房价、财力跑赢全市！挨打一年，黄埔还是YYDS

编辑 | 闷油瓶

黄埔是个香饽饽，懂的人都想来吃上一口。

这两年，在深莞限购的大环境下，不少投资客争相涌入，黄埔房价水涨船高，老黄埔普遍迈入5万+/㎡，科学城高峰期甚至卖过6字头，是广州上涨最凶猛的区域之一。

然而，随着2021年广州楼市全方位“暴揍”，黄埔也出现了微妙变化。

不少楼盘降了又降，核心区更是掀起内卷潮：从5万+到3万7，从3万7到3万3，笋都快被自己人夺完。

疾风知劲草，烈火炼真金。

经历一年重锤，黄埔究竟熄火没有？2022年的黄埔有没有升值潜力？还能不能买？今天，我们简单来给大家聊一聊。

01.

挨打一年，黄埔房价最扛揍

感觉容易给人错觉，数据才能反映真实。

要探究黄埔被“锤”得怎么样，最简单直接的一个指标：看房价变化情况。

从以上对比可发现，在去年广州楼市里，黄埔房价涨幅拳打天河、脚踢越秀，以16%的成绩领跑全市，连隔壁南沙看了也直呼汗颜。

不仅能涨，黄埔的成交量也可圈可点。

根据中原数据，2021年黄埔一手成交高达17891宗，环比上涨8%，仅次于以价换量的增城。

也就是说，在调控史无前例收紧的情况下，黄埔成交依然逆势上扬，即使价格涨了16%，也挡不住大家买入的热情。

当很多人拿黄埔旧改的天量供应来说事，认为未来很难找到接盘侠时，市场早已阐明了一个真理：撇开需求谈供应就是耍流氓！

一来，黄埔旧改大部分处于外围，对核心区的影响并不大。

二来，黄埔人口增速凶猛，置业需求一直很强劲。

七普显示，黄埔常住人口为126万人，十年增长52.05%；而且，15-59岁的劳动适龄人口占比达76.15%，年轻化程度较高，这部分都是潜在的房产购买力。

同时，黄埔的去化周期仅为6.1个月，属于全市最低，足见其市场认可度之高。

对比番禺和白云，人口比黄埔多一大截，但成交却占黄埔八成都不到。

对比南沙，同样受人才收紧、一手限价的影响，但去年成交大幅下滑，去化周期是黄埔的3倍有多。

尽管经历楼市重锤，尽管个盘出现价格浮动，但在全年量价的指标上，黄埔还是赢得彻彻底底。

02.

2022年工作报告出炉

黄埔荣获“双料”冠军

如果说去年的黄埔表现还行，那2022它还有没有升值潜力？

毕竟一个区域是否值得入手，除了房价榜单上的成绩，区域发展速度、资源投喂“掂唔掂”，也是买房人必须要了解的门道。

近日，广州各区经济数据出炉，“钱袋子”曝光后，颠覆了大部分人的认知。

从上图可以看出，黄埔的公共预算收入一骑绝尘，碾压了GDP傲视群雄的天河，相当于番禺+南沙的量。

衡量地方政府的财力，有多个统计口径，比如财政总收入、政府性基金收入、一般公共预算收入等。其中，“一般公共预算收入”才是地方政府实际可支配的财力。

政府手里的钱多了，就可以把钱用在许多细分领域，比如基建、教育、社会保障、住房建设、道路运输 等。

为什么黄埔执行力和城市建设都做得比较好？有钱就是硬道理。

不仅富到流油，黄埔还是广州市最“受宠”的区域。

在发改委公布的2022年广州重点建设项目计划里，黄埔以39个产业项目数位居前列，主要 集中在信息技术、汽车和生物制药等方面。

从萝岗时代开始，全市约1/3的工业都聚集在黄埔，现在还要把大头放在黄埔上，看得出广州将其做大做强的意愿，“产业强区”并非浪得虚名。

旧改方面，黄埔有10个项目纳入到今年重点项目计划中，排名全市第一，仍然坐实“旧改之王”的称号。

至于城市轨道交通，全市重点推进的11条地铁线，有4条与黄埔有关。

13号线二期：途经老黄埔
7号线二期：途经大沙东、萝岗、水西等
5号线东延段：途经文冲、广州开发区、黄埔客运港等
黄埔有轨电车2号线：途经香雪—南岗

以上这些重点项目，产业、旧改与交通又和房产关系息息相关。

一是房价最抗揍，二是钱袋子最鼓、受宠又最多，这样的黄埔——

03.

掏心窝子

黄埔三大板块的选筹逻辑

1）老黄埔——靠鱼珠够吹一辈子

作为黄埔发展最早的区域，这里的价值可用两个标签概括：近天河+烟火气十足。

距珠江新城仅10公里距离，坐拥13号线和5号线双地铁，今年黄埔重点建设的3条延长线都横穿其中，交通优势不言而喻。

板块内配套齐全，居住氛围浓郁，但由于早期缺乏统一规划，显得城市界面相对混杂。

不过单吃鱼珠的老本，都可让老黄埔常年霸屏供不应求的网红榜单。

至少金融城和琶洲之后，最重点发展的CBD就是鱼珠。

所以，老黄埔下限有保证，上限也低不了哪去，自住投资两皆宜，目前房价在3.3-5.5万/平左右，越靠近天河越值钱。

2）科学城——高富帅的精分现场

黄埔置业最热门、颜值最高的地方，当之无愧的科创中心，其高占位、高投入，宛如广州版“南山区”。

有数据统计，广州117家A股上市公司中，黄埔占比最大，有43家，而这80%都集中在科学城萝岗街道上。

七普调查，科学城常住人口55.1万人，十年涨幅高达98%，吊打老黄埔和知识城，一直被新广疯狂追捧。

不管是市政配套、人口热度还是产城距离，科学城都拿捏得恰到好处，实现了完美的职住平衡，其上涨空间除了受老黄埔和天河的外溢影响，内部客群也有不俗的支撑力。

不过要指出的是，由于早期摊大饼式扩容的影响，科学城内部也呈现剧烈的分化现象，具体选筹逻辑，根据价值排序如下：

第一梯队：区府，4-5.5万+/平

第二梯队：香雪，3.5-4万+/平

第三梯队：科学城西（黄陂），4.5万+/平

第四梯队：云埔、长岭居、永和，3.3-4.5万+/平

3）知识城——向实力派转型中

虽然定位为知识产权的国家级新区，但离科学城和主城区都太远，片区还在大力开发中，行情自成气候。

近两年供应紧缺，利好陆续有来，导致房价攀升。直至去年末上新了万科幸福誉尾货和升龙学府上城，才得以缓解奇货可居的状况。

个人认为，知识城虽好，但今年楼市上行空间会受到一定抑制。

一是供应集中爆发，且多为大盘；二是人口太少，增速缓慢。

最新吞下的长岭居由于和知识城存在大片真空带，飞地意义大于行政划分，对楼市帮助并不大。

所以除非在知识城工作，否则现阶段投资属性远大于自住属性。

虽然经历了冰与火的洗礼，但广州发展整体向东，各种高规格资源投入，黄埔依然十分值得上车。

强将手下无弱兵，黄埔三大板块，都不缺概念和热度，产业底色也很浓重。

但如果兼顾升值+自住，老黄埔和科学城仍然是第一选择，根据自身需求看菜吃饭、认准核心项目即可。

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