500万四环有哪些“宝藏”小区？（二手房篇）

最近有粉丝私信问我，总价500万左右，别出五环，房龄要在10年内，面积在90平左右，户型至少纯南起步，还要两居，你说这要求过不过分。

如果你也有这样的需求，我建议你看看今天我视频讲的这个板块。

1）悦谷首城

悦谷首城小区位于万达和地铁新宫站东侧，这是一个19年左右的二类经适房小区，为西城拆迁户定向安置房，中粮开发，京粮绿城物业，物业费3.29元，在安置房里这个价格有点豪横。

西区弄了11个乒乓球案子，东区内有篮球场，一层墙砖地砖，标准层地砖，整体户型格局都不错，客厅带阳台大窗，卧室还带飘窗，这个小区两居户型主导，90平左右的纯南2居得500万左右，不过去年才开始交易，不满二，贷款大几十万税费，对刚需一族不太友好。

小区共分为西区（1号院），东区（2号院）和南区，西区。西区的优势是位置更好，小区整体到地铁和商业的距离更近，400-500米之间，东区挨着公园，东侧楼栋临街，南区院小一些，就3栋楼，地上停车位紧张一些，活动空间有限，小三居多一些。

缺点：

1. 东区，南区距离地铁有点远；
2. 东区南区临街楼栋注意噪音；
3. 南区没有什么活动空间；
4. 底商刚刚被打的封条，没问出原因，虽然离万达也不远，但下楼就能解决一些便民问题的小型商业暂时没有，有点美中不足；
5. 二类经适房，都不满二，，税费高，普遍在70w左右，全款合适，不适合贷款购房人。
6. 部分L型楼栋要注意遮挡问题。

2）合顺家园

位于悦谷首城东西区的南侧，2015年-2019年的安置房社区， 老宣武的人安置到这了，8-16层的板楼，7栋在西区，3栋在东区，所以西区占地面积大，活动空间就多一些，距离地铁也更近，600米左右，东区挨着法院和幼儿园。

小区物业费3.18元，地上地下都能停车，地上150一个月，地下400，听小区业主说停车位还算充足，就是出小区早高峰东侧和西侧的路车流量还是挺大的。

从环境来看，比刚才看的悦谷首城差一些，但活动空间更大。

户型的话以80平左右的2居为主， 400万起，93-106平东西通透3居430-500平，小区户型跟悦谷比相对一般，但价格有优势。

缺点：

1. 不满二房源多，二类经适房性质，税费高；
2. 半开放商社区，小区院落电动车，汽车都停放的比较乱（当然悦谷也有同样的问题），路面积雪没有及时清理，环境一般，同样3块多的物业费，院落情况和物业管理，与悦谷有一些差距；

3.不人车分流，车位紧张。

翠海明苑

翠海明苑位于新宫地铁站西侧，距离大悦春风里近一些，步行600-700米，自身也有一些底商配套，04-06年的社区，分为南北两区，全都不带电梯，北区楼多，院大，路更宽，南区院小，只有5栋楼。

这个小区从开间到大复式什么都有，80平顶层复式450-480万，我看的那套房顶层隔出了三间屋子改成了五居，90平左右南北通透的中低楼层平层2居价格接近600万，听中介说这个小区整体议价空间3%-5%。

小区物业费0.96元，采用集中供暖，全部为地上车位，不人车分流。

小区为安置拆迁农民的绿隔项目，按照商品房标准建的，有部分回迁房性质的房子，07年5月至2020年一直无法办理房本，去年陆陆续续才下房本，北区1-6号楼是商品房性质，还有一些房子没下本，具体为什么没下本看图中截取的12345给网友的反馈意见就明白了。

小区泼冷水：

1.全部没电梯；

2.物业管理感觉不太灵，小区的雪没有清理，楼道较脏，环境一般；

3.流通一般，刚下本1年房子不是很好卖；

4.北区和南区临街楼栋需要关注噪音，因为有公交车途经。

总结，为什么选择新宫？

1. 房龄新；
2. 房价便宜；

3.好流通；

缺点；

1医疗配套缺失，教育资源一般；

2两区交界，保障房居多，区域界面有一些乱。

彩蛋：

梯队排序

2013年在老东家做楼盘导购时，开始对不同的楼盘进行分类，从那时开始我明白一个道理，就是没有第一第二的房子，只有最适合你需求的那款，所以新宫按照不同维度（需求）排序如下：

1. 流通王者：南庭新苑

评：短期内，恐怕新宫成交量头把交椅还得是他。

1. 品质担当：泰禾金府大院，中粮天悦壹号

评：虽然我不太愿意提到这两个有故事的小区，但确实区域没有更好的选择了，一个险些烂尾，一个交房即因活糙而维权。

1. 潜力刚需：悦谷首城，合顺家园

评：这哥俩，我认为自住悦谷首城更好一些，后面小区评测会说说为什么。

1. 南三环商品房备选盘：公园懿府

评：也是新宫独一档的中端商品房社区。

1. 低密小板楼：翠海明苑，诚苑南里

评：缺点，后者离地铁有点远。

1. 其他刚需上车盘：阳光星苑

评：同样，离地铁远了点。

1. 价格排序

300-400w：南庭新苑，诚苑南里，阳光星苑

500w：悦谷首城，合顺家园，翠海明苑

600-800w：公园懿府

1000w+：金府，天悦。

1. 新房

如果你只考虑新房，再往南西红门可以看看橡树湾，468万可以看看75平的2居。