小区公共收益 不能再是“糊涂账”

《苏州市住宅区物业管理条例》于今年3月1日起正式施行，但仍有不少业主对自身应有的相关权利不了解——

小区公共收益 不能再是“糊涂账”

□苏报见习记者 刘争

占据公共道路、公共绿化、公共广场……小区共用区域被改造成停车位，车位一年的收益多则数千元，少则几百元。此外，小区大门的停车杆上和电梯里的广告位、小区充电桩等附属设施，也会被物业企业用作经营。因为公布不规范，甚至不公布，不少住宅小区公共收益账目因此成了一笔“糊涂账”。

但随着《苏州市住宅区物业管理条例》3月1日起正式施行，小区公共收益的归属及使用管理有了明确的法律依据。记者在走访中发现，仍有不少业主对小区公共收益的归属不甚了解。对此，法律界人士建议，应进一步加大对物业企业的监管，扩大普法宣传覆盖面，提高居民对相关法律法规的知晓率，让小区公共收益从一笔“糊涂账”变成为“明白钱”。

改造经营公共区域

物业自作主张中饱私囊

近日，位于姑苏区的闻钟苑一区和二区门口装了新的停车杆，内部车辆进入小区全部要求缴纳车位费。这原本是件正常的事情，却引起了一些业主的不满。原来，除了开发商留下的固定车位外，小区里还有一些业主占据公共区域，擅自施划停车位。个别业主表示：“自己花钱请工人铺的石板，为什么要给物业交钱？”

在公共区域施划停车位就可以免费停车，这让部分租用固定车位的业主非常不满。他们认为，小区的公共区域是属于全体业主的公共资源，不应被私人独占。“而且同样是停车，为啥他们不用交钱，而我们却要缴一年1000多元的停车费？”据该小区物业负责人李玉妹介绍，由于私划车位可以省一笔钱，很多租用车位的业主心里不平衡。一些业主会打12345投诉，还有一些业主直接拒交车位费。因此，物业便有了将公共区域的停车位进行改造经营的想法。

“越来越多的业主不愿意缴纳车位费，让原本营收就不太理想的物业公司雪上加霜。为了方便管理，同时提高一点收入，我们在小区门口设置了停车杆，对固定车位和所谓的自建车位进行统一收费。”李玉妹说，占据公共资源“自建”停车位的车主，原则上是不能通过停车杆的。“但缴费以后，物业会对相关车位进行改造，并把业主的车牌号录入系统。这些车辆经过小区门道闸时会自动抬杆。”虽然有部分业主提出质疑，物业无权擅自改造或经营小区的公共区域。但李玉妹依然表示，只要车主愿意缴纳租金，“私建”的车位就会被物业承认。

记者在走访中了解到，物业依托各种理由改造、经营小区公共区域的情况，并非个例。吴中区的玩美天地小区，物业毁坏公共绿化，改建车位；同样位于吴中区的熙地花园小区，物业公司未经业主同意，私自占据公共草坪，安装充电桩；吴江区幸福里小区，物业私自占据公共道路，改建车位……这种自作主张的行为本就容易引起业主的反感，部分物业甚至直接把这些收益中饱私囊。

公共收益归谁

仍有业主不甚了解

闻钟苑一区、二区共有60多个车位是侵占公共区域施划的，物业希望按照每月120元的价格收取车位费。“目前部分业主仍拒绝或不愿足额缴纳费用，还需要我们做思想工作。”李玉妹称，侵占公共区域私建停车位的业主如果都向物业公司支付足额费用，一年能有8万多元的收益。

对于如何使用这些资金，李玉妹直言：“希望可以用于提高物业公司职工的福利。”她认为，这部分钱不能算作小区的公共收益，应该和固定车位的收益算在一起，作为物业公司收入的一部分。对于李玉妹的说法，记者在相关小区随机采访了十几名小区业主，他们均表示不太了解情况。

小区业主不了解公共收益的归属，并不是个例。记者随机采访了一些小区业主，不少受访对象表示自己关心的往往是小区物业费、停车费等“摆在明面儿上的收入”，对广告费、占地费等诸多公共收益情况知之甚少。

“每天坐电梯要听好几遍广告，广告词都能背熟了，但是并不清楚广告主还得向业主付钱。”尹山湖景花园业主胡女士说，除了电梯内的广告，小区门口也有餐饮企业的广告，这些可能也是有收益的，但自己并不清楚具体有多少钱，钱花在了哪。“自从我入住以来，这些电梯广告就存在了，我还一直认为广告费归物业所有呢!”

苏州工业园区的香茂花园小区业委会于2018年10月成立，次年春节，业委会将总额74万元的公共收益以现金的形式发放给所有业主。不过，至今仍有一些业主没去领那笔钱。“部分业主可能不了解公共收益是属于自己的，所以就没去领。”该小区业委会成员王先生介绍，后来为了让每位业主能公平地分到公共收益，当时的业委会主任提议，接下来用公共收益抵冲每年的部分物业费。“不过，至今仍有不少居民觉得这是业委会和物业给大家发的‘福利’，不知道这笔钱本就属于全体业主。”

有法还需知法

业主应珍视自身权利

小区公共收益关系到每一位业主的切身利益。如何把这笔“糊涂账”算明白？此前，有不少网友在“寒山闻钟”论坛上呼吁，要通过完善相应的法律法规，厘清各方责任义务，同时有关部门也要担起责任，保障业主维权渠道畅通。

3月1日起，《苏州市住宅区物业管理条例》正式施行。据江苏新苏律师事务所合伙人蒋勇伟律师介绍，本次《条例》的修改有不少重大变化，对社会关注度较高的公共收益归属及使用管理等方面作了明确的规定。《条例》规定，物业公司不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；不得骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产。同时规定业主可以通过联名书面提议，对公共收益收支情况进行审计。

对于业主如何维护自己在公共收益方面的权利，蒋勇伟建议：“成立业委会的小区，可对物业公司进行广告招商授权。没有成立业委会的小区，如果小区开发商聘用的前期物业公司擅自利用公共部位经营，其行为严格来说是违法的。如业主发现上述问题，应尽快以书面形式向属地房屋行政管理部门反映。”

近期，相关单位也接到一些关于小区公共收益的投诉，并开始着手帮助业主算明白这笔“糊涂账”。对于闻钟苑一区和二区物业公司在公共区域改造车位并用于经营的行为，姑苏区虎丘街道相关部门已要求物业公司依法改造经营公共区域内违规修建的停车位，并将收益明细进行公示。

对于一些业主不甚了解公共收益归属的情况，有关部门在加强对物业监管的同时，也在加强普法宣传，提高居民对相关法律的知晓率。姑苏区虎丘街道多次走进小区，在居民身边开展宣传活动；太仓市物管中心通过线上推送微信、短视频、漫画等形式，以大家喜闻乐见的方式讲解《条例》内容……对此，蒋勇伟表示：“如果没有主人翁意识，法律法规就只能停留在纸面上。只有业主珍视自身权利，物业公司的侵权行为才能得到遏制。”