朝阳区城市更新缩影：崔各庄黑桥村、南皋村

央广网北京3月11日消息（记者 门庭婷）3月初，下午3时许的北京气温已经可以达到10℃以上，太阳照在人身上，暖烘烘的。在朝阳区北皋桥上，两个工人正倚在桥边锈迹斑驳的铁栏杆上闲聊。他们是附近工地上的工人，因为休息又赶上天暖，便出来溜达溜达。

桥下，涓涓流淌着的北小河河水也不像10多年前媒体报道的漆黑发臭，而是变得清澈透亮。在阳光的照射下，颇有一股文艺清新之感。

不远处，十多台塔吊正在忙碌着。据工人介绍，那便是和光悦府的工地。按照计划，该项目将于2024年5月交付。预计与该项目差不多时间交付的还有龙樾合玺、望京养云两项目，目前各自的工地上也有塔吊在进行作业。而在和光悦府南侧，还没有开工的便是绿城于2月17日拿下的又一宗住宅用地。

与北小河的河水一样，“旧貌”换“新颜”的还有河南侧的崔各庄乡黑桥村和南皋村。

（北皋桥与北小河实景拍摄，央广网发）

全新的居住区

2018年时，崔各庄乡黑桥村和南皋村与多数城中村类似，村域面积共365公顷，居民800余户，在城市化发展过程中，村域内道路、环卫等基础设施滞后。同年12月4日，崔各庄乡党委、政府正式启动腾退搬迁工作。

到了2019年1月27日，腾退工作提前完成，京旺家园成为村民的新家。原来的村落通过重新规划，一部分用作138公顷的黑桥公园建设，其余部分则被规划用于新的居住区、幼儿园、养老设施等建设。

在2019年8月，黑桥公园一期便开始运营，次年10月二期也投入使用。这里也成为了京旺家园、金盏家园等居民家门口健身、娱乐的重要场所。

交通方面，崔各庄黑桥村、南皋村西侧是东五环，北侧有机场高速、京密路，而随着计划于2023年底建成通车的京密路新建高架桥快速路的建设，未来村民通往望京的时间有望缩短，大山子路口交通拥堵情况有望缓解。

过去落后的基础设施得到改善，村民居住环境、生活环境也得到了进一步提升。

土地供应开闸

进入2021年，经历2年多的努力，崔各庄黑桥村、南皋村土地通过拆迁、平整，部分地块实现“五通一平”，达到了供应条件。

2021年3月，在北京首次尝试集中供地时，崔各庄黑桥村、南部村3宗宅地便被挂牌。在业内人士看来，这标志着崔各庄土地供应的开闸放量，未来将有更多地块涌入市场。

（崔各庄地块实拍图，央广网发）

由于崔各庄黑桥村、南皋村与被誉为“北京第二CBD”的望京片区只有一“桥”之隔，与此前市场关注的孙河、金盏都相距不远，地理位置优越，且周边市场多高品质住宅，从首开琅樾、景粼原著、懋源·璟玺、傲云到华樾北京、望京府等新房项目在市场上都取得不错反响。

而2021年之前供地的项目，除了取证较晚的傲云，要么已经售罄，要么进入尾盘顺销阶段，库存较少。

于是，2021年5月崔各庄黑桥村、南皋村的地块一登拍卖台，便吸引了超25家房企角逐。最终，“保利、华润、金地”联合体、“招商、城建”联合体、建发各摘得一宗地。

经历去年北京土地市场由热变冷再到平稳、行业资金紧张、市场预期下滑等诸多情况，2月17日北京2022年首批集中供地崔各庄黑桥村、南皋村的1宗地仍吸引了包括首开、建发、中海、绿城、华润、中建等8个竞买主体的参与，最终绿城以43.47亿元的地价上限、现房销售面积4.1万平方米（约占总规划建筑面积的44.37%）、配建4400平方米保障性租赁住房的代价竞得。

据悉，在绿城地块南侧和斜对角仍有住宅地块处于待供应状态。

楼盘上新

土地供应不断，意味着楼盘的接连上新。

目前，崔各庄黑桥村、南皋村已经陆续进入市场的楼盘就有保利、华润联合打造的和光悦府，招商、城建携手建设的龙樾合玺，建发北京首个独立操盘的望京养云项目，且都是在售状态。而据了解绿城北京项目操盘节奏的人士介绍，绿城崔各庄地块的产品方向已敲定，与上述项目类似，将会建成一个刚改盘，预计将于下半年推出。

从整体来看，崔各庄黑桥村、南皋村目前已出让地块的住宅面积都受到套内90/70条件限制，指导价格均为8.8万元/平方米。不过，望京养云项目因政府持有20%产权，所以购房者可以约7.04万/平方米的价格取得房屋80%的产权和100%的使用权。

和光悦府、龙樾合玺则需要建设一定比例的公共租赁住房，建成后由北京城市副中心投资建设集团有限公司回购并持有，由市、区住房保障管理部门面向符合条件的人才进行定向配租。绿城项目则需要建设“保障性租赁住房”，建成后由北京市朝阳区保障性住房发展有限公司回购并持有，由市、区住房保障管理部门面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租。

户型聚焦改善四居

从户型方面看，已经入市的三个楼盘户型面积都在120平方米及以上，更聚焦四居户型。目前，三个楼盘中，龙樾合玺和望京养云的125平方米和123平方米的户型有少量三居。据龙樾合玺案场销售介绍，其125平方米三居户型因为量少，好楼层基本售罄。

对于120-125平方米户型选择做四居的原因，项目案场的销售不约而同给出的理由是，三孩政策出台，未来家庭成员可能增多，四居的功能性更强，即便是“未来卖二手房也好卖一些”。在他们看来，四居户型可以改回三居，但是三居改成四居就比较困难。

当然，由于面积有限，套内面积90多平方米的房屋做成四居，卧室大小难免受到影响。在三个项目中，其中一个项目125平方米的户型有一个卧室面积仅有约6.4平方米。

由于三个项目周边大配套基本相同，所以三个项目在向客户推广时更偏重于品牌、产品、政策的不同。和光悦府强调自己是“双央企”高端产品标杆之作，目前唯一临河项目，120平方米四居有75%的得房率高于竞品。望京养云则着重介绍自己的高标准设计方案和政府持有20%产权给购房者带来的好处以及建发在南方打造的新中式项目经验等。相较于其他两个项目，龙樾合玺在售楼处打造上下了不少功夫，不仅有品牌展示区、沙盘、样板间，还有播放项目设计构想相关视频的影音室。

从网签成交数据上看，望京养云要优于其他两项目。北京住建委网签数据显示，截至3月9日，望京养云签约134套，成交均价70878.18元/平方米；和光悦府签约63套，成交均价87883.27元/平方米；龙樾合玺签约52套，成交均价88462.39元/平方米。

朝阳集中供应 购房者可选性强

多个中介机构的数据显示，目前崔各庄周边区域，二手房均价在8万元/平方米左右，部分次新房价格已经超过10万元/平方米。业内人士认为，三个新盘的售价相较周边二手房具有一定吸引力，但是2021年朝阳区供地量明显增多也给购房者更多选择性。

据记者不完全统计，2021年朝阳区全年成交16宗住宅用地，比2018年-2020年朝阳区三年合计成交的数量还多5宗。今年首批集中供地，朝阳再次成交2宗地。

目前，在朝阳区从三环的劲松，到四环的十八里店，从直线距离CBD约10公里的王四营，到抬头可见阿里巴巴总部、绿地中心等望京地标的崔各庄，均有新盘在建。其中，除了崔各庄的三个新盘，王四营的保利·锦上、中绿东岳府、朝阳壹号，豆各庄的绿城沁园，金盏的青云上府等楼盘都已入市，从普通住宅、洋房到大平层、叠拼产品多样。

除了黑桥村、南皋村，位于北五环外的崔各庄奶西村未来也将有地块供应。根据2022年北京建设用地供应计划显示，今年朝阳区将供地85公顷，其中住宅用地79公顷，含商品房、定向安置房、公租房、包租房等多类住房。朝阳区2022年政府工作报告则显示：2022年全年，朝阳区将腾退土地不少于260公顷；建设筹集政策性住房3000套；力争完成平房、东风拆迁腾退；力争崔各庄奶西等3个棚改地块达到供地条件。

（崔各庄奶西村棚户区改造土地开发项目部分地块规划指标公示图，来源北京市规划和自然资源委员会，央广网发）

其中，崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目部分地块规划已于3月8日在北京规自委公示，总用地规模约46.39公顷。其中，居住用地约15.30公顷，综合性商业金融服务业用地约3.05公顷，公共服务配套设施用地约2.79公顷；规划地上总建筑规模约35.05万平方米，其中，住宅建筑规模约27.37万平方米，综合性商业金融服务业建筑规模约4.90万平方米，公共服务配套设施建筑规模约2.78万平方米。

伴随着朝阳区农村城市化步伐的加速推进，未来朝阳区有更多的土地供应到市场，购房人也将有更大的可选择空间。而崔各庄黑桥村、南皋村便如同朝阳城市更新的缩影，不断向社会各界展示着朝阳在新发展阶段的新变化、新活力。