2021亏了1个小目标！除了卖项目，潘石屹公司还在电费上做手脚？

本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

净负债率明显低于同行、且在北京、上海核心地段持有大量商业物业的SOHO中国，2021年财报首次净亏1.31亿。

但与众多被高负债反噬利润的房企有所不同的是，导致SOHO中国股东亏损的主要原因，却是一个“罚”字。

2022年3月24日，据SOHO中国发布的全年业绩报告显示，2021年，该公司实现租金收入约17.42亿元，同比增长约13%；物业平均出租率约为85%；投资物业评估增值约2.89亿元，较2020年的1.1亿元翻了约2.6倍。

据财报显示，SOHO中国收入全部来源于租金，目前公司持有的项目位于北京和上海，北京共有5个项目，分别为前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、丽泽SOHO、朝阳门SOHO；上海共有4个项目，分别为SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。

虽然租金收入比以往有所增长，但却增收不增利。财报显示，其毛利约13.99亿元，同比基本持平；但归母净利润却首次出现亏损，权益股东应占净亏损约1.31亿元。

为何SOHO中国手持一线城市核心物业，又没有过高负债，却仍出现亏损？这其中，疫情影响或是行业普遍性的外部因素之一。

据戴德梁行数据显示，2021年北京、上海甲级办公楼净吸纳量分别达到了84万与142万平方米，甚至超过了疫情前的水平，京沪两地的租赁需求得到了相当程度释放，平均租金和出租率都有所上升。尽管如此，持续小规模爆发的新冠疫情、双减政策等都给办公和商业楼宇租 赁市场带来了相当的负面影响。

业绩报告显示，相较于2020年，前门大街项目、望京SOHO和外滩SOHO的出租率都有一定程度的下降。

不过，其亦有两个项目表现较好。上海古北SOHO租金收入2.51亿元，第一次实现满租；北京丽泽SOHO租金收入8874.5千万元，出租率达80%，为项目入市以来的最高水准，2020年时，这一数据为60％。

据资料显示，丽泽SOHO所在的丽泽金融商务区，地处北京西二、三环路之间，是北京市重点发展的新兴金融区，该区域将成为金融街的扩展区。在北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳看来，丽泽商务区还处于建设发展的早期阶段，该区域本身不算成熟，再叠加疫情影响，致使该区域的整体出租率并不出众。

此外，关于亏损的原因，SOHO中国也有自己的解释：主要是因为2021年确认集团附属公司发生的一次性税费开支约4.39亿元。

《时代周报》记者了解到，SOHO中国旗下公司2021年曾因偷逃税被重罚。2021年12月17日，SOHO中国公告称，其附属公司北京建华置地有限公司（下称“建华置地”）收到北京市税务局稽查局对其做出的《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》，认定建华置地少缴企业所得税和土地增值税1.98亿元。建华置地应在收到《决定书》后支付上述税款、滞纳金及罚款共计7.09亿元。

在业内人士看来，上述处罚不仅对SOHO中国的净利产生影响，也导致其现金流出现紧张。截至2021年12月31日，SOHO中国的流动负债超出流动资产23.4亿元，而银行存款余额为0.85亿元、结构性存款余额为13.78亿元、现金及现金等价物余额为7.3亿元。

负债方面，2021年，SOHO中国1年内到期负债为16.64亿元，然而当期现金及现金等价物余额为7.35亿元，不足以覆盖1年到期债务。

针对SOHO中国的负债情况，睿信咨询总裁、睿观研究院院长郝炬向《时代周报》记者表示，SOHO中国全年收入只有17.42亿元，是典型持有资产型企业，收入低，负债比例也比较低。

“假设其不做新的投资、资产负债率基本稳定且银行贷款能够借新还旧的话，只需要付利息即可。但是去年到今年，银行借款难度较大，就算2022年略有好转，但要在一年内还16亿的债务，还是会有较大的资金压力。”郝炬说。

事实上，在被黑石“抛弃”后，SOHO中国一直用尽各种办法“开源节流”。

就在2022年3月21日，SOHO中国旗下15家物业公司因涉及向用户加价收取电费而被警告罚款，总罚款金额约1.15亿元。 15家公司均为北京SOHO物业管理有限公司的分公司，包括三里屯分公司、丽泽分公司、望京分公司、朝阳门分公司等，这些分公司为北京各区域的SOHO项目提供物业服务。

这并不是SOHO中国第一次因加收电费被处罚。2021年12月7日，上海市市场监督管理局披露，因存在向商户加价多收电费的电力价格违法行为，北京搜厚物业管理有限公司（SOHO中国的间接子公司）上海多家分公司连续收到7份行政处罚，被处以警告并合计罚款8664万元。

除加收电费外，SOHO中国还利用“7折卖房”的办法回笼资金。3月10日，SOHO中国官方微信号发布消息称，SOHO中国宣布，以七折价格销售3.2万平方米京沪两地优质物业。具体项目主要覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等９个项目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵盖办公、商业及公寓各类业态。

不仅如此，SOHO中国2021年业绩公告还显示，“本集团将继续采取措施出售部分商业物业”。