“内外夹击”！商品房预售资金监管放松会成为救命稻草？

商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等，是商品房预售的全部销售收入。

如果问企业，目前调控中最掐喉咙的政策是什么。他们基本都会回答：一是融资收紧，二是商品房预售资金监管从严。

前者，让他们难以对外借款——项目开发贷难批，集团借新还旧的经营贷也要不来。

后者，又把他们难得收来的自有资金，大笔大笔地套牢了进去。

23日时，在投资者电话会里，正荣地产财务负责人康弘就提到，公司一月份还款接近55个亿，但仅融资14个亿。其中包括西安、广州等多个地方开发贷融资都遭到落空。

而同时，因为政府监管、金融机构监管以及合作方等多重监管的叠加，造成整个项目层面以外的用于偿还债务的资金非常有限——在正荣地产的总资金中，有95%都是受限资金，甚至已经不够偿还到期债务。

“内外夹击”在地产界的名词解释，眼下就是如此。

近两个月，关于商品房预售资金监管将有所调整的信息，频繁在坊间发酵。

先有1月19日时，外媒爆料：中国正在起草全国性规定，放松对房地产开发商使用预售监管账户资金的限制，以作为缓解地产行业流动性压力的最新举措。

再有2月10日时，财联社消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。

尽管这份文件至今仍还未公开，细则落地更还需时日，但行业已经情绪高涨对它寄予了厚望——企业寄希望于“随着政策的适度放松，有可能会释放一部分补充流动性”，中介把它视为“回暖拐点”的重要支撑。

不同以往，在出险房企数量与日增多的大环境下，放松预售资金监管，到底还能有多大利好？

1. 保项目但保不了集团

按照《经济观察报》的透露，这份目前仍属于内部文件的《商品房预售资金监管意见》，主要提了六点：

• 第一，预售资金监管银行由住建部门会同金融监管部门公开招标确定；
• 第二，一个预售许可证对应一个账户；
• 第三由工程造价、施工合同和交付条件来决定保交付的额度，超过额度外的钱可以提取；
• 第四，专款专用，银行和开发商都不能擅自扣划；
• 第五监管额度的钱要及时拨付、定期对账；
• 第六，住建部门和金融监管要联网。

这其中，“预售资金监管额度将根据项目工程造价等进行核定，超出监管额度的资金，可以由开发商提取自由使用”这一条，相比之前多个城市“按项目总预售款，高比例划定预售资金监管标准”，确实将一定程度上减少沉淀资金。

有机构就测算，经工程造价调整及折算后，太原、石家庄、重庆、常州等高比例监管城市会出现松绑，释放出一定流动性，而在这些城市有更多货值的房企也会享受到明显的政策红利。

但同时，《意见》里还提到一点：监管额度内的资金必须专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，银行不得擅自扣划、集团公司不得抽调子公司监管资金。

以往，在半年报、年报的关账节点，总部从项目抽调资金以增厚财务报表现金流，算是行业公开的操作。包括日常里，项目之间的资金挪用，房企人士也直言，都是常规的周转动作。

但由于2021年里，包括蓝光在内的多个出险房企，都被爆出预售款没有进入监管账户、没有用于项目建设、支付工程款，直接影响了项目交付、企业及行业信用塌方。

这也成为多地为“保交付”，趋紧预售资金监管力度，甚至出现矫枉过正现象的主要导火索。

而新规更明确强管控预售资金的使用范围，虽企业将可以通过调用预售资金去支付供应商欠款等，促使风险不向上下游产业链蔓延，但在集团内部层面，也直接卡死了企业想盘活项目以偿还集团债务的心理。

此外，《意见》还要求住建和银行两个系统连通，这也意味着，此前企业利用不同部门之间监管错位的空隙，腾挪资金的办法也走不通了。（详见文章：广发和蓝光的举报信谜团）

2. 规则视企而定 出险房企受益度小

据地产壹线多方打探，目前这份新规，更多起到“方向”作用，执行细则还有待省住建厅收到文件后，传达给地市住建局，由各市县自己制定。

也因此，存在层层加码的可能。

且除了“因城施策”，机构和房企对于落地细则制定的另一猜测，是将“视企而定”。

去年11月4日，北京住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订版）征求意见稿。提到项目重点监管额度的确定，除了要考虑项目综合建设费用、交付使用条件，还要综合开发企业信用水平和经营状况。

1月18日，山东烟台市住建局发布的《关于对烟台市2020年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》，也采用了“因企施策”——规定对信用等级为3A的企业，预售监管资金留存比例降低5个百分点，2A级企业降低3个百分点。

对于低信用房企的预售资金监管额度，近期新出的政策中，只有12月成都发布的新监管办法中有提及——纳入区（市）县重点监管的项目，开发企业申请办理后续批次预售许可时，参照《监管办法》规定的D级信用管理，监管额度上浮40%。

机构认为，当前信用链条遭遇挑战的并非个别企业，多数企业，特别是高杠杆的民营企业，信用已经崩溃，对于这类企业，预售资金监管大概率不可能有所松动。

综合来看，对于预售监管资金占预收账款或合同负债比重高，且还未出现信用违约的房企来说，新规确实会利好他们在局部城市获得更多流动性，也可以刺激他们通过高效去化、销售回款，获得合规资金的使用权，为稳定可持续经营提供支撑。

但对于已经暴雷的房企来说，这个新规，可能只是一个新的Bug。