龙光股价跳水！锦绣公园壹号逆市求生

上周，龙光集团（03380.HK）经历了黑色的一周，2月25日股票大跌16.88%，今年不到两个月跌55%。在风雨飘摇的地产资本市场，表现最糟。

今年以来龙光股价一路下跌在深圳土拍市场上呼风唤雨的龙光，怎么了？

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深圳地王专业户走向危机

在深圳房地产，龙光曾是一个英雄般的存在，从2014年开始，几乎深圳每年溢价最高的地块，都被它斩获。

龙光对深圳的押注基本已经成为一种路径依赖，越押越赚钱，越赚钱越押。而深圳楼市对龙光的回馈也很直接，就是地王带动周边房价，周边房价带动区域均价，均价带动预期，预期又推动下一个地王的诞生。至少从房价信号上来说，龙光是2014年至2021年深圳房价大涨的典型推手。

然而，2021年底，中国房地产出现结构性的“缩表出清”，与恒大、佳兆业同属激进扩张的龙光，势必一场有史以来的最大危机。

去年年底，龙光大裁员引发业内关注，被裁员工拉横幅抗议，这都是龙光在市场环境发生剧变后，暴露出的深层次问题。

与此同时， 随着中国楼市进入冰冻期，房企过去一年都是艰难之中求生存。这对依靠高杠杆、快速开发销售的龙光来说无疑更是雪上加霜。 近日，龙光集团发布公告，称2022年1月录得归属公司股东权益的合约销售额约为人民币90.1亿元，较去年12月130.5亿元的权益合约销售额环比下降30.9%，较去年1月同比下降了43.72%。这也就难怪近日网络疯传坪山龙光项目为了促销白送1.3成首付了。

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“地王之王”生不逢时

近日，有网友爆料南山华侨城龙光康佳项目，就是2017年龙光豪掷近70亿拿下的康佳总部地块，二季度即将入市。该项目是龙光在深圳拿下的地王项目中，投资额最大，也是唯一的非住宅项目。

在龙光遭遇资金危机之时，深圳楼市也正处于史上少有的低潮期，这样一个高价格、高定位的项目 ，是龙光的救命稻草还是压倒骆驼的最后一根稻草？

2月21日，龙光锦绣公园壹号的官方公众号正式启动宣传，这可能也预示着距离项目入市不远了。

龙光锦绣公园壹号正是四年前龙光总耗资近100亿拿下的康佳总部地块。

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锦绣公园壹号的前世今生

2017年8月龙光地产以总价69.8亿元、溢价68%，将深圳市康侨佳城70%股权收入囊中；加上2018年5月，龙光以30亿从华侨城手中收购的3成股权；至此，龙光斥资近100亿获得康佳总部地块全部股权。

而在这之前，这块地却经历了华侨城和康佳集团数年的纠葛 ，就项目的操盘权，双方多次出现对峙局面，华侨城一直无法取得项目实质性的控制权。 这幅货值百亿元以上的土地，只能一直荒废在深南大道边。

直到2017年，龙光地产以总价69.8亿拿下深康佳出售持有的70%股权，并于2018年拿下华侨城所持有的30%的股权。易主龙光，宣告了这家央企内部持续4年多的纷争终于落幕。

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63层天际建筑，叫板深圳湾1号

一向以“快速开发、快速销售”的快周转模式著称的龙光，在2018年5月底取得康佳总部地块全部股权后，6月就动工了。

转眼4年过去，这个历经波折、备受关注的城市更新项目就要入市了。

根据出让公告合同可得知，康佳集团总部更新项目性质为商业性办公用地及一类工业用地，规划为研发、办公和商业于一体的综合体。

项目位于南山华侨城片区，沙河街道深南大道与恩平街交会处西北侧，距离侨城东地铁站仅约200米。

地块所处位置非常优越，东侧为锦绣花园居住区和华侨城加油站，南侧为锦绣中华风景旅游区，北侧为华侨城LOFT创意文化园，周边环境良好。

2019年10月，从南山区城市更新和土地整备局发布的公告上获悉，原华侨城康佳集团总部厂区更新单元将建设龙光总部中心。

图源：中建四局

项目总建面约40万平，根据总平面图，龙光总部中心将由4部分组成：

一单元建筑最高层数为56层，高度为255.55米，规定功能为办公+研发；

二单元建筑最高层数为63层，高度为250.1米，规定功能包括研发、办公、产业配套、商业以及66000平方米的公寓；

三—十五单元均为3-4层建筑，除九单元为660平方左右的办公外，其余12个单元均为4层的商业建筑；

十六单元建筑为33层，高度为149.3米，主要为创新产业用房和物业服务用房。

龙光计划在此地块建集团新总部大楼，其中还包含建面约6.6万平的公寓，也就是如今的龙光锦绣公园壹号，据说都以500平米大户型为主。该项目号称要对标深圳湾1号。据称，在去年深圳楼市高烧之时，龙光内部预测开盘要卖18万+。

龙光计划在此地块建集团新总部大楼，其中还包含建面约6.6万平的公寓，也就是如今的龙光锦绣公园壹号，据说都以500平米大户型为主。该项目号称要对标深圳湾1号。据称，在去年深圳楼市高烧之时，龙光内部预测开盘要卖18万+。

但在当今的市场环境中，建立在地产泡沫期的思维方式，还能成立吗？

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谁敢买龙光？

危机四伏、资金紧张的龙光可能把 龙光锦绣公园壹号 的入市当成了一颗救命稻草，但这颗救命稻草能否有用，我们存在三点疑问。

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市场遇冷，谁愿意为500平超大户型买单？

在如今几近冰冻的市场行情下，开发商坐等客户上门“抢房”的时代已经结束，进入了折扣时代。

罗湖兆鑫H+甚至推出15%的佣金奖励，刷新深圳佣金天花板！还有数个新盘总价直降150万。

哪怕是号称最能抵御市场波动的豪宅也不得不开始低下高贵的头颅。如去年热销的华侨城新玺也启动了转介。在大环境如此不如意的情况下，龙光锦绣公园壹号的500平米超大户型，还有多少人愿意买单？

龙光锦绣公园壹号客餐厅效果图

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深圳湾二线景观，华侨城地段难以溢价？

虽然龙光锦绣公园壹号打出的卖点之一是直面深圳湾景观，但它毕竟位于华侨城，跟深圳湾1号、瑞府等位处一线海景的豪宅相比就要打个折扣。

和深圳湾、香蜜湖一样同样身为深圳豪宅片区，华侨城的处境着实有点尴尬。毕竟深圳湾、香蜜湖这两年一直在逆势上扬，而华侨城却一直跟其他片区一样涨幅有限。

二手房价格与华侨城的豪宅调性不大相符

究其原因，主要是片区自身问题突出：首先是动辄二三百平的老破大让深圳人望而却步，其次是华侨城整个片区，十几年来政府也没有大规模的持续投资和建设，没有高大上的概念。

华侨城的有钱人购买力已经转向了香蜜湖或深圳湾，而片区至少100多平起步的户型也让深圳新人望而却步。

英雄迟暮，逐渐衰老的华侨城注定是一个宜居的养老之地；对于大多数深圳年轻的新贵来说，这里可能仅仅只是一个情结符号。

号称一入市，就能拉动片区房价上涨的龙光，这次还能与华侨城形成良好的化学反应吗？

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陷入信用危机的龙光，还有人敢买吗？

一向以高周转著称的龙光在一系列疯狂扩张后，终于因资金紧张问题陷入债务危机。日前先有市场传闻称，龙光集团有30亿美元私募债被机构疯狂施压要求提前还债，而这些私募债并未在龙光此前的财报中披露。

随后龙光集团紧急澄清称，公司并没有任何美元私募债。不过仅时隔数日，龙光集团又表示，公司担保私募债不超过10亿美元。

这一“骚操作”似乎对于公司的表外或有债务欲盖弥彰。 鉴于前后表述不一、扑朔迷离的或有债务，评级机构表示了担忧。

1月28日，标普下调龙光的长期主体信用评级和债券评级；

2月8日，惠誉也将龙光的评级下调；

2月14日穆迪下调龙光评级。

龙光在资本市场上的形象顿时发生了180度的大转弯。

负债成迷，评级下调，股票大跌的龙光，很可能成为下一个佳兆业或者花样年。而龙光锦绣壹号作为龙光重金打造的一个高配置豪宅，会不会后期因龙光资金问题出现交楼难甚至停工的风险？

这样一个在风雨飘摇中要入市的龙光锦绣公园壹号，你还敢买吗？

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