扛不住了！老黄埔限价打八折，科学城直接送装修...

经常有粉丝问我们，在广州投资哪里的房子最有戏？

市场下行的大环境下，从去年下半年开始广州的区域分化开始凸显。

像前两年势头正猛的南沙，人才购房政策一收紧，市场立马“哑火”，成交量下跌。

而急于“清库存”的增城，无介好房团队探盘后发现，卷完户型，又开始打起价格战，详情可查阅阳春探盘第一期——《踩烂3双鞋，我终于扒开了增城楼市的秘密》。

所以，今天我们来看看比较抗跌的区域。

天河虽好，但是上车门槛极高，而黄埔的房价在去年涨幅全市第一，从数据上看似乎是最抗跌的区域。

但黄埔的分化也极其严重，甚至同一板块内，有项目开盘即去化9成，而有的项目半年均价跌了近20%。

黄埔市场真如传言中那么火？今天一一为你揭秘。

知识城

升龙学府上城

知识城目前最热卖的，当数位于汤村地铁站B口附近的升龙学府上城。

该盘从今年1月开盘至今，在售的7、8、9栋目前剩余货量已经不多，特别是96平三房户型，仅剩下少量楼层可以选择，均价2.8-3.5万/平，首付89万起。

96平户型图

而项目的5栋也已经开启认筹，面积段和7、8、9栋大致重合，据闻北向望花园的95平户型有价格惊喜，单价低至2.9万/平起。

如果单从产品上看，项目并无太多亮点，96平样板房无论是空间还是设计都只能说麻麻地。

项目96平板房实拍

项目的最大的卖点，就是旁边建设中的华师附小（九年一贯制60个班），计划于2024年招生，与项目收楼时间基本一致。

就在大树看房期间，就有客户要求看华师附小与项目的签约信息，而置业顾问也表示客户要想看可以提供。

可见，现在的家长为了小孩的上学问题，可真是操碎了心。

项目隔壁有大片回迁房

不过，该校60个班能否满足业主小孩的入读需求，仍是未知数，毕竟项目旁边还有数量庞大的回迁房住户（回迁房区域内有另一所公立学校）。

而且，该盘的网传黑料也不小，据闻项目有部分楼栋被抵押，开发商是“卖一套解一套”，另外还有建筑工人维权等事件。

对此，买家一定要核实清楚房源是否被抵押等信息。

例如，在阳光家缘网项目销控表上，可以查到相关信息，在和销售对接的过程中，保留好证据，以备不时之需。

知识城在售项目分布图

除了学府上城外，板块外还有少量项目在售，万科幸福誉五期加推在即，据悉加推的是大户型为主，而星汇城虽然上车门槛低，但项目位置已经挨着增城。

科学城

保利罗兰国际

比起知识城一家独大的状况，科学城这边可是百花齐放。

卖了8年的保利罗兰国际，目前依旧有货在卖，只不过已经从2014年的1.4万/平涨至目前的4.6万/平，价格直接翻了三倍。

保利罗兰国际四期

所以，要看科学城的房价走势，看罗兰国际就行了。

相比科学城其他项目，罗兰国际可是底气十足，一问起销售就是没有任何优惠，而且还告知我们这里的二手房已经卖到5.5万/平。

滑动查看户型图

项目这么自信，还不是因为其地处科学城中心，附近有市民公园、文化中心、至泰广场、区图书馆和少年宫等配套环绕。

而同样地段优越的大壮名城，均价已经卖到5.6万/平，更何况仅剩下少量大户型房源，根本不足为惧。

但罗兰国际也不是无懈可击的，一是不近地铁，二是在售四期挨着广州绕城高速，噪音和尾气污染少不了。

至于其他位置不好的项目，只能打价格战抢客了，像合生中央城直接把价格干到了“3字头”，优惠还不少。

合生中央城

合生中央城

项目在售六期85-142平二至四房，均价3.7-3.8万/平（毛坯），如果需要精装要另外付2千/平的装修款。

优惠幅度最大的是二期部分房源，3.7-3.8万/平就能买到带精装的，不过数量有限，先到先得。

总的来说，合生中央城不仅价格诱人，而且还拥有144个班的湖南师范大学附属中小学；但产品槽点也是有的，一是近期远期均无地铁规划，公共出行稍显不便。

二是户型不讨喜，其他项目85平和95平很多都能做到三房，狠一点的甚至能腾出四房来，但合生却只搞了个两房，这户型竞争力真不敢恭维。

合生中央城户型图

三是项目隔壁有寺庙和骨灰堂，对这方面有顾忌的买家，会难以接受。

除了这两大热门项目，黄埔其他项目暂时都是跑龙套的角色。

科学城项目分布图

时代的两个项目天境和天韵均价3.7万/平左右（毛坯），但需要绑定车位销售，车位价格还不便宜，卖到18万/个。

而越秀的两个项目，星樾TOD和星樾山畔也暂时构不成威胁，星樾TOD现在仅剩193平大户型，接下来加推的户型也是以大户型为主，刚需买家可以洗洗睡了。

而星樾山畔的下一波加推得等到6月后，户型相比星樾TOD则要小上许多。

老黄埔

万科城市之光

最后压轴，我们依旧选择关注度最高的板块——老黄埔。

先来看看从去年火到今年的万科城市之光吧，项目去年11月开盘引来千人抢盘，据闻去化高达9成，这热度简直绝绝子。

万科城市之光

更神奇的是，别的项目都是小户型抢手，大户型滞销，城市之光则反其道而行之，大户型卖得比小户型快得多。

不过，刚需买家也别灰心，项目还剩少量85平三房，均价5.3万/平，不同楼层的价格都一样，所以要买合心水的朝向和楼层，越早越好。

项目86平户型图

如果嫌选择太少，那不妨hold住等下一波加推。

目前城市之光在售的A1、A2、A3栋已经在清尾盘阶段，按销售的话说随时都可能清盘，大树在看房的时候就有一位买家当场刷卡下定，成为尊贵的万科业主。

接下来，项目最快本月底加推楼栋将拿到预售证，吹风价5.4-5.6万/平，将推出明星户型97平三房，这个户型在居住舒适性上，秒杀在售的85平户型。

至于网传的项目受石化厂影响，我们也在A1栋板房阳台实地拍了照片，各位客官自行判断。

富颐华庭

看完城市之光，再来看看之前争议颇多的富颐华庭，与门庭若市的城市之光相比，富颐华庭的售楼部则一客难求。

富颐华庭

不过项目的价格，却十分给力，直接干到了科学城核心区的均价，仅需4.86万/平。

此前项目一度卖到过6.1万/平，如此跳楼价，和限价政策不无关系。

产品方面，富颐华庭在售78-144平二至四房，其中78平的2+1房总价约379万，首付约114万即可上车老黄埔。

滑动查看户型图

不过项目的缺点同样明显，一是离地铁站远，只能自驾出行；二是引入的是哪所学校未定，此前因此还闹过维权；三则是富力的债务隐忧。

而且，在网上随便一搜，关于项目的负面还真是有点多......

敢不敢买，就真的是见仁见智了。

黄埔怎么买？

跑完黄埔三个板块，无介好房团队有三个感受：

一是科学城和知识城的核心地段市容确实漂亮，部分甚至秒杀天河，但一旦离开核心地段，感觉立马荒凉了不少；

知识城实拍

二是产业各种高大上，这些进驻企业带来的人才和员工，支撑起了黄埔房价一片天；

三是在黄埔生活，通勤天河也是难度不小，天河往返知识城，自驾需走华南快速，过路费贵到离谱；科学城则地铁盘也少之又少；老黄埔呢，我们实测从城市之光自驾到珠江新城，也要近一个小时。

所以，黄埔虽好，可千万不要贪杯。

过去几年的疯涨和鼓吹，让黄埔的房价透支了太多，科学城价格坚挺的项目，仅限于核心地段，而老黄埔的涨势也开始乏了。

未来黄埔涨势要跑赢天河，难度还是太大了。

不过，黄埔毕竟和增城不同，购买黄埔的，一部分是天河的外溢需求，另一部分则是在黄埔上班的高端人才，这部分的购买力本来就不低，这些都会给黄埔的房价兜底。

最后，给想要置业黄埔的买家小小的建议。

首先是在天河上班的，首选老黄埔，科学城和知识城通勤天河，劝你先三思再三思！

其次是选学区好的项目，黄埔优质教育资源短缺，好的学区在二手房市场能够跑赢大市，像合生中央城所在板块，就出现严重的一二手倒挂，原因是东荟城小学的成绩在黄埔可是顶呱呱。

不过，也千万别被项目打的教育资源忽悠，黄埔的项目都是大盘，且都有回迁房，学校学位能否满足业主需求，买之前可千万要好好考量考量。