逾期交房，诉讼时效如何计算？

法律规定，民事权利的诉讼时效为三年。

这条规定的起源，可以上溯到一条古老的法律谚语“禁止权利人在其权利上沉睡”。其意义在于，督促权利人及时行使权利，惩戒明显怠于行使权利者。

为什么要督促呢？

因为权利如果可以无视时效恣意实现，会使义务人的法律地位长期处于不确定状态，不利于建立稳定的法律关系和社会秩序。法律赋权的目的是维护正义，而不是迟来的正义，怠于行使权利的人，不能要求社会资源为其拖延症埋单。

所以，超过诉讼时效的法律后果，就是权利人失去请求法律保护的权利。

显而易见的是，因为诉讼时效的开始时间直接关系到权利人的切身权益，必然就是诉争的焦点。

在我们的日常生活中，与诉讼时效相关而又利益巨大的，可能就是买卖房屋中发生的各种纠纷了。

今天就来讲一讲逾期交房的诉讼时效问题。

应当知道

民法典规定，诉讼时效的起始时间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律规定总是拗口的。

用直白的话来说，你不能像一头长颈鹿那样，星期一淹湿了脚脖子星期三感觉到凉，星期五才知道踩进的是水坑还是河流。

那应该什么时候知道呢？

“应当知道”是一种法律上的推定，不论当事人事实上是否知道权利受到侵害，只要客观上存在知道的条件和可能性即可认定。

俄罗斯大师索尔仁尼琴说过一段著名的绕口令：我们知道他们在说谎，他们也知道他们在说谎，他们知道我们知道他们在说谎，我们也知道他们知道我们知道他们在说谎，但是他们依然在说谎。

“应当知道”这种法律推定，专治该段绕口令里表述的情况。

即便是一头长颈鹿，触感神经特别长，也必须在淹湿脚脖子的那一刻就感觉到，自己说感觉不到是不行的。生理反应太迟钝，早就被残酷的丛林法则淘汰了，没有被淘汰的，客观上就应该能立即感觉到。

继续辩解也不是不行，但是计时已经开始了。

所以，诉讼时效里最关键的，是何时“应当知道”。

举个例子

2016年12月5日，市民周女士与青岛海泉置业有限公司（以下简称海泉置业）签订合同，以总价79万余元购买位于即墨区的香澜郡项目的房屋一套。合同约定，交房时间为2017年12月31日前。

此后因为种种原因未能如期交房，最终完成交房的时间为2018年7月5日，比约定日期推迟了半年。

2021年6月21日，周女士诉至法院，请求判令海泉置业支付逾期交房违约金。

海泉置业不同意支付逾期交房违约金，理由是已经超过了诉讼时效。

海泉置业认为，合同约定的交房时间为2017年12月31日，但是该日房屋未能交付，此时周女士就应当知道其权利受到了侵害，诉讼时效应该从该日起计算。周女士一直怠于行使权利，直到2021年6月21日才提起诉讼主张权利，此时距离逾期交房之日已有三年半的时间，显然已经超过了诉讼时效。

周女士则认为，诉讼时效应该从2018年7月5日实际交房之日起计算，并未超过诉讼时效。理由是，只有到了实际交房的那一天，自己的损失才能确定。在此之前，损失无法确定，因此不能计算诉讼时效。

法院经过审理，支持了周女士的主张。

此案的本质，是关于逾期交房的诉讼时效，起始日期从何算起。

是约定的交房日期，还是实际的交房日期？

显而易见的是，约定的交房日期未能交房，购房者就“应当知道”其权利受到了侵害。

法院为什么会认定从实际交房时间开始计算呢？

当然有其理由：

其一，违约行为持续发生，逾期交房的违约金也在累加，从约定交房日到实际交房日的违约金是一个整体的合同权利，而不是一段一段分割的独立权利，周女士可以在整体的合同权利没有得到实现时提出主张；

其二，一般的购房合同中只有违约金的计算方式，而没有约定支付期限。只有当开发商明确表示不履行时，才能认定周女士知道或者应当知道权利受到侵害；

其三，如果从约定交房时间开始计算违约金，则周女士只能每隔一段时间单独提起诉讼，即增加诉累，也浪费诉讼资源。

本案中，“应当知道”的定义是一个整体的概念，不仅仅包括损害发生，还包括损害确定。

诉讼时效与除斥期间的区别

再来说说诉讼时效与除斥期间的不同。

这两者非常容易混淆。

诉讼时效和除斥期间都是限制权利行使的期间，权利人在期间内不行使权利，在期间届满后均引起权利变动的后果。诉讼时效主要适用于债权请求权，除斥期间主要适用于形成权。

法律规定，真是一以贯之的拗口。

还是拿周女士与海泉置业的案例来说吧。

如果超过诉讼时效，法院就会驳回周女士的诉讼请求，但是周女士仍然可以索要逾期违约金：债权仍然在，只是法院不再保护。

除斥期间则意味着债权消灭，周女士不能再主张逾期违约金。

在房屋买卖中，除斥期间通常用于解除权。

一般的商品房买卖合同中通常会约定：出卖人逾期交房超过某某日后，买受人有权解除合同......。这里的解除权，在法律上属于形成权，因此具有除斥期间。

简单说，在逾期交房达到约定的天数后，买受人即享有单方解除商品房买卖合同的权利。但是该权利有行使的期限，过期不行使权利，则该权利被除斥，也就是被消灭。

该权利行使的期限，可以是双方约定，如果双方没有约定，法定为一年。

我们在合同中经常看到这样一句话：出卖人逾期交房90天后，买受人有权解除合同，解除合同应当在解除权发生之日起3个月内行使。

那么，双方约定的3个月，就是除斥期间，法律规定，除斥期间不因任何法定事由中断、中止或延长。

还是以周女士与海泉置业的诉争为例。

双方合同中约定，海泉置业逾期交房超过180天，则周女士有权选择解除合同，解除合同应当在30日内书面通知。

约定的交房日期是2017年12月31日，除斥期间为30天，据此，2018年7月1日起周女士即享有单方解除合同的权利，但是该权利截至到8月1日消灭。

周女士如果想保障自己的权利，应当在解除权成就后及时通过邮寄等方式书面通知开发商解除合同，将解除权除斥期间转化为三年诉讼时效，并保存好相关邮寄信息等证据材料。

涉房的法律知识，又长又繁琐，写起来好累。

看客们没耐心看也无妨，点个收藏吧，不知道哪天就能用上。

文/楼外楼

编辑：董楠

（原创文章，转载请标明来源）