千亿并购融资额度能否为房企弯道超车“加足马力”

招商银行3月的第一份地产并购专项融资协议分给了美的置业和碧桂园，额度210亿元。

据悉，银行将向这两家房企提供、包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。

这是招商银行今年第四次向房企开放并购贷额度，此前，招商行已向大悦城、华润等企业先后发出近330亿元的额度。

除招商行之外，兴业银行、交通银行、浦发银行、平安银行、广发银行等多家银行也已向房企放开并购类贷款额度。

中指院数据显示，截至3月4日，银行提供并购贷款融资额度770亿元、发行并购债50亿元，计划发行100亿元。房地产行业共获并购类融资近千亿。

并购融资已成为房企可弯道超车的最后一公里，但也正是这段距离，度量了业内大多数的企业，成为了企业并购路上最后一道门槛。

1. 并购债授信额度向民企开放

无论是发债还是取得贷款额度，从目前主体来看，国企、央企依然是并购融资行为的“大户”。

1月26日，招商银行向华润置地、华润万象生活分别授予200亿元、30亿元并购贷专项融资额度。2月14日，招商银行同样向大悦城开放了100亿元并购贷额度。连久违江湖的五矿地产也获得了交通银行提供的100亿元的意向性并购融资额度。

一时间，坊间关于“黎明前的黑暗已过”的言论喧嚣尘上。但是相比银行的积极开放，国企、央企们的并购行动却有些迟缓，截至目前，已取得银行授信额度的企业并没有出现大举并购的行为。

“项目收并购的风险来自于后续的资产变现能力，而国企收并购流程复杂且周期长，极易在此期间诱发隐形风险，比如停滞资源成本拉高、信资风险指数走高等。”某券商分析师也表示，国企、央企同时也会涉及到对国有资产价值负责的情况，这导致了他们对房地产项目收并购会更加谨慎。

“相比收购一些股权交割复杂的问题项目，国企更倾向独立拿地开发。”

国企踟蹰不前，银行开始逐步向民企“开闸”。此前，浦发银行授予港资企业瑞安房地产100亿元的贷款额度。

“目前，资产状态良好的民企也是银行的考虑范畴之一。” IPG中国首席经济学家柏文喜坦言，一般而言，只要符合具体的放贷条件而且正好银行也有贷款额度的话，银行就会发放贷款。

知名地产分析师严跃进也表示，如果银行本身不发力，那么后续并购业务就很难开展。目前来看，银行更多站在扩大银行可贷资金或增加流动性的角度进行，而如何投向并购业务，后续可能也还会相对谨慎。

2. 前融、后债资金难匹配，民企“接盘”不易

从并购动作上面看，民企确实在借势拓路。

2月23日至24日两天时间内，美的置业就从正荣地产手里接过了长沙“美的正荣滨河苑”项目、天津“和筑梅江”项目以及无锡的“正荣美的云樾”等三个项目，还收购了金科股份在重庆“美的金科郡”项目所在公司股份，实现100%控股。

美的置业方面表示，公司的整体收并购逻辑遵循美的置业的城市升级战略，紧抓长三角、大湾区等核心省会城市，以及深耕多年的强三线城市，逐渐退出低能级城市。

“对于有扩张需求的房企来说，并购贷是不错的选择”，某金融机构贷款部门工作人员坦言，“有收购意向或收购动作的企业都可申请并购贷”。

但是，为保证“专款专用”，企业申请的贷款额度并不会一次性给到企业，而是需要根据并购项目进度，向银行提交对应的收并购项目计划书，且出具详尽的项目说明、以及公司资质后，银行才会分批次审批发放对应款项。

柏文喜也强调，签署战略合作协议只是银行和房企之间合作意向的表达，并不意味着具体的贷款承诺，是否签署战略合作协议也不是向企业发放贷款的必备前置条件。

但申请并购贷对于民企来说，“并不是一步绝对的好棋”。

有行业人士对地产壹线坦言，并购贷款为前端融资行为，虽能解决资金问题，但后续还需要用自有资金再融资偿还。而公司债、票据类再融资产品均为后期行为，且这类票据的发行条件较为严苛，目前已发行的企业均为央企、国企等头部实力企业，后端融资对部分中小规模的企业而言并不友好，所以，民企“扩张需谨慎”。

在前、后融资工具不对等的前提下，公司现金流是否承压将成为关键点。

美的置业告诉记者，正在商讨如何使用此次获取的收并购贷款额度，将综合考虑自身优势、城市能级、潜力片区、项目本身素质、账面资金铺排等方面后作出判断。

市场认为，从受让企业角度来看，当前市场仍处于下行周期，未来预期不明朗，握紧手中现金、保障充足的流动性更为重要。而从出险企业角度来看，项目出售也较为谨慎。急于出售，资产可能被压价，回笼资金不及预期，不利于债务偿还，并且还会影响手中存货的估值；而若优质资产先行出售，则剩余资产质量不高，不利于维持后期经营。

同策研究院研究总监宋红卫认为，首先，房企收并购不记入三道红线，相当于提供了表外融资，会增加企业的负债规模，也会增加房企的偿债压力；其次，在大环境下行的背景下，企业会收缩投资规模，并购仍然属于扩张的举措，因此并购的目标主体也集中在核心城市的核心项目，不会大面积铺开；再次，从实际操作来看，一般并购的是整个资产包而非单个项目，资产包里面内容比较多，且个中关系比较复杂，对企业来说并非最优选择。