城投的玩法，真的变了！

　　近年来，国务院国资委强调，国有资本投资运营要从“管资产”走向“管资本”，而国资可以通过开展投资融资、产业培育、资本整合等形式，“有效推动产业集聚和转型升级，优化国有资本布局结构”。

　　在“管资本”的改革浪潮之中，部分城投公司向产业运营转型，通过国有资本投资与国有资产运营推动当地产业与经济发展。这种职能转变具备双重益处：一方面，城投公司可以通过定向的国有资本的投资与运营，使当地产业政策与规划实现落地，并推动区域产业与经济发展；另一方面，区域发展又能反过来盘活城投公司的存量资产、做优做大国有资本，强化城投公司的内生性造血能力。当前，这种转变呈现出以下三类趋势：

　　运营因地化：城投公司根据当地的区位优势与产业政策，因地制宜运营产业，通过发挥区位优势推动当地产业与经济的发展；

　　布局中心多元化：产业运营服务于当地产业链的建设、完善与扩张，围绕核心产业进行扩散，形成多元化业务布局；

　　组织架构专业化：形成了专业的组织板块，以此提高运营的效率性与科学性。

　　这三大趋势贯穿在城投公司向产业运营商转型的过程之中，以提高产业运营专业性的方式重构城投核心竞争力，以此提升城投公司的市场化经营能力与内生性造血能力，同时更好地发挥了国有资本的引导作用，推动区域与产业的发展。

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　　因地制宜

　　凭借区位优势与产业政策推动区域发展

　　当前，城投公司开始从地方投融资平台向国有资本投资运营公司转型，但对于大部分城投公司而言，其主要业务依然深植于当地，较少涉及其他地区。这虽在一定时期，限制了城投公司业务的空间延伸，但也赋予了城投公司区域深耕的特性。

　　城投公司深耕一地，投入多年的城市建设之中，与地方政府以及其他国企的关系也十分紧密，能够以较低的信息成本形成对区域的深刻认识，有效避免由信息不对称形成的风险，并充分利用区位优势推动区域经济的发展。城投公司就像是一个熟稔的老饕在水果市场里挑选柠檬与西瓜，不管卖相如何，好吃与不好吃上手就知。

　　因地制宜，能够形成双赢的局面：对于区域而言，城投公司根据当地产业情况与政策，进行国有资产的投资与运营，可以有效利用区域资源禀赋，在推动产业与经济发展的同时进一步强化其区位优势；对于城投公司而言，则能够形成低成本与低风险的经营模式，有效提高城投公司的内生性造血能力。

　　以唐山曹妃甸国控为例，除了基础设施建设之外，曹妃甸国控还根据当地的区域定位与区位优势，进行项目与产业布局，形成了具有针对性的资产与项目结构（见表）。

　　尽管看似项目繁多而分布领域较广，但曹妃甸国控的每一个项目，都与当地的区域定位与区位优势形成了相互促进的良性关系：

　　对于港口与贸易平台的建设，使曹妃甸港成为国内大宗商品交易的首选地之一，货物吞吐量已突破1亿吨，推动港区完成2.83亿吨总吞吐量；

　　交通与物流建设，不仅降低了物流成本，还打通了要素流入的物理通路，当地精品钢铁、装备制造产业等支柱性产业增长6%以上；

　　承接产业转移，使轨道交通装备等五大新兴产业落户曹妃甸，更达成了48.1%的年增长，带动整个第二、第三产业分别实现9.6%与9.1%的增长。

　　随着曹妃甸港贸易集散规模扩大，其港口、铁路、围海造地等项目都获得了巨大的利润与资产增值。根据胡恒松与东方金诚数据，截至2020年初，曹妃甸国控总资产规模达1240亿元，资产负债率45.55%，营收达成120亿，营业利润率长期在20%以上，主体信用评级AA+。

　　与此类似，扎根新疆的十二师国资集团，根据当地的畜牧农业、风力资源等优势，打造了以天润乳业、希望电子为代表的工业制造板块；依靠当地发达的水陆空运输网络，打造了现代物流供应链；通过平台数字化与农副产品市场开发运营，打造了农副产品市场管理板块。

　　三大板块的业务不仅实现了60.7亿元营收，还有效盘活了当地的存量资产、促进当地产业与经济发展。如天润乳业将十二师的西山农牧场成功盘活，在当地也拿下来40%的市场份额；包括聚鑫交通物流港在内的四大物流园区与中瑞恒远、天恒基两大仓储平台，成功融入了现代物流供应链中，不仅打通了当地农产品贸易的物流通道，也成功盘活了这些存量资产。

　　无论是十二师国资还是曹妃甸国控集团，都立足于当地的资源或区域定位进行项目与资产配置，将区域经济发展，与城投公司的发展、存量资产的活化形成了正向绑定，在推动区域经济发展的过程中，强化了自身的市场性经营能力与内生性造血能力。随着国企市场化改革的进一步推进，这种模式将会给予区域深耕的城投公司更广阔的发展空间。

　　布局中心多元化

　　服务于产业链的完善与扩张

　　在招商4.0时代，部分城投公司在产业运营的过程之中，将更多的关注点放在当地的产业与产业链之上，通过投融资、产业基金以及打造服务平台等产业运营模式，实行围绕核心产业的多元化布局，推动当地产业链上下游的完善与扩张。

　　这种模式具备多项独特的优势：首先，由于城投围绕当地某一企业或产业进行拓展，因此目标集中、线索相对明确，具有中心化的特征；其次，能够在促进产业链完善的同时，探寻产业链发展的新可能性，在具备多元化特征时，兼顾中心化的向心力；再次，具有因地化的特征，能够有效降低城投公司风险。

　　以“风投之城”合肥为例，其业务涉及工程建设、城市运营、商业百货、新兴产业投资等诸多板块。2008年，在京东方落户以后，合肥建投以京东方作为“龙头项目”，用“加法”进行产业链的完善与扩展。如：

　　产业链1：通过“液晶面板+芯片+玻璃＝电视机+显示器+手机显示屏”公式，招来芯片生产商晶合、玻璃生产巨头康宁与维信诺，并进一步形成了新的产业链拓展点：

　　产业链2：通过“玻璃+光学技术+芯片=光学技术变焦+人工智能视觉系统”公式，成功吸引欧菲光入驻。

　　通过这种模式，合肥建投先后参与战略新兴产业项目32个，项目总投资超过2800亿元，成功建立起数条千亿级的产业链，为合肥市经济从高速发展转向高质量发展奠定了坚实的产业基础。

　　而在不动产领域，合肥建投先后完成康宁10.5代液晶玻璃工厂、晶合晶圆制造厂房等一系列重大项目的投建与管理。产业运营的结果，又反过来促进了其建设运营的高新产业园南北区等项目存量资产的增值与活化；区域经济发展，也带动合肥建投旗下近300家连锁商业项目的繁荣。

　　与此类似，武汉城投围绕着武汉新芯进行招商，随后将产业链扩张至芯片的设计与生产，吸引百余家芯片企业落户，最终围绕芯片的应用场景进一步展开，将芯片与通讯、芯片与新能源汽车等进一步结合，形成了数条千亿级产业链，由武汉城投运营的临空港机电产业园等都有很高的入驻率。

　　合肥建投与武汉城投，对于当地的产业发展规划有着清晰的认识，通过股权投资、产业基金等方式，补全产业链的上下游，进而形成了较好的协同与集聚效应。在此基础上，它们又以产业链上的部分龙头企业与重点项目作为基点，进一步探索产业链扩张的新可能性，以循序渐进的投资与运营推动企业落户与产业链成长。

　　这种模式虽对城投公司的战略规划前瞻性有着一定的要求，但却也让城投公司掌握了更多的主动权与操作空间。城投公司通过产业运营，在促进产业链完善与扩张的同时，也有效推动了区域经济的发展与集聚效应的强化，实现了区域、园区存量资产的活化与增值，最终形成区域—产业—城投公司—企业多方共赢的局面。而随着各地招商竞争加剧，这种根据当地产业进行运营的模式，能够在避免地区之间同质化竞争的同时，为城投公司带来新的增长点。

　　组织架构专业化

　　以业务细分及风险控制构建标杆团队

　　当前，城投公司已逐渐从地方投融资平台，向国有资本投资运营公司转型。由于业务重心发生改变，以往的组织架构与经营模式也成为了其发展的瓶颈。在这种情况下，部分城投公司通过重构组织架构，将其业务进行细分与专门化，以提高国有资本投资运营的专业水平。

　　由于在产业运营过程中，需要对当地产业以及目标产业链的上下游以及周边产业都有清晰的认识，因此对于专业性的要求更高，对于业务细分与专业化的要求也更高。

　　西南某城投就曾因专业度不足吃了大亏。该企业在缺乏产业发展状况认识的情况下，盲目兼并购近50家企业，公司不动产土地储备近7000亩。但与此同时，公司却没有打造专门化、专业化的组织架构，也缺乏相应的人才储备。正是因此，该城投公司未能将当地的医疗健康产业与文旅进行有效整合，反而因为盲目扩张而背上高额负债。2018年，该城投公司仅利息费用就已高达18.06亿元，是当年利润的4倍之多。

　　若说产业运营，上海向来是国内的“模范生”，其组织结构的专门化与专业化调整，走在全国的最前沿，通过成立子公司的形式将业务进行划分，并构建专门的风险管控机制。

　　以上海国际集团为例，在总裁办下设有风险管理委员会等三个审议机构，并以职能作为依据，划分出前台、中台、后台“三台联动”的组织架构，以控制公司经营风险、提升运作效率，强化对地方产业的支持。

　　上海国际集团业务布局及重要子公司

　　（刘叶华《地方国有资本投资运营公司运营模式及运行机制研究》）

　　上海国际集团组织结构图

　　（刘叶华《地方国有资本投资运营公司运营模式及运行机制研究》）

　　上海国际立足长三角区域，聚焦于金融及新兴产业投资领域，在促进区域产业与经济发展、推动区域性存量资产增值的同时，形成了可观的投资收益。

　　2014—2020年上海国际集团部分财务指标（单位：亿元）

　　张江高科公司也顺势融入了这一大潮之中，形成了高效的组织结构，通过高专业性的产业运营推动园区企业与区域经济发展。在2014—2017年期间，张江高科经开区的工业总产值年均增长达到23.11%，而净资产以年14.93%的速度增长，不仅实现了片区的高质发展，更有极为显著的资产增值，其孵化器的出租率也高达94.15%。

　　2013—2017年张江高科经开区工业产值与资产负债情况（数据来源：上海统计局，单位：亿元）

　　2014—2017年张江高科经开区工业产值与资产负债增长情况（数据来源：上海统计局）

　　与此相似，重庆两江投资在总裁办下设置了12个部门，其中投资发展部等五个部门主要涉及国有资产投资运营；风控部、审计部、审查调查室以及监督综合室等四大部门，来严格评估各个项目的可行性以及其过程中可能出现的各类风险。

　　两江投资组织架构（来源：两江投资官网）

　　在此基础上，两江投资在产业运营方面取得了巨大的成果：通过两江航投公司与两江机器人公司，引进了全球通航与机器人生产巨头，形成两条千亿级的产业链；投资猪八戒网，推动两江数字经济产业园建设，去年两江数字经济实现了40%的增长；通过投资果园港枢纽港建设工程，使得果园港车水马龙，在去年前三季度实现57.94%的货物总吞吐量增长。

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　　两江投资的产业运营，在带动两江经济增长的同时，实现了自身的发展。截至2020年12月底，两江集团资产总额2280亿元，资产负债率42.88%，旗下诸多园区也出现一派繁荣的景象。如水土高新园当前项目共计691个，累计完成固定资产投资2008.3亿元。其中投资100—500亿项目4个，50—100亿项目14个，10—50亿项目49个；工业项目与服务业项目协议投资2732.59亿元，协议产值2989.11亿元。

　　上海与两江的国有资本投资运营公司凭借着组织架构的调整，形成了高专业度的业务分工与风险管控机制，有效提高了自身的专业能力、抗风险能力以及市场化经营能力。随着产业运营在城投公司业务比重增加，这种组织架构的调整将会被逐渐学习与推广，为城投公司建立起一道护城河。

　　总的来说，随着产城融合趋势进一步加强，产业运营的重要性愈加凸显。当前已有不少城投公司，通过产业运营的因地化、布局中心多元化以及组织架构专业化三种调整方式，有效强化了其内生性造血能力与市场性经营能力，成功实现以产业运营推动区域经济的发展。

　　在此过程之中，这些公司不仅通过产业运营，分享了企业成长与区域增长的价值，还同时实现了区域存量资产的活化与增值，形成区域—产业—城投—企业多方共赢的局面，探索出了国有资产保值增值的新实现方式。而随着这些经验在各地推广，国有资产的投资运营效率将会进一步加强。

　　文章来源:明源不动产研究院 转载已获作者授权 在此表示感谢!