文/张巧英杭报房产
这两天，杭州东莱府的业主小Z喜气洋洋，觉得幸福来得太突然。原来，上城区教育局发布了一则通告，小Z小区所属的新学校，由上城区的名校集团胜利实验领办。小Z说业主群里一片欢欣鼓舞的气氛，大家对小区的未来信心满满。
东莱府交付实景图业主供图
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本打算一交付就卖掉
变名校学区房后赶紧迁户口
小Z春节前才收到新房，前阵子还和邻居们为入驻的不是名牌物业、是否包阳台、卫生间是否升级改造、房价又不如边上的首开金茂府等各种事情忧心忡忡。她收房后一度还很郁闷，还想过卖掉再重新去摇号。现在小区荣升小学和初中的名校学区房，小Z觉得交付以来遇上的各种烦心事都不算事了，她打算赶紧把一家人的户口迁进来，以后就在这里长住了。
东莱府交付实景图业主供图
除了东莱府，白石社区的众多新小区东城金茂府、东潮府、景粼天著、归锦府、三湘印象等，此次也都划入了杭州市胜利实验学校笕成校区（小学）、杭州胜利实验教育集团笕成中学。可以说皆大欢喜。
名校带来的学区房效应，在二手市场上迅速就体现出来了。3月2日，查询贝壳找房上有一套东莱府的房子，132.58㎡挂价900万元，单价6.79万元/㎡，与首开东城金茂府的挂牌价6.83万元/㎡都差不多了。
东莱府和东城金茂府挂牌价数据来源：贝壳找房
2月28日上城区教育局公布了《关于对杭州市上城区2022年新开办学校教育服务区（对口小学）拟划分方案征求意见的通告》，通告写明2022年上城区将新开办6所学校：杭州市天长小学观潮校区、杭州市胜利实验学校笕成校区、杭州市东城外国语实验学校、杭州市钱江外国语实验学校、杭州采实教育集团澎诚中学、杭州胜利实验教育集团笕成中学。
上城区此次名校惠及的区域，主要以城东新城、钱江新城二期、艮北新城等城市东部区域为主。原本属于江干区的众多小区，以前学区问题一直是居民的痛点，对西湖区只有艳羡的份。如今和上城区合并后，业主们终于守得云开见月明，欢天喜地迎来了天长小学、胜利实验、采荷实验等名校教育资源，房子的身价不说倍增吧，至少不是短板了。
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文鼎苑挂价11万多元/㎡的58方房源
房东半个月降价近百万
东边日出西边雨，几家欢乐几家愁。城东的小区业主们在庆祝名校落地，以往城西居民引以为豪自己周边老牌名校扎堆、教育资源傲视全城，如今的学区房价格却一蹶不振，至今还没有挽回颓势。
以“孟母盘”打响知名度的文鼎苑，成交价2021年下半年来一路走低，1月23日一套58.66㎡的法拍房以底价430万元成交，折合单价7.33万元/㎡，比评估价低了118.57万元。
图源：阿里拍卖
3月2日，在贝壳找房和我爱我家官网上查询到的文鼎苑在售房源均为118套，我爱我家官网显示小区均价为8.91万元/㎡，单价最低的一套87.13m²，挂价7.21万元/m²。另外还有5套挂价在7.5-7.9万元/m²。
文鼎苑实景图张巧英摄
贝壳找房上则有4套房源挂牌价低于8万元/㎡，最低一套88.83㎡的房源总价700万元，单价7.88万元/㎡。
图源：贝壳找房
有部分房东近期为了促成交，已经在下调挂价，一套58.52㎡的低楼层房源，半个月前挂价660万元，现在挂价570万元，降了90万元。
图源：贝壳找房
德佑中介小蒋说，这套房子折合单价9.74万元/㎡还是偏高了点，目前文鼎苑的实际成交价大约在7万元/㎡上下。而2021年上半年最风光的时候，小区一套58㎡的一楼房源成立价高达750万元，折合单价12.8万元/㎡。和以前比，成交价相当于足足降了4万-5万元/㎡。
文鼎苑的房子，买入后再次转手一般要10年左右。就像W，居住在文鼎苑10多年了，她的大儿子上高中，小儿子还在上小学，当初接盘买入时才1.5万元/㎡。这些年，她把文鼎苑房子打造成学习空间，孩子们在家附近上学，岁月静好，也没怎么关心房价涨跌。跟W聊天，感觉她好像屏蔽了文鼎苑已走下神坛、小区不再有往日的辉煌了。导致她目前对市场真实成交信息不了解，心理价位依然维持在9万-10万元/㎡。
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星洲小学的学区房
有房东降150万元促成交
西湖区老牌知名学区星洲小学，一直深受家长们的喜爱，边上的学区房也一直是香饽饽。链家中介小王透露，近期有成交的以星洲花园、桂花城、新金都城市花园、嘉南公寓这4个小区为主，华苑公寓、高教新村房子较老成交较少，阳光地带以叠排为主，总价上千万元，成交也很少。紫林公寓因为只有3幢，成交也不活跃。
星洲花园目前在我爱我家官网上共有50套房源挂牌，均价6.55万元/m²。单价最低的一套203.72m²大户型，挂价为5.5万元/m²。还有183.73方、200.49方、194.69m²这三套房源挂价也在5.4-5.9万元/m²。
星洲花园挂牌价图源：贝壳找房
在小户型中挂价最低的是一套90.25m²，单价6.04万元/m²，总价545万元。小区还有144.08m²、103.2m²、141.71m²、126.74m²的房源单价在6.1-6.5万元/m²。
贝壳找房的中介小刘介绍了一套星洲花园顶楼6层跃7层的123m²房源，4房，楼下90多方，楼上30多方，还有露台和阁楼的赠送面积，实际面积有150多方，总价850万元，单价6.9万元/m²。因为房子没有电梯，房东考虑到家中老人年纪大了每天上下楼太辛苦，所以想在同小区置换低楼层的房子，因为是诚心在卖，挂价比去年底降了150多万元，估计近期差不多就能成交。
杭报房产采访了另一位与这套850万元房源很相似的房东C，他结婚后就住在星洲花园，如今大儿子正面临高考，小儿子读了民办小学，星洲花园这套学区房已经用不上了，他去年就想挂出来卖，当时市场价约是1000万元，考虑到孩子高考不能分心，就暂时不动了，想等到高考结束再出售，结果现在降了150万元，也是没有料到的。
很多人认为教育双减政策导致了学区房降价，C的观点却是，双减后，孩子的学习与学校的关联度更大了，以前学校里没学的，还能到外面补课，现在外面培训机构几乎没有了，公办学校却可以开展困难班、晚自习班，家长们对公办民校的依赖程度反而加强了，所以他还是比较看好学区房，决定后面观望一下市场行情再卖。
同属星洲小学的学区还有桂花城、新金都城市花园、嘉南公寓，目前桂花城在我爱我家官网上有30套在售，挂牌均价6.69万元/㎡，最近几天挂牌的房源，90m²小户型价格是7.2-7.5万元/㎡。贝壳找房的中介小刘说去年挂1150万元的一套139m²，现在降了220万元，挂930万元在卖，到现在也没有成交。目前能成交的单价大约在6万元/m²多一点。
桂花城挂牌价图源：贝壳找房
新金都城市花园有26套房源在售，挂牌均价6.35万元/㎡。其中有一套138方带花园的一楼房源，去年挂了1080万元，现在降到860万元在售。最近有45方单价挂了10万元/m²，92方挂了6.8万元/m²，140方挂了7.1万元/m²，中介说最终成交单价也是6万多一点。
新金都城市花园挂牌价图源：贝壳找房
嘉南公寓有23套房源在售，新近发布的房源，58方小户型挂了8万元/m²，135方挂了7.3万元/m²。房东J的170m²，去年挂了1350万元，现在中介说降到挂到950万才会有人买。
现在的学区房市场，中介认为大多数房东还是想在三、四、五这三个月等来一拨上涨行情的，近期只有诚心卖的房东才会调低价格促进成交。但是，如果春季的二手房行情整体没有上行趋势，有些急用钱的房东可能会在夏季调低挂价。但今年有亚运会，大家都比较看好后市，学区房大规模降价估计要看亚运会后杭州二手房的整体行情有什么变化了。
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文章来源:杭州日报房产
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