海教园的热度，还能延续吗？

2021年，海教园用十个月的时间就追平了前一年的销量。

全年卖出4612套，卖出了近五年的最好成绩。

成交面积超过48万方，板块销量排名环城第二，堪称环城板块中的YYDS。

高光背后，很多人不禁要问，海教园今年还能延续去年的热度吗？

我们不妨从这几个方面来看。

海教园销量的外部推动力，来自和平。

看似八竿子打不着的两个区域，何来推动力？

因为二者都有教育长板。

和平接连推出的学区房新政，在今年春节后已经初步显现了效果。

学区房市场“复苏”很快，但对于转学等问题始终有较高的限制。

入手门槛提高之后，更加烈火烹油。

可以接受转学、可以考回市区高中的海教园，优势更加突显。

春节后海教园某售楼处

海教园关注度最高的产品莫过于低总价的小户型。

去年融创云潮府76平米小户型开盘不久就售罄了，就是很好的佐证。

本来说原计划年底才会加推的76平米，结果现在就可以排卡了。

海教园南组团曝光度最高的时期，也恰恰是小户型大量供应的阶段。

阳光城未来悦只剩110平米之后，销量明显哑火。

南组团最后一块地龙湖樘樾，也是因为首开有小户型而备受关注。

76平米总房款140万起，这个价格足够有诱惑力。

龙湖的售楼员表示，至3月中已经认购了42组客户。

要知道，这还是受疫情的影响，很多买房人出不来。

我们再来看海教园的供应。

土地方面，去年成交了三宗地，累计地上计容建筑面积为19.1万平米。

这三宗地都已经进入销售阶段，就是现在的融创云潮府、龙湖樘樾。

现阶段新房存量大约70万方，按照现在的去化速度，最多够卖一年半左右。

从新房市场来看，海教园看似还有11个楼盘在售，但有量的并不多。

主力供应一只手数的过来：

融创云潮府、锦绣大家、中海锦城，以及南组团的龙湖天璞、龙湖樘樾。

四季春晓只剩5栋楼没开售，1#、2#主推78平米二居，5#、8#主推115平米三居，6#则是100平米三居，基本可以算作推出了主力阵容。

最后再看看需求端。

很多人都恐怕海教园政策生变，但至少目前还算安全，而且看似越来越稳了。

去年海教园的南开学校成绩不错，有大约12%的生源可以上市五所。

尤其当和平区很多重点校不接受转学之后，海教园的学籍优势更加被放大。

南开学校雅润路校区

春节后去海教园转了转，中部组团的小区已经建起来了，板块的招生能力进一步提升。

正所谓“一招鲜吃遍天”，只要海教园的“教育长板”不倒，大家对这个板块的认可度就不会变，去化速度也就差不了。

所以小编认为，海教园的热度会保持下去，尤其南组团的小户型，依然是板块的流量明星。

列宁同志说过，堡垒往往都是从内部被攻破的。

海教园的隐忧，也来自于它自己。

今年计划出让的土地，全部都在融创云潮府周边，容积率也都仿上仿下，大约在1.2-1.3。

参考融创云潮府的规划，大概率会做叠拼，小户型可能会有，但占比一定很低。

海教园计划出让土地位置

大家都知道，学区与小户型最配，主打学区的板块，小户型往往卖得特别好。

但从后续出让的土地来看，海教园的小户型供应可能会紧缩。

一旦南组团70多平米的小户型断供，置业门槛就会上涨一大截。

这两年海教园已经树立了“小户型、低总价”的招牌，门槛上涨对于买房人的接受能力也是个挑战。

还在观望海教园的买房人，你怎么看？