北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
工作在***报社，目前分别看中了珠江罗马嘉园和瞰都国际的160平左右3居，能否分析一下优劣？或者推荐一下可选的片区？
A：
1、优劣，优势都是相对经济实惠，都是曾经的豪宅，现在普宅的价格。罗马嘉园是珠江进京的早期项目，煤炭一厂的土地，土地成本低，所以在质量上做的也就挺好。一直是朝青板块的标杆。劣势就是这些年的价格走势略低，逐渐比润丰什么的都低了。所以自住合适，投资的话一般吧，有可能做到跟上板块大盘，但估计也就是最好成绩了。
2、瞰都国际更牛呗，曾经的北京十大豪宅之一，号称世界级景观，住在这儿是身份圈层的象征。这些年塔楼的建筑形式过时了，北京的豪宅公寓保值好的不多，所以价格涨不上去，但租金还不错，看自己重视什么了。注重自住和面积就合适，注重租金也行，性价比高，就是保值什么的一般。
不过160一般是四居了吧，这是三居，是不是装修把保姆间给打通了？
3、两个如果选的话还选罗马嘉园吧，相对保值好一些。据说是物业没以前好了，所以导致升值一般。我也不知道具体情况，希望能提升一些，要不耽误了挺好的小区。
其他的片区，朝青就挺好的，或者从投资讲望京更合适。还有四惠和朝青差不多，离***报社应该更近，金地名京东恒二期什么的都挺好。
仅供参考。
二、
Q:
预算首付450万，首房首贷，总价700万。两人都在丰台上班，目前在石景山一小房居住，想2022年下半年或2023年换房，考虑学区，孩子2027年入学。
第一，据说2023年是学生入学最高峰，不知道此时买房，时机是否合适？
第二，是在石景山买，目标远洋山水或融景城，还是在丰台买？丰台看了万年花城，但没有中学，如果在丰台，您可以推荐一下可以买的小区吗？还有，丰益花园和盛鑫嘉园两个小区咋样？
A：
1、2023年，不用据说，肯定是高峰期。而且不是北京的，是全国性的，一直延续到2024年之后才缓解。2026年就是低谷期了，你们孩子2027，算是赢在了起跑线上，终生都竞争压力小。
这会儿买学区房，那就是跟高峰期的家长抢房呗。一般不建议，他们是没办法，你们这何必呢。买了也用不上，谁知道高峰期之后什么政策呢。
2、丰台那就只有北大地学区了。小学一小五小，中学以二中为主，还有八中什么的，我也不知道怎么派位。最好的十二中，西海之外第一校，仅次于四金刚和六小强的，从北大地进入的可能性比别的学区大。
石景山的优势就是直升呗，省心。京源和景山也都很好，就是进入高中也非常的难。这没必要和丰台比，都一个性质，好学校不多，好高中更少。不过之前京源和景山的落户时间都要求长，一般六年，高峰期之后不知道，要准备的话尽早。而且也说多校了，不知道怎么派位。
两边的区别就是石景山的溢价低，毕竟要求落户长。北大地的溢价高，和东西海没什么区别，优势是更稳妥，应该基本都能入学。北大地没法儿推荐，全是老房，带电梯的都没几个，家长们都是为了孩子上学凑合着。
3、万年花城不算学区房。小学虽然很好，但到现在为止还没中学，全是派位。丰益花园也不算，分校和本校不太一样。傍边的十二中是高中部，和学区无关。老经适房，质量挺好，保值也不错。盛鑫嘉园也挺好，房龄不新了，但保值不错，只是不算学区房。丰台没有太多的学区概念，基本都这情况。
4、这要不就买在石景山吧，反正溢价相对低。到时候用得上学位就用，用不上置换的话也不吃什么亏。而且都是商品房，居住体验好。
仅供参考。
三、
Q:
我目前住常营，两套房，一家四口住一套，老人住一套。老大六年级，陈经纶中学保利分校，可以直升初中，老二小班，附近小学幼儿园都有，虽然不是什么朝阳的好学校，但是这样住着还是挺舒服的。
但是，我们单位今年年底要搬到丰台科技园，老公单位要整体搬到西红门，那边大概25年交房，大概率25年要住到西红门去（那边单位自建房，要买，但单价便宜，也不要房票）西红门那边。住倒没问题，问题是孩子上学如果按照目前情况，25年老大上初三，紧接着考高中，看远近租房吧。老二刚好上小学，西红门上，或者跟着我到丰台科技园上，那边据说今年下半年要开一个北京市第五实验中学，小学初中都有。
这样可行否，还是现在折腾一下，卖现在的一套或两套都卖掉（一套能卖个400多点吧），到西城买一套，孩子西城上学，这样的问题是25年之前都要租房住，孩子上学了也要附近租房。或者以后住西红门，跑西城上学，确实有点折腾，有点不好选择了，您能给点建议吗？非常感谢！
A：
1、西红门的自建房，是中铁的吗，农村集体用地的内部产权。如果是中铁的那就应该能解决上学问题啊，未必学校多好，但也不会差。
2、丰科园是五中的？这我倒不知道，只听说是9年制的实验学校，号称要建成丰台第一，至少不会弱。就算赶不上十二中和二中什么的，怎么也得比旁边的八中中海强吧。据说划片是丰科路以东，那就是西华府和北京方向等小区。
3、学校的事儿还是咨询搞教育的吧，我只懂房子。不过这会儿买了西城的房子大宝也是派位，肯定进不去好学校，就是个西城学籍的价值。二宝小班，上学的时候已经基本错过高峰期了。那现在是高峰期，这会儿买了房到时候什么行情可说不好。相当于是高峰期的时候给大宝买了个西城学籍，但高峰期后二宝才用得上，担了些房价波动的风险。
4、其他的没建议，学区选择只能家长定，我不太懂教育。帮不上忙。
四、
Q:
去年6月踩着高位，给我2026年才上学的娃，在翠微小学附近买了房。当时已经知道是多校了，以为自己很坚强，但后面发现太傻太天真！原因有三，第一，政府打压学区房的决心、力度和政策；第二、孩子26年才上学，中间不确定因素太多了；第三，巨大的房贷压力。每每多想，我都夜不能寐。就想请问您，我是一直持有比较好？还是找个合适的时间干脆卖了啊？
A：
1、翠微学区还是不错的。学位相对足，就算多校也没什么大影响，毕竟是2026年上学呢，肯定是低谷期了，学位更充足，大概率不会调剂，赢在起跑线上的。
2、如果换房，那税费可就都损失了，就算是5%的话也相当于5年的租金（学区房租售比1000，年收益1%左右），所以未必划算。
算笔账吧，假定就是5%，现在卖掉就损失了，如果5年后再买学区房，那又等于损失5%，加起来就是10%。而就算是高峰期之后学区房价格受影响，一般估计也就是10-15%，不会再高。只要海淀的资源不向外区开放，那就不可能把溢价都损失，总不能和丰台一个价格吧？
3、所以我觉得既然买了就留着吧，高峰期之后的价格波动到现在还是理论上的，是否会影响，影响多大都不敢预测，只是肯定不会太高。而如果卖掉，那这10%的损失就是确定的了，没必要。再加上翠微学区质量挺好，犯不上折腾。
仅供参考。
五、
Q:
您好，孩子23年上学，准备换个东西城的学区房，但是预算也就600万，现在纠结：是买个普通学校的4、50平楼房，还是买个好学校的平房？这两个基本都是占坑，自住都困难点，如果考虑以后还要出手的话，哪个更好些啊？
A：
1、同等总价之下，当然是楼房更好出手啊。
2、平房是肯定不能贷款的，必须全款。而楼房就算是老小区也或许有可能，只不过有时候额度和年限少一些罢了。楼房的房源多，买房的人也多，所有的中介都做这生意。有土地证的平房没多少，买家也少，各家中介也不以这种业务为主，有的甚至都不做，嫌麻烦。
3、总之就是同等价格之下，楼房好卖。不过没必要买总价高的平房，越低越好，反正就是占坑儿。真要能买到很低的也就更好卖了，所有学区房都这样儿。
仅供参考。
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