“中年房企”的翻身仗：斥资40亿元，收购红星地产

近日，远洋集团对外发布了2021年业绩报告。

在红灯频闪，多家企业业绩下滑的行业状态中，2021年，远洋集团依然身处“三道红线”的绿色档位，并且营业额保持了两位数的增长态势，与此同时，毛利以及年度净利润在2021年也出现小幅攀升。

值得一提的是，远洋集团的加权利率进一步下降至5以下，远低于行业7%的平均水平。这也为其在2021年的多个资本动作奠定了基础。

2021年，一场房企间的“大鱼吃小鱼”，将沉寂多年的老牌房企——远洋集团，带回到人们面前。

在历时约半年的时间里，远洋集团联合远洋资本先后斥资40亿元，接下了红星地产70%股权，成为了红星地产的新东家。

这家房企对规模的野心可谓明显，官微称合并后远洋销售规模有望迈上新台阶，其中红星地产未来两年每年将贡献300-400亿元。

从战投红星地产、收购红星美凯龙物流公司，到收购新加坡商用信托，国寿注资。频频的资本动作似乎都在昭示着这个“中年房企”将要打一场翻身仗。

1. 大规模收购难见销售起色

然而从数据来看，这笔收购还未发力，远洋集团实现全年协议销售额约人民币1363亿元,仅同比增长4% 。

一位资深的行业研究员坦言，其实收购红星地产，短期内并不会给远洋带来太大的起色。

在收购过程中，远洋与红星美凯龙签订收益分成协议：

截至2020年底，红星地产已售但未结转的开发物业及自持物业利润，由红星美凯龙控股及远洋按85%：15%的比例分配；

红星地产未售的开发物业及自持物业的利润，将由红星美凯龙控股及远洋按70%：30%的比例分配。

收购完成后，红星美凯龙不仅可以拿到转结金，同样还能拿到项目收益分成。而作为收购方，远洋的利益分成反而处于弱势地位。

从远洋年报中来看，红星地产的“天铂”、“爱琴海商务”等产品系列已经纳入到表中。

其中，28个“天铂”项目，总楼面面积约1154.6万平方米，占远洋总楼面面积的14.5%，带来的可售面积为875.3万平方米，土储面积为891.6万平方米，而由远洋集团100%持股“天铂”项目仅有温州滨海天铂、宿迁沐阳天铂两个项目。

记者翻阅发现，截至目前，多个天铂系产品其实已经处于销售殆尽的状态。

“在远洋接手的部分项目中，有些已经是尾盘，或者利润率低，远洋接手后也不会产生太大盈利，但是会为远洋带来规模。”某位证券分析师坦言。

“远洋看重的是红星地产在京津冀之外的项目储备。”红星地产方面的工作人员证实，这更像是一场为了平衡布局而进行的收购。

而在此前，截至2020年初，远洋在京津冀的协议销售额为36%，长三角、珠三角、长江中游及成渝分别贡献 22%、17%和 14%，在房地产行业内有着“市场要塞”之称的大湾区，却鲜见远洋的身影。“北重南轻”成为了远洋的隐疾，急于借势开疆拓土的远洋，选择了从华东成长起来的红星地产。

在牺牲利益的前提下，远洋集团区域分布不均的症状得到适度缓解。

2021年的数据显示，远洋集团来自华东区域的开发收入占比最高为22%；北京区域的开发收入占比为19%，环渤海区域占比为15%，华南、华中及华西区域占比分别为21%、17%及6%。

2. 净借贷比上升30%

在逆势中扩张需要的不仅是规划，还需要资金的支撑。

截至目前，远洋集团“三道红线”仍保持绿档，流动比率为1.65倍，这是在当下行业中难得的成绩。

但是，在这份成绩背后，却是远洋集团期末现金资源总额明显下降，由2021年中期时的382.32亿元降至270.79亿元。

值得一提的是，现金资源总额下降的同时净借贷比率上升至85%，而上年同期为55%。但在全民降档的这个时间点，这个涨幅，显然并不是一个好的趋势。

去年11月，惠誉就曾将远洋集团展望由“稳定”下调至“负面”，重申长期外币发行人违约评级“BBB-”，主要预计其净负债比率会维持在40%以上。

远洋方面表示，净借贷比率上升，主要受2021年下半年房地产市场整体融资政策收紧、银行按揭贷款额度过度收缩等极端因素影响，导致资金回笼速度较慢。另外，为应对极端行业风险，集团适当增加了开发贷的支取，以保障后续的财务稳健。

一边在“囤钱”，另一边，远洋集团还把部分重资产项目摆上货架。

2021年10月，远洋集团宣布联合数家国际投资人，拟共同出资参与设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金，专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目，当中半盲池基金的一部分投向国贸中服Z6地块的在建项目以及运营中的远洋光华国际项目，转让总价64.15亿元。

“这也代表了远洋正在推进中轻资产化运营，逐步出清商业部分”分析师坦言，低效的重资产，即使是对以商业地产见长的房企而言，也是个“包袱”，盘活这类型资产本来不易，从19年开始就有房企不断的“甩包袱”，完成缩表。