅游孤立地构想为产业

因为天然禀赋优良，有的区域旅游资源优势显著，如九寨沟、黄果树瀑布等，营收丰富而稳定持久。而有的区域则是通过人造旅游而寻求发展，错误地将旅游资源的打造当作产业，可持续性的风险便非常大。就如美女的容颜，人造的文化旅游可以为园区的其它产业加薪送碳，而不可作为终身取悦客户的本钱。

误区二、将投资规模构想为产业

有些地方政府将承接落后产能、甚至服务污染产业当做园区招商引资目标，用投资规模当业绩。没有核心企业在这个园区建立了具有核心竞争优势的产业基础，在产业快速颠覆的时代，当下的繁荣很快可能成为废墟。缺乏高超产业构想的投资规模，基于平庸产业定位的投资，不久便容易成为烂尾规模。

误区三、将康养构想为主产业

更多人认为康养、养生、体育休闲、农事体验都可以成为一个产业。从产业逻辑上说，这些都有机会成为产业。但从产业的竞争性和需求痛点而言，供应链上缺乏极致的市场化张力位点，康养、养生、休闲作为产业去发展的难度不是一般的大。

比如康养产业，其基本构成是客户、服务者和基地，三者都需要极其个性化。客户和服务者的个人素质、突发情况、不断上升的体验要求，决定了要保持园区持续的吸引力，需要运营管理始终保持优势；这便对人的要求，尤其是对经理人的要求极高。产业项目依赖于人，但是，如果过于依赖个体，产业项目的风险则极大。

人性难违，人心难测，人寿有限，就卓越的经理人而言，是可遇而不可求，好用而不好留的，经理人持续优势的建立可以说比登天更难。没有可把控的核心竞争力，将康养当产业的，理想丰满，现实骨感。如何通过重塑产业构想，让康养成为园区副产业，或者让康养服务具有足可把控的核心竞争力，才有资格定义康养产业。

误区四：将新技术构想为产业

近年来，互联网、智能化、5G、区块链等技术发展速度很快。有园区将众多新技术组合一起，做成了富有新意的“高新技术生活大杂烩”，表现为某种新鲜玩意，如新技术街区、新技术购物体验、新技术生活体验，以满足人们猎奇心理，吸引考察团。这种领先型创意早期很具招徕效果，但是，如果缺乏高超产业构想，这种投资巨大的“新鲜性”很快会过气。

误区五、用大而全的概念规划掩盖产业的虚弱

有很多地区热衷于园区“概规”，所谓投资未动，概规先行。做概规本无对错之分，问题在于，我们考察过的园区95%以上的概规都是时髦概念的大拼牌。尽管沙盘、影视、规划图册等做得非常震撼，但概念宏大，逻辑模糊，产业构想空泛。缺乏纵向到底、优势独具、相互协同、堪可落地、盈利预期强大的产业构想。不能吸引产业底蕴深厚的建设者，也看不出培育产业的耐心。

五、招商难，差的是一份高超的产业构想

产业构想演化为文本，便可以称之为《产业发展规划方案》。园区管理者不做产业，做产业的是园区业主。产业发展规划不是产业园自说自话的内部报告，更应该是有针对性的，为拟整合的企业主导者、为客体所准备的产业策略建议。是基于产业园资源禀赋的，有关被整合者或客体的发展战略规划，是有关业主经营协同的“一组”发展战略和落地方案。

当客体、建设者、投资者、客户等诸要素理解了这个规划，受到这个高超的产业构想所感召，便如士兵听到了集结号，迷途的巨轮看到了航灯，会产生强烈的集合、积聚、冲刺的愿望，招商引资工作有产业构想的活水源流，沟渠自成。

六、产业构想的“假设性”案例

和君咨询有大量的有关特色小镇、产业园区和田园综合体的咨询服务案例，因为保密要求，不方便对真实案例进行产业构想的示例。这里，选择了“安徽滁州华侨城欢乐明湖康养小镇”，笔者个人依据“产业构想方法论”做主观臆想，不代表华侨城欢乐明湖小镇建设者的实际规划和真实想法。

1、 欢乐明湖康养小镇简介

欢乐明湖康养小镇项目系华侨城的““康养+文旅”项目，位于安徽省滁州市南谯区，于2020年7月18日举行了动工仪式。周边有南京、合肥、蚌埠、徐州等，城市群林立，地理位置优越。规划范围6000亩，规划板块包括“湿地探险营、房车体验营地、五星级酒店、健康文化展示中心、国际化健康医护综合体、魅力茶园、有机果园”等多个康养、休闲度假项目，引入互联网、智能化、大健康、线上+线下、医康养、B2B、OTO等一系列先进的科技，力图为用户提供最佳的康养旅游体验。

2、明湖康养小镇的产业构想分析

（1）明湖康养小镇的产业定位

欢乐明湖康养小镇号称秉承华侨城“优质生活创想家”的理念，以“生态健康、欢乐生活”为核心，集全龄颐居、旅游度假、健康休闲于一体，拟重点建设32个项目，形成六大支持系统，实现全方位的健康管理和颐居生活。项目分别定位为八大板块，包括生态康养区、湿地生态区、生态示范区、湖畔度假区、森林休闲区、原乡体验区、田园生态区。

（2）欢乐明湖小镇外部环境

客户群：欢乐明湖小镇周边拥有高铁站和高速公路，交通便利。地理位置处于南北要冲之地，连接华北、长三角两大人口密集区，尤其是距南京30公里，系南京都市圈离南京最近的城镇之一。南京实有人口已达1031.22万；有统计数据显示，长三角老龄人口已超过2300万人。

文旅资源：滁州是朱元璋的出生地，明朝龙兴之地。周边系丘陵地貌，自然景观秀丽，湖泊星罗棋布。小镇周边有大量明代古迹可发掘，包括明故宫、明皇陵、明中都等。小镇附近有临淮关、乌衣、正阳关、炉桥等数个颇具特色的古镇。地方戏曲文化如淮剧、花鼓、全椒庙会等较有特色，琅琊山相关传说温婉而神秘；中药文化底蕴深厚。

气候与中药资源：滁州市属南北气候过渡的丘陵地带，气候温润，污染少，非常适合中草药生长，道地药材滁菊等特色优势的中药材品种与亳州中药材市场相互呼应。

劳动力：安徽省属于华东的经济低洼地带，劳动力价格相对便宜，土地成本不高。同时因为交通优势，物流成本、交通成本相对低廉。

（3）欢乐明湖小镇的产业构想短板

欢乐明湖小镇尽管城市群林立，人口数量庞大，经济发达，潜在用户群丰富，但是，其周边的江苏、浙江康养小镇有数十个，竞争也非常激烈。并且周边的康养小镇竞争者，有的温泉加持，有的具显赫的历史文化背景，有的天然景观磅礴，欢乐明湖小镇与竞争者在定位和项目规划上，同质化严重，且优势不够突出。

欢乐明湖小镇希望利用大手笔资金投入，建设项目组合优势，通过天然的地貌加人文景观加文旅活动来吸引客户。这种构想表面看是合乎家庭关于康养文旅的全方位需求和猎奇心理，但实际上，一）因为目标受众宽泛，对需求考虑得过于全面，也就淡化了特定人群的极致需求。最终，可能导致对所有人都有吸引力，但对所有人吸引力都不够强烈。在与周边竞争者的竞争中，会被极致的特色者所替代。二）对运营管理的要求极高，想要保持持续的运营管理优势，对卓越经理人的依赖非常强。三）缺乏核心竞争优势且可聚合天下无限发展的产业项目。

不可否认，欢乐明湖小镇早期通过大手笔的投入，32个组合项目，六大体系的建设，可以在一定周期内形成客户吸引力。但是，随着建筑物使用时漏洞的出现 、人工景观的陈旧、客户需求的上升、服务质量、审美疲劳、周边竞争等众多因素交集，其未来可以参考如河北野三坡、横店影视城的历史与现状考量勃衰。

以当前的规划和建设目标为基础，欢乐明湖小镇用怎样的产业构想，使发展战略进行“升维”，将短期的文旅热度流量与中远期的产业发展绘画出脉络相承的成长曲线，打造出财源滚滚、济世怡人的经典小镇？

3、 欢乐明湖小镇的产业构想

滁州系中国南北气候过渡带，天然具有平衡调节的属性，恰好与人体健康平衡稳态调节有协同性的内在联系。

慢性病、更年期、亚健康、睡眠质量差的群体超过人口总数的70%。如果构建几套针对这类人群的调理解决方案，形成几个专业的医疗康复项目，集医疗养生的研发、中药材的种植、环境设计、医疗保健服务、个性化居室餐饮运动设计与休闲旅游结合，便有机会形成对全球特定人群有虹吸效应的、中度周期居住、与文旅观光快流量相呼应的产业共振效应；并且，还可以借助安徽中药材优势，将用户延伸为VIP，实现服务与产品、现场与远程、短期与长期的定制化经营效应。

这种产业构想和欢乐明湖小镇原有规划不同之处在于，1）本构想具备了核心竞争力；2）与周边乃至全球竞争者相比，本构想的价值性和独特性凸显；3）本构想致力于解决专业大医院所不够关心的社会医疗特定环节的问题；4）本规划因为内核有机会做到极致，因此文化载体底盘更稳健。假以组织化推动，这种规划有机会复制并衍生到全国乃至全球，诞生极具想象力的卓越产业市值。