社科院财经战略研究院在《中国住房报告2020-2021》给出预测，全国房价在2021年预计上涨5.1%。看到这个数据，很多人欢欣鼓舞，认为未来几年房地产依然有很大的投资潜力，实际情况真的是这样吗？
指闻君给出的答案是否定的，中泰证券专家、经济学家梁中华认为，现在房产持有成本居高不下，例如上海的房产持有成本普遍在9%以上，而租金收益率才不足2%，这种情况下买房有多少溢价空间？算一算就知道了。
2020年购入一套价值100万元的房产，正向增值5.1%，那么2021年这套房子为买房人带来5.1万元的名义增值（要清楚，这真的只是字面增值，实际上又没有这么大，有待商榷），与此同时房产持有成本为9万元，这套房子对外出租1年的收益率为2万元。结论：5.1万元-9万元+2万元=-1.9万元。所以说，投资房产不划算了。
房价不涨便是亏，在商品房不涨不跌的年份里，不少“聪明的炒房人”把目光转向了另一个房产领域：小产权房。身边2位朋友，从2018年开始，就到处物色“可投资”的小产权房进行投资。用他们的说法，投资小产权房有3个必备选择项：
1、这个城市的小产权房权重要足够高。这样全面拆除的可能性不大，那么既然不被拆除，就可能会转正。他们的目光主要放在了深圳这种超级大城市，房产数据显示，这座城市的所有房产数量为1000万套左右，小产权房就达到了600万套，商品房数量只有300万套左右，还有100万套其他房产，在这里买小产权房，整体推倒的可能性小。
2、要选择“相对正规”的小产权房。例如村产权房、企业建造的小产权房，这样的房子被推倒和出现合同问题的可能性相对较小。在小产权房市场上，按照建造主体划分，甲方主要有2类人，第一类是组织（村镇、企业、部门单位等）；第二类是个人（很多人看到了小产权房的机会，所以推倒自己的农房，建造很多套小产权房出售）。
小产权房合同无效这是对买房人最大的问题，所以不能购买个人小产权房，风险系数相对较高。
3、要选择片区化的“小产权房”。这3位朋友说到，过去小产权房被推倒拆除的很多，基本都是单独存在的房产，在方圆2公里以内，基本上没有任何房产，或者小产权房明显位于“非居住区”的规划区域内，这种房子就不建议购买，一旦城市区域重新进行功能区划分，那么就有拆除的可能性，而且小产权房被拆除的话，没有任何补偿。成片、大面积存在的小产权房问题较小。
小产权房“全面推倒”还是“全面转正”？中央文件2个信号，买房人提前看看。
第一个信号：国土资源部和农村农业部在2020年5月份发布《宅地确权工作安排》，这份文件中，对于农村房产的确权工作重新作出了部署和安排，其中特别提到了关于大面积存在的小产权房问题，主要指出“不能用确权的方式把违规使用的土地合法化，更不可能对小产权房进行确权”。
很明显，在短期内，即便是所有房子都确权了，那么小产权房依然不可能有给予确权的机会。所以短期内不要抱有转正指望。
第二个信号：三权分置。2020年以来，中央发布了新阶段市场经济的若干发展问题，提到了农地和房产的基本规划，这或许也为今后的小产权房的问题提供了新的解决思路。
- 加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村所有权、资格权、使用权“三权分置”。
其实，根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的内容要求，农村的土地全部实行的是一宅一地、一地一户的基本使用制度，也就是说一个家庭只能占用和使用一块地皮，同时一块地皮上只允许建设1套房子，这就是基本使用原则，而小产权房明显违背了这个基本规则，不仅在同一个土地上建设了多套房子，而且用于交易出售，所以不能确权是正常情况。
但是，如果土地的所有权、资格权、使用权可以独立流转的话，小产权房的根基（用地）是否也可以独立出来进行交换流转呢？或许未尝不可。不过文件显示，只是在探索阶段，八字没一撇，还早得很。
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